Les 1: taxatie deel 1
Taxatie (afgeleid van het Latijnse woord taxare): de waarde van iets begroten of schatten
Dit betekent dus dat het bij een taxatie gaat om de waarde van iets zo dicht mogelijk te
benaderen.
Taxateur: schatter, prijs-, waarde bepaler
- Waardebepaling is een schatting, dit is wat anders dan een taxatie!
Een waardebepaling is minder onderbouwd dan een taxatie. Veelal is een
waardebepaling dan ook niet genoeg, maar moet er een taxatie komen.
- Een taxateur is: deskundig, betrouwbaar en onafhankelijk.
3 typen taxateurs
1) Niet professionele taxateur (is niet gecertificeerd)
2) Afhankelijke professionele taxateur (bijv. Taxateurs in loondienst t.b.v. de eigen
organisatie, bijv. Overheid, bank, Ahold)
Bijvoorbeeld Ahold laat regelmatig zijn panden taxeren door iemand die in dienst is.
3) Onafhankelijke professionele taxateur (d.w.z. onafhankelijk van de opdrachtgever
een waardeoordeel uitbrengen.
Doel van taxaties
• Aan- en verkoop en aan- en verhuur
• Financiering (hypotheek)
• (minnelijke) onteigening
o Bijvoorbeeld de laatste woning die gesloopt moet worden om een snelweg te
laten aanleggen
• Verzekeringen (bijv. Herbouwwaarde vlg. Art. 2675 WvK
o Herbouwwaarde: wat het kost om precies hetzelfde pand opnieuw te bouwen.
• Fiscale aangelegenheden
• (Vestiging) beperkte rechten (privaatrecht 2)
• Bedrijfseconomische aangelegenheden (jaarverslagen, jaarrekening)
• Belastingaangifte of bezwaarschrift
• Successie
• Boedelverdeling
• Overdrachtsbelasting
• Fusties/overnames
• Liquidatie
• Projectontwikkelingen (alternatieve aanwending)
• Ruilverkaveling
• Etc.
,Een taxatierapport is (volgens de wet) verplicht bij:
• Splitsing appartementsrechten
- Je krijgt een gedeelte van de grond onder je appartement. Als je alle grond krijgt zou
je ook eigenaar zijn van alle appartementen er boven.
• Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
- Als je een woning koopt onder de ca 280.000 euro, kun je de NHG afsluiten. Je
betaalt maandelijks aan een fonds dat ervoor zorgt dat mocht de waarde van je
woning enorm dalen (door bijv. Een crisis), zij de restschuld betalen. Voordeel: de
bank heeft hier belang bij. De rente wordt namelijk lager omdat zij meer zekerheid
hebben.
• Onteigening
• OZB (Onroerend Zaak Belasting)
• Successie (minderjarigen)
- Wanneer je een erfenis krijgt, maar nog geen 18 bent.
• Bijstandswet (“opeten” eigen woning)
- In Nederland mag je geen bijstand aanvragen als je een eigen woning hebt. Dit is
namelijk vermogen wat je moet aan opeten.
Kenmerken van de vastgoedmarkt
1) Vastgoed is een heterogeen goed
o D.w.z. dat de objecten van elkaar verschillen (verschillen van fysieke aard,
maar ook in de belevering van de consument)
2) Soms een vragersmarkt, soms een aanbiedersmarkt
- Meer aanbod dan vraag: aanbiedersmarkt
- Meer vraag dan aanbod: vragersmarkt
3) De markt is ondoorzichtig
- D.w.z. dat de informatie niet of niet geheel bij alle partijen bekend is.
4) Emotionele binding
- De eigenaar heeft emotionele binding met het object.
5) Vertraging in de prijsreactie
Wijzigingen van de markt, renteschommelingen, consumentenvertrouwen
6) Ontbreken van consumentensoevereiniteit
- Soevereiniteit = hoogste macht. Denk aan de varkenscyclus: het (toenemende)
aanbod kan niet meteen reageren op de toenemende vraag
- Soevereiniteit = op het moment dat consumenten iets willen, de vraag snel stijgt. Dit
is op veel markten snel te realiseren, op de vastgoedmarkt niet.
7) Immobiliteit
• Een onroerende zaak is niet verplaatsbaar en moeilijk overdraagbaar. Relevant zijn
o.a. de omgevingsfactoren.
Verstorende invloeden op de markt
• Geen/onvoldoende kennis van de markt;
• Irrationeel of onvoorzichtig gedrag;
• Financieringswijze en de financierbaarheid bepalen de bestedingsruimte
(beschikbaarheid van middelen);
, • Invloed van de overheid (subsidies, belastingen en heffingen, wettelijke voorschriften
als bedenktijd, maximale prijs);
• Hoe lang staat het te koop.
De vastgoedmarkt is een imperfecte markt
• De individuele omstandigheden en omgevingsfactoren bepalen de prijsvorming van
de onroerende zaak.
• De marktprijs wordt vaak gerealiseerd onder de grilligheid, zorgeloosheid, egoïsme,
druk, sentiment, sociale ambitie en veel andere factoren van koper en verkoper.
Invloeden imperfecte markt op de prijs
• De perfecte markt veronderstelt homogeniteit van de objecten, maar: locatie!!!
• Er zijn relatief weinig kopers en verkopers gelijktijdig in de markt actief en beide
beschikken over een beperkte marktkennis.
• Diverse deelmarkten (segmentatie naar type vastgoed)
• Vraag naar vastgoed is relatief gefixeerd terwijl het aanbod sterk kan toe- en
afnemen.
Prijs
De som geld die in een individuele transactie wordt betaald voor een onroerende zaak,
welke som tot stand is gekomen onder de principes van onvolkomen marktverhoudingen en
concurrentie.
• Kenmerk: prijs is super subjectief à door concurrentie worden er verschillende
prijzen gehanteerd, ondanks de waarde van een product
Marktprijs
• De marktprijs is een evenwichtsprijs.
• De transactie is een juridisch moment. Een stolling van de markt. De koopprijs is dan
een gegeven, maar de markt blijft in beweging.
Worth (vermogenswaarde)
De waardering die de (aspirant) eigenaar zelf toekent aan het vastgoedobject o.b.v. door
hem zelf gekozen uitgangspunten.
• Invloedsferen op worth: beleid, markt, economie, ervaring, extern, scenario’s, emotie
Waarde
De gewaardeerde verkoopprijs welke tot stand is gekomen in de fictie waarbij verkoper en
koper, als gelijkwaardige en rationele partijen, volledig in de gelegenheid zijn gesteld om op
basis van alle relevante gegevens en omstandigheden, een zorgvuldige afweging te maken
in een transparante markt onder volledige substitueerbaarheid.
o Substitueerbaarheid: elk huis is vervangbaar door een ander huis. Denk hier bij ook
aan wat kost het als ik het huis zelf opnieuw bouw.
Het begrip “waarde”
Ø (Markt)prijs à De som die in een individuele transactie wordt betaald voor een
goed:
o Veelal emotioneel gedrag
, o Definitief
Ø (Markt)waarde à Een hypothetische of een gewaardeerde verkoopprijs:
o Zorgvuldige afweging
o Rationeel gedrag
o Voldoende kennis
o Monopolistische mededinging
o Volledig substitueerbaar
o Niet absoluut
Wie bepaalt nu de waarde?
• De taxateur leidt zijn taxatiewaarde af van de gegevens die door de markt worden
bepaald.
• De kopers en verkopers gaan af op de bevindingen die door een deskundige,
makelaar of taxateur worden opgemerkt.
• In principe zal de taxateur de markt volgen, maar dan wel met als uitgangspunten de
beginselen van de taxatieleer en de invloedsfactoren.
Principes in de taxatieleer
• Naast de kenmerken van de vastgoedmarkt worden er principiële afspraken gemaakt
als fundament voor het taxatieproces.
• Hierbij hangt elke afspraak (= principe) samen met een ander en de principes
gezamenlijk vormen als het ware een organisch geheel en zijn onlosmakelijk met
elkaar verbonden.
• Denk aan principes van de rekenkunde.
9 principes in de taxatieleer:
Tentamenvraag: benoem bij het voorbeeld welke principe dit betreft
1) OPTIMALE AANWENDING
Taxeer het met verschillende bestemmingen (bijv. Kantoor en huis) welke het meeste
oplevert, zo bied je het aan.
• De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een
onroerende zaak die binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van haar
fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en die resulteert in
een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak.
• Van belang
• Fysieke kwaliteit: Bouwaard en Grondsoort
• Economische kwaliteit: Vraag- en aanbod
• Juridische kwaliteit: Bv. bestemmingsplan, monument
• Sociale kwaliteit: Bv aanleg snelweg
• Voorbeeld:
• Een kantorencomplex wordt verbouwd tot (woon-) appartementencomplex.
Dat leidt, na aftrek van de kosten, tot een hogere opbrengst.
• Van belang is dat de alternatieve aanwending fysiek, economisch, sociaal en
juridisch mogelijk zijn.
2) ONVERBREKELIJKHEID GROND EN OPSTAL
