Algemene Bouwkunde voor makelaars – deel A & B
Hoofdstuk 1 – Voorschriften, wetten, verordeningen en vergunningen
Hoofdstuk 1.1 – Inleiding
Woningwet van 1901: stelde kwaliteitseisen aan de bouw en bood financiering aan gemeenten en
woningbouwcorporaties.
Woningwet van 1962: de overheid had beperkt invloed op de bestemming van grond middels
uitbreidingsplannen.
Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb): bouwbedrijven moeten de kwaliteit van hun werk
beter controleren. Belangrijke veranderingen:
- Opdrachtgevers kunnen 5% van het bouwbedrag parkeren bij de notaris, die keert dit bedrag
pas uit aan de aannemer nadat de opdrachtgever aangeeft dat alle gebreken zijn verholpen.
- De bouw kan worden stilgelegd als de kwaliteitsborger of gemeente een probleem
constateert.
- De aannemer is verantwoordelijk voor de gevolgen van alle gebreken in de bouw die hij zelf
veroorzaakt heeft.
- De aannemer moet de opdrachtgever laten weten of en hoe hij zich heeft verzekerd tegen
faillissement en risico’s op schade en gebreken.
- Tijdens het ontwerp en de uitvoering controleren kwaliteitsborgers of het gebouw voldoet
aan de wettelijke eisen.
Hoofdstuk 1.2 – Wet ruimtelijke ordening (Wro)
Wet ruimtelijke ordening (Wro): biedt de overheid gelegenheid een actief planologisch beleid te
voeren. De wet regelt hoe ruimtelijke plannen tot stand komen en welke bestuurslaag
verantwoordelijk is.
Wro heeft gemeenten verplicht gesteld om een structuurvisie vast te stellen twee punten:
- Formulering van beleidsdoelen van het Rijk, de provincie of de gemeente;
- Inzicht in hoe deze beleidsdoelen door die overheid zullen worden uitgevoerd.
Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg): geeft gemeenten, provincies en het Rijk een betere positie
op de grondmarkt bij het uitvoeren van hun ruimtelijk beleid eerste recht van koop.
Besluit ruimtelijke ordening (Bro): verdere uitwerking van de Wro en bevat onder meer bepalingen
over bestemmingsplannen, tegemoetkoming in schade en grondexploitatie.
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) 3 doelen tot 2028:
- Verbetering van de bereikbaarheid;
- Verbetering van de concurrentiekracht;
- Verbetering van de leefomgeving, het milieu en het water.
Hoofdstuk 1.3 – Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)
Omgevingsrecht: de wet- en regelgeving die betrekking heeft op de fysieke leefomgeving waarin we
recreëren, werken en wonen heeft betrekking op het gebied van natuur, milieu, water, bouwen
en ruimtelijke ordening.
Wabo = Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Wro = Wet ruimtelijke ordening
Bro = Besluit ruimtelijke ordening
,AmvB Ruimte = algemene maatregel van bestuur Besluit algemene regels ruimtelijke ordening:
Barro
Reguliere procedure: maatschappelijke gevolgen zijn minder ingrijpend, beslistermijn is 8 weken, kan
eenmalig met 6 weken worden verlengd. Geen beslissing binnen deze termijn?
omgevingsvergunnig is van rechtswege verleend.
Uitgebreide procedure: complexe projecten met grote maatschappelijke risico’s, beslistermijn is 26
weken, in de eerste 8 weken kan deze al met 6 weken worden verlengd.
Drie manieren om de voor het project benodigde omgevingsvergunning aan te vragen:
1. Eén aanvraag voor omgevingsvergunning;
2. Aanvragen van deelvergunningen;
3. Gefaseerde aanvraag voor omgevingsvergunning.
Hoofdstuk 1.4 – Woningwet (Ww)
Woningwet (Ww) vormt de kern van de bouwregelgeving en bevat de belangrijkste voorschriften die
in NL gelden voor het bouwen of verbouwen van alle bouwwerken + voorschriften die betrekking
hebben op bestaande bouwwerken.
- Verplicht gemeenten om een welstandsnota op te stellen voor alle gebieden die een
gemeente ‘welstandsgevoelig’ vindt, moet zo concreet mogelijk de welstandseisen worden
weergegeven.
Weigeringsgronden voor een omgevingsvergunning:
- Beheerverordening
- Exploitatieplan
- Provinciale, planologische of rijksplanologische regeling
- Monumentenstatus
- Inpassingsplan
Hoofdstuk 1.5 – Bouwbesluit
BENG-eisen: eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen
Het Bouwbesluit bevat vijf pijlers: het realiseren van veilige, gezonde, bruikbare, energiezuinige en
voor het milieu zo min mogelijk belastende gebouwen bouwtechnische voorschriften voor het
bouwen en in stand houden van alle bouwwerken.
Aansturingstabel: geeft aan welk voorschrift van de betreffende paragraaf op welke gebruiksfunctie
van toepassing is wordt gebruikt bij verschillende prestatie-eisen voor de verschillende
gebruiksfuncties.
- Gelijkwaardigheidsbeginsel: er mag op een andere dan de in het voorschrift bedoelde
manier aan het voorschrift worden voldaan, mits die manier dezelfde mate van bescherming
voor de vijf pijlers uit het Bouwbesluit biedt bied meer ruimte voor het toepassen van
innovatieve oplossingen.
NEN-normen: reken- en bepalingsmethoden om aan een voorschrift uit het Bouwbesluit te kunnen
voldoen.
Het beginsel van verworven rechten: houdt in dat de eisen voor bestaande bouwwerken zelden tot
nooit worden aangepast.
Verbouw zonder functieverandering kan op de volgende manieren:
- Geheel vernieuwen;
, - Gedeeltelijk vernieuwen;
- Vergroten: bouwwerk neemt in omvang toe, contouren wijzigen.
- Verandering: interne aanpassing, uiterlijk van het bouwwerk verandert niet.
Functieverandering: voldoet het gebouw aan de voorschriften voor bestaande bouw van de ‘nieuwe’
functie? Ja ga het gebouw gebruiken voor de nieuwe functie. Nee pas het gebouw eerst aan op
basis van de verbouwvoorschriften.
Gebruiksgebied van een gebouw: verzameling van functiegebieden, verblijfsgebieden, bedgebieden,
onbenoemde ruimten. Gaat om een vrij indeelbaar gedeelte van een gebruiksfunctie, geld dat:
Deze zich niet over meerdere bouwlagen kan uitstrekken;
De ruimten binnen dat gebied niet van elkaar worden gescheiden door dragende of
brandwerende scheidingsconstructies;
Daarin kenmerkende activiteiten voor de gebruiksfunctie plaatsvinden (figuur 1.3, blz. 22).
Krijtstreepmethode: een verblijfsgebied of verblijfsruimte wordt fictief kleiner gemaakt zodat er
makkelijker aan de Bouwbesluiteisen voldaan kan worden (figuur 1.4, blz. 22).
Twaalf hoofdgebruiksfuncties binnen het Bouwbesluit (figuur 1.8, blz. 27):
Gebruiksfunctie: ‘hoe gaan we het gebouw gebruiken?’
1. Woonfunctie
2. Bijeenkomstfunctie
3. Celfunctie
4. Gezondheidszorgfunctie
5. Industriefunctie
6. Kantoorfunctie
7. Logiesfunctie
8. Onderwijsfunctie
9. Sportfunctie
10. Winkelfunctie
11. Overige gebruiksfunctie
12. Bouwwerk geen gebouw zijnde
*Verblijfsruimte: een besloten ruimte die bestemd is voor het verblijven van mensen ligt altijd in
een verblijfsgebied. Minimumafmetingen: opp. 5 m2, breedte 1,80m, hoogte 2,60m.
Ventilatie-eis: 0,7L per seconde per m2 vloeroppervlakte (bij nieuwbouw).
*Verblijfsgebied: besloten ruimte die bestaat uit een of meer met elkaar in verbinding staande, op
dezelfde bouwlaag gelegen verkeersruimten en andere afzonderlijke ruimten anders dan toilet- of
badruimte, gemeenschappelijke verkeersruimte of technische ruimte.
Verblijfsgebied ingedeeld in verschillende verblijfsruimten de ruimten mogen niet door
dragende wanden gescheiden zijn (wel dragende muren? dan verschillende
verblijfsruimten).
Minimumafmetingen: opp. 5 m2, breedte 1,80m, hoogte 2,60m. Minimaal 55% van de
gebruiksoppervlakte van het gebouw moet verblijfsgebied zijn (met een min. van 24 m2).
Verblijfsgebied moet vanaf de toegang van de woning bereikbaar zijn (zonder bad-, berg-,
technische of toiletruimte te betreden.
Ventilatie-eis: 0,9L per seconde per m2 vloeroppervlakte (bij nieuwbouw).
Minimaal 10% van het vloeroppervlak moet bestaan uit beglazing (daglicht).
*Gebruiksoppervlakte (GO): een maatstaf die aangeeft welk deel van een gebouw in beginsel
geschikt is voor het beoogde gebruik van het gebouw. Alles boven de 1,50m hoogte figuur 1.11,
blz. 31 voor berekening.
*Functiegebied: gebruiksgebied of een deel daarvan dat bestemd is voor de kenmerkende
activiteiten van de gebruiksfunctie niet bestemd voor het verblijven van mensen.
*Functieruimte: een ruimte die in het functiegebied ligt.
, *Verkeersruimte: de ruimte van een bouwwerk bestemd voor het bereiken van een andere, van het
bouwwerk deel uitmakende, ruimte (bijv. gang, hal, overloop).
*Bedgebied: voor bedgebonden en niet-bedgebonden personen.
*Bedruimte: voor bedgebonden en niet-bedgebonden personen onderdeel van de verblijfsruimte.
*Toiletruimte: ventilatie-eis 7L per seconde.
*Badkamer: ventilatie-eis 14L per seconde.
*Keuken: ventilatie-eis 21L per seconde.
Hoofdstuk 1.6 – Bouwverordening
De Woningwet verplicht de gemeenteraad om een bouwverordening vast te stellen die in
overeenstemming is met de Woningwet gemeenten kunnen gebruik maken van de Model
Bouwverordening van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), deze dient als voorbeeld
waarop gemeenten hun bouwverordeningen kunnen baseren, zodat er landelijke eenheid ontstaat
voor deze regelgeving staan 3 onderwerpen in dit model:
- Stedenbouwkundige voorschriften.
- Voorschriften inzake tegengaan van bouwen op verontreinigde bodem: regels voor het in te
dienen bodemonderzoek.
- Procedurele welstandsvoorschriften: n.a.v. de Welstandsnota, doel:
o Plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een door de gemeenteraad
vastgesteld inhoudelijk kader, waarmee de rechtszekerheid voor de burger wordt
gediend;
o Het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
o Meer samenhang bieden in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad;
o Vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg, met
duidelijkheid voor de initiatiefnemers.
Hoofdstuk 1.7 – Berekeningen en onderzoeken bij aanvraag omgevingsvergunning
Rapporten binnen de omgevingsvergunning:
1.Normen en prestaties-eisen:
- Functionele eis: voorschrift zonder dat er concreet is aangegeven met welke prestatie aan
het beoogde doel kan worden voldaan.
- Prestatie-eis: voorschrift in de vorm van een aanwezigheidseis of een indieningsbepaling.
- Aanwezigheidseis: geeft aan dat bij een bepaalde gebruiksfunctie een bepaald ‘iets’
aanwezig moet zijn dat aan een in het voorschrift gegeven prestatie moet voldoen.
Twee onderdelen binnen het Bouwbesluit:
- Minimale oppervlakte daglichtinval: visueel contact met buiten vanuit een ruimte.
o Verblijfsgebieden: minimale daglichttoetreding van 10% van het vloeroppervlak.
o Toiletruimte: geen daglichtinval vereist.
o Verkeersruimten: geen daglichteisen, tenzij onderdeel van een verblijfsgebied.
o Bergingen/garages: geen daglichteisen.
- Luchtverversing per ruimte of gebruik: installatie aanwezig waarmee de binnenlucht van
voldoende kwaliteit is kwaliteit waarborgen door aandacht voor:
o De installatie
o De nominale ventilatiecapaciteit van een voorziening voor luchtverversing en van
een spuivoorziening
o De inrichting van een voorziening voor luchtverversing
2.Milieuconvenant
Milieuconvenant: een verklaring van alle bij de bouwactiviteiten betrokken partijen waarin staat dat
ze bij alle activiteiten rekening houden met het milieu. Bijv.:
