Jurisprudentie Goederenrecht
(Ma) - PRI4011
Week 1
Curacao/Boyé
Het beding zoals dit in de akten is opgenomen houdt in dat de koper niet alleen zichzelf, maar
ook zijn rechtverkrijgenden bindt. Dit beding heeft de strekking die beantwoordt aan die van een
kettingbeding, dat door koper aan volgende kopers moet worden doorgegeven, en moet derhalve
als een kettingbeding worden opgevat. Deze uitleg brengt niet mee dat aan het beding
zakelijke werking wordt toegekend, nu zijn werking bij die uitleg berust op het telkens
opnieuw bedingen van contractuele verplichtingen.
In casus staat de vraag centraal of het Eilandgebied door te profiteren van de
wanprestatie van de laatste verkoper (zijn rechtsvoorganger) onrechtmatig heeft gehandeld
jegens de ervan van Boyé. Het hof heeft die vraag bevestigend beantwoord, nu die
‘wanprestatie’ voor het Eilandgebied kenbaar uit hoofde van zijn aankomsttitel (de titel
waaronder de vervreemder rechthebbende is geworden; Eilandgebied kon de transportakte inzien)
was en dat de erven Boyé door het profiteren van het Eilandgebied van deze wanprestatie
schade dreigden te lijden. In zijn beslissing heeft het hof uiteengezet dat die onrechtmatigheid
van het profiteren van de wanprestatie insluit dat het Eilandgebied, op straffe van
aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad, verplicht was zich aan het beding te houden.
HR
Volgens de HR moet deze kenbaarheid op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst
aanwezig zijn. Het hof heeft een later moment gekozen (het kunnen inzien van de vorige
transportakte).
Of het Eilandgebied verplicht was het beding te eerbiedigen (en dus een onrechtmatige
daad heeft gepleegd) kan echter slechts worden vastgesteld aan de hand van de verdere
omstandigheden van het geval, zoals het antwoord op de vragen of het Eilandgebied bij
aankoop van de plantage het beding kende en zich van de strekking van het beding
(kettingbeding) bewust was en of te dier zake op het Eilandgebied een onderzoeksplicht rustte,
terwijl ook van belang kunnen zijn de ernst van het nadeel dat de erven Boyé als gevolg van
doorbreking van het beding lijden en de voorzienbaarheid van dit nadeel op het moment van
de aankoop, alsook de mate waarin het Eilandgebied de wanprestatie van haar
rechtsvoorganger heeft beïnvloed en de rol die de mogelijkheid van het profiteren daarvan
bij de aankoop van het goed voor het Eilandgebied heeft gespeeld.
Kwalitatieve rechten
Bij de Vaate heeft een aantal percelen gekocht om een vakantiepark te bouwen. In de akte van
levering is bepaald dat het onderhoud van de infrastructurele zaken aanvankelijk geschiedt voor
rekening van Bij de Vaate, waarna Bij de Vaate - na verkoop van de eerste voor de bouw van
recreatiewoningen bestemde kavel(s) - die zaken gemeenschappelijke eigendom van de
kaveleigenaren zal doen maken en het onderhoud van die zaken door een daartoe op te richten
VvE zal geschieden. Als exploitant is Bij de Vaate verplicht tot onderhoud van de infrastructurele
zaken en verlening van toegang tot het te stichten zwembad. Als tegenprestatie van deze
diensten zijn de kaveleigenaren jaarlijks aan de exploitant een parkbijdrage verschuldigd.
Bij de Vaate verkoopt de infrastructurele zaken, die uiteindelijk bij Vakantiepark Zeebad
terecht komen. Zeebad stelt zich nu op het standpunt dat zij recht heeft op de parkbijdrage door
de kaveleigenaren, nu met de verkrijging van de gemeenschappelijke voorzieningen dit recht als
een kwalitatief recht op Zeebad is overgegaan.
,HR
Het hof heeft terecht geoordeeld dat een splitsing kan worden gemaakt tussen de eigendom
van de infrastructuur (de gemeenschappelijke voorzieningen) enerzijds en de uitvoering van de
exploitatie/onderhoudsovereenkomst van Bij de Vaate jegens de kaveleigenaren, inclusief
het daaruit voortvloeiende recht op betaling van de parkbijdrage, anderzijds. Het recht op de
verschuldigde parkbijdrage staat niet in een zodanig verband met de eigendom van de
infrastructuur (art. 6:251 BW), dat de schuldeiser (bij de Vaate) slechts belang heeft bij dat
recht, zolang hij de eigendom van de infrastructuur behoudt. Exploitatie en de eigendom van
de gemeenschappelijke voorzieningen behoeven dus niet in één hand te zijn.
Tennisvereniging De IJpelaar
In 1982 is de rechtsvoorganger van eisers een overeenkomst aangegaan met De IJpelaar omtrent
de limitering van lichtmasten op een vijftal banen. Eisers hebben de woning van hun
rechtsvoorganger verkregen en vorderen een verbod op extra lichtmasten. De IJpelaar voert als
verweer dat eisers zich niet op die afspraken kunnen beroepen omdat zij ten tijde van het maken
daarvan geen omwonenden waren.
HR
De vraag is of het door de rechtsvoorganger van eisers verkregen recht als kwalitatief recht is
overgegaan op eisers toen zij de woning van hem onder bijzondere titel verkregen. Deze vraag
moet worden beantwoord aan de hand van art. 6:251 BW. Het hof heeft in het midden gelaten of
sprake is van een kwalitatief recht en heeft geoordeeld dat van een overgang van het recht op
eisers geen sprake kan zijn dat hun rechtsvoorganger dat recht mede heeft bedongen ten
behoeve van zijn rechtsopvolgers onder bijzondere titel. Dit oordeel geeft blijk van een onjuiste
rechtsopvatting, aangezien art. 6:251 niet de eis stelt dat de rechtsvoorganger een zodanig
beding heeft gemaakt.
Molendijk
In de koopakte van pand 2 is een bouwbeperking opgenomen, bedongen door de
rechtsvoorganger van eiseres. Dit pand is vervolgens door verweerder gekocht. Vervolgens heeft
verweerder het pand ter beschikking gesteld aan zijn zoon, die bouwplannen heeft.
De rechtsvoorganger van eiseres verkoopt later het buurpand (pand 1) aan eiseres. Eiser
beroept zich op de bouwbeperking t.a.v. verweerder, gelet op de bouwplannen van zijn zoon.
HR
Het antwoord op de vraag of deze bedingen als kwalitatieve rechten o.g.v. art. 6:251 lid 1 BW
van rechtswege zijn overgegaan op eiseres als verkrijger onder bijzondere titel van pand 1, hangt
daarvan af of die rechten voor overgang vatbaar waren en in een zodanig verband stonden met
het aan de rechtsvoorganger van eiseres toebehorende pand 1, dat deze slechts belang bij die
rechten zou houden zolang hij dat pand zou behouden. Kwalitatieve rechten kunnen ook
geregeld ontstaan zonder dat de overeenkomende partijen aan de zijde van de debiteur een
kwalitatieve verplichting (art. 6:252 BW) in het leven roepen, zonder dat partijen in hun
overeenkomst bepalen dat de rechten als kwalitatieve rechten zullen overgaan op
verkrijgers onder bijzondere titel en ook zonder dat die rechten in de openbare registers
worden ingeschreven.
Het hof had dit miskend door te oordelen dat bij de aankoop verweerder geen kwalitatieve,
maar slechts persoonlijke verplichtingen op zich had genomen.
, Ribama (art. 21 Wna) (aansprakelijkheid notaris -
ministerieplicht)
In de leveringsakte van een pand is een aanbiedingsplicht opgenomen, die inhoud dat alvorens
tot gehele of gedeeltelijke vervreemding van zijn aandeel in het pand over te gaan, betrokkene 2
en 3 gehouden zijn om hun aandeel eerst schriftelijk aan betrokkene 1 aan te bieden. Voldoen
betrokkene 2 en 3 niet aan deze plicht, dan plegen zij wanprestatie jegens betrokkene 1.
Op grond van art. 21 lid 1 Wna dient de notaris zijn dienst te weigeren wanneer naar zijn
redelijke overtuiging of vermoeden dat de werkzaamheid die van hem wordt verlangd leidt tot
strijd met het recht of openbare orde. De functie van de notaris in het rechtsverkeer verplicht
hem onder bijzondere omstandigheden ook tot een zekere zorg voor de belangen van derden
welke mogelijkerwijs betrokken zijn bij de door zijn cliënten van hem verlangde
ambtsverrichtingen. Deze zorgplicht kan ertoe leiden dat de notaris gegronde redenen heeft
om de van hem gevraagde dienstverlening te weigeren of op te schorten. Verleent hij de
dienst toch, dan kan dit zijn civielrechtelijke aansprakelijkheid jegens de betrokken derde(n)
meebrengen.
Indien de notaris aanleiding heeft te vermoeden dat sprake is van rechten van derden ter
zake van het goed waarop de gevraagde dienstverlening betrekking heeft, dient hij daarover
met partijen te overleggen en zo nodig nader onderzoek te doen, teneinde zich een oordeel te
vormen over de vraag of het recht van de derde een beletsel behoort te vormen voor de
beoogde levering of bezwaring. Van een zodanig beletsel is sprake indien:
- de beoogd verkrijger geen rechtmatig belang heeft bij de levering of bezwaring
- dit is het geval indien het recht van de derde door een wettelijke regel als het sterkere
recht wordt aangewezen
- of indien de beoogd verkrijger onrechtmatig jegens de derde zou handelen door de
levering of bezwaring te verlangen.
- Hiervoor is niet voldoende dat de vervreemder met de levering of bezwaring
wanprestatie pleegt jegens een derde (zie bijkomende omstandigheden Curacao/Boyé)
In het onderhavige geval staat vast dat De Novitaris voorafgaand aan de gevraagde
ambtsverrichting op de hoogte was van de aanbiedingsplicht en het daaruit voortvloeiende
recht van betrokkene 1. De Novitaris heeft geen uitsluitsel gekregen over de voldoening door
betrokkene 2 en 3 aan hun aanbiedingsplicht. De maatstaf die hier moet worden aangelegd is
of De Novitaris tot het oordeel kon komen dat het recht van betrokkene 1 geen beletsel
opleverde om de beoogde levering aan betrokkene 4 doorgang te laten vinden. Niet
doorslaggevend is of het De Novitaris bekend was dat betrokkene 2 en 3 door de levering
van het pand aan betrokkene 4 wanprestatie jegens betrokkene 1 zouden plegen.
ECLI:NL:HR:2017:2850 (art. 21 Wna)
De maatstaf uit Ribama is een algemene norm ter zake van de medewerking van een notaris aan
handelingen van zijn clienten die de belangen van derden schaden.
