§Hoofdstuk 1 Taxatieprofessie
Wat is het verschil tussen makelaar en taxateur?
❏ Bij het bepalen van de waarde van een huis kunt u gebruik maken van een taxateur.
Een taxateur is een ter zake kundig persoon die de waarde van het huis kan
inschatten en staat geregistreerd in een register. Wat dat betreft is er geen verschil
met een makelaar.
De drie kamers van Vastgoedcert: wonen, bedrijfsmatig vastgoed en landelijk vastgoed
Stichting Vastgoedcert
Doel: de kwaliteit en vakbekwaamheid van makelaars o.z. te waarborgen en waar mogelijk
te verbeteren. Gecertificeerde makelaars in onroerende zaken worden bij VastgoedCert op
basis van hun vakbekwaamheid geregistreerd.
Taxateur: persoon die zijn beroep maakt op het produceren van schattingen
Taxatie: schatting van de waarde van een object door een taxateur (kwantificering in geld)
“De waarde van iets begroten, ramen of schatten.” (Van Dale)
Hij mag taxeren binnen een straal van 20km
NRVT (Register)
Taxateur/ vastgoedtaxateur:
een persoon beschikt over de kwalificaties, bekwaamheid en ervaring die nodig zijn om een
vastgoedtaxatie op objectieve, onbevooroordeelde en deskundige wijze uit te voeren.
Register- taxateur/ geregistreerde taxateur:
De Vastgoedtaxateur die in het Register is ingeschreven en uit hoofde van die inschrijving
gerechtigd in de titel RT (Register- Taxateur) te voeren.
Taxatierapport:
De schriftelijke en gemotiveerde vastlegging van de Professionele Taxatiedienst
overeenkomstig de Opdrachtvoorwaarden en ondertekend door de Registertaxateur.
NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateur)
Missie: NRVT bewaakt, waarborgt en bevordert de onafhankelijkheid, integriteit en kwaliteit
van de Register-Taxateur en dient, als centraal register van vastgoedtaxateurs, het publiek
belang van vastgoedwaarderingen.
Taken: NRVT registreert vastgoedtaxateurs op persoonlijke titel en zorgt voor eenduidige
gedrags- en beroepsregels en reglementen. NRVT houdt daarbij toezicht op de naleving van
de gedrags- en beroepsregels, reglementen en Permanente Educatie en borgt daarmee de
kwaliteit van de geregistreerde taxateurs. Daarnaast kent NRVT een eigen centraal
tuchtrecht stelsel, dat voorziet in een consistente, transparante en onafhankelijke
tuchtrechtspraak voor alle geregistreerde taxateurs.
De drie kamers van NRVT: Kamer Wonen (Wonen), Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) en
Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed (LAV)
Gemaakt door Sophia Vernooij - Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar.
,Belangrijkste taxatiestandaarden:
1. RICS
Missie: RICS is een wereldwijde en zelfregulerende beroepsorganisatie die de hoogste
kwalificatie en standaarden in de grond, vastgoed, bouw en infrastructuur bevordert en
handhaaft en oplossing aandraagt voor de grote uitdagingen van de bebouwde omgeving.
= Red book- IVS (Rics)
2. TMI (Taxatie Management Instituut)
TMI draagt zorg voor de kwaliteit en het beheer van het Taxatie Management Systeem
(TMS). Een taxatiesysteem dat is ontwikkeld door en voor taxatie professionals in de
commerciële vastgoedsector. Hoofddoel van het systeem is dat taxateurs werken vanuit
dezelfde uitgangspunten. Hiermee zijn alle TMI taxaties uniform en onderling vergelijkbaar.
3. EVS-IVS Taxatiestandaard (International Valuation Standards)
Dit zijn standaarden voor het uitvoeren van taxatieopdrachten waarbij gebruik wordt
gemaakt van algemeen erkende concepten en principes die de transparantie en consistentie
in de taxatie praktijk bevorderen.
IVS= Red Book
EVS (European Valuation Standards)
De EVS 2016 bieden geharmoniseerde Europese normen, richtlijnen en technische
informatie die toepasbaar zijn in alle sectoren van het Europese taxatiewezen.
= Blue book (Europese praktijk en wetgeving)
Alle
bij het NRVT ingeschreven taxateurs taxeren conform Red Book
RICS Red Book (IVS), het Blue Book van TEGoVA (EVS)
Taxeren
Welke drie factoren wegen het zwaarst? Locatie, locatie, locatie
Maar natuurlijk ook: woonoppervlakte, inhoud, perceeloppervlakte, staat van onderhoud,
verhuurd/leeg/ontruimd, bijzonderheden eigendomsakte, overige juridische aspecten, vraag
en aanbod, externe factoren, bouwtechnische staat en bouwjaar
Taxatiestandaarden zijn gezaghebbende (verzamelingen) vastgestelde praktijknormen ter
bevordering van de kwaliteit en uniformiteit van vastgoedtaxaties
Taxatiepraktijk via vier gescheiden sporen: onteigening, jaarverslaggeving,
onroerendgoedbelasting en de markt (IVS, EVS, NRVT)
Samenvatting H1:
- Een taxatie is een schatting van de waarde van een object door een taxateur. Een
schatting is een kwantificering, in geld, onder onzekerheid. Een taxatie is een
schriftelijke en gemotiveerde vastlegging van een dergelijke schatting in een
taxatierapport, dat wordt ondertekend door een taxateur.
- Er is onderscheid in verschillende typen taxateurs te maken: de taxateur of makelaar,
de interne taxateur of externe taxateur en de gecertificeerde taxateur of
niet-geregistreerde taxateur. De gecertificeerde taxateur voldoet aan bepaalde eisen
en staat ingeschreven bij een van de drie registers (VastgoedCert, SCVM of RICS).
- Voor het goed functioneren van het taxatievak zijn de taxatiestandaarden van groot
belang, ter bevordering van de eenduidigheid van taxaties. Neem de marktwaarde;
als professionals daaronder verschillende waarden verstaan, dan leidt dat tot
verwarring onder de gebruikers van taxaties. Taxatiestandaarden zijn
Gemaakt door Sophia Vernooij - Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar.
, gezaghebbende en vastgestelde praktijknormen ter bevordering van de kwaliteit en
uniformiteit van vastgoedtaxaties. Binnen het vakgebied bestaan verschillende
taxatiestandaarden, zoals IVS, het Red Book van de RICS en de Taxatierichtlijn van
het TMI. Daarnaast zijn er taxatieregels die hun oorsprong vinden in wet- en
regelgeving
- In het algemeen omvatten de standaarden fundamentele taxatie beginselen,
gedragsrichtlijnen, toepassingsregels en soms ook ethische principes. Meestal wordt
de methode van waardering door middel van modellen aan de taxateurs overgelaten
en niet in taxatiestandaarden gereguleerd.
§Hoofdstuk 2 Fundamentele taxatiebeginselen
Het begrip vastgoed heeft niet een vaste definitie. Het begrip onroerende zaak heeft dat wel.
We beginnen daarom de afbakening van het object met enkele wettelijke bepalingen, de
volgende begrippen passeren de revue: eigendom, (onroerend) goed, (onroerende) zaak,
beperkt of zakelijk recht, registergoed, actief en vastgoed. Definitie BW 3&5
Vastgoed categorieën (Soorten):
1. Onroerende zaken (eigendom)
2. Zakelijke rechten (erfpacht, opstal, appartement)
3. Persoonlijke rechten (huur, pacht en lease)
4. Exploitatiegebonden vastgoed (horeca)
Waardebegrippen
1. Prijs
2. Kosten
3. Value (Ruilmiddel/ marktwaarde)
4. Worth (Bezit)
Prijs
Dit is het concrete bedrag dat wordt gevraagd, betaald of geboden voor een object
Vraagprijs - laatprijs - biedprijs
De prijs is geen redelijkheidsoordeel maar een feit
(Laatprijs= waarvoor je het wilt laten gaan, daarvoor wil je het van de hand doen)
Kosten
Kosten zijn uitgaven die zijn gemoeid met het produceren of verwerven van een object. Als
een vastgoedobject is verworven of gebouwd, zijn de kosten daarvan een feit. Prijs is sterk
gerelateerd aan kosten, omdat de betaalde prijs van een object (voor de koper de kostprijs)
de post kosten van het object vormt.
Value
De waarde die een object ontleent aan de mogelijkheid het te ruilen.
Verkoopwaarde, verkeerswaarde, marktwaarde
Marktwaarde= het gaat erom wat de potentiële verkrijger/ koper met het goed beoogd en wat
hij over heeft voor de verkrijging van het goed
De marktwaarde volgens NRVT= het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden
overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige
verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen zouden
hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent (verstandig) en niet onder dwang.
De inschatting van de waarde, maar deze moet nog getoetst worden!
Gemaakt door Sophia Vernooij - Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar.
,Worth (Waarde als bezit)
De waarde die een object ontleent aan het bezit ervan, waardoor het te exploiteren of te
gebruiken valt en het vruchten afwerpt
Te verkopen, te exploiteren, te gebruiken
Vermogenswaarde of beleggingswaarde
Is intern ingericht, afhankelijk van gebruiker/ bezitter en van de vraag welke plaats het object
in diens vermogen in neemt (Subjectief, wat heb jij ervoor over)
Wat heb jij over voor deze auto // wat is de auto de eigenaar waard
Vermogenswaarde= waarde van een object voor een bepaalde eigenaar of toekomstige
eigenaar als individuele belegging of voor bedrijfsdoeleinden
Beleggingswaarde (worth concept): bij verhuurd onroerend goed
Reële waarde: is de geschatte prijs voor de overdracht van een object tussen geïnformeerde
en bereidwillige partijen, die de respectievelijke belangen van die partijen weerspiegelt
Markt; hoe komen prijzen tot stand en welke factoren beïnvloeden de prijzen?
Welke factoren zijn van invloed op bovenstaande begrippen?
● Vraag en aanbod, emotionele factoren, alternatieven, beschikbaarheid van geld,
algemeen marktsentiment, omschrijving vastgoedmarkt, verhouding vraag/ aanbod,
homogeen/heterogeen producten, transparantie en toetreding/ uittreding
Woningmarkt vraag en aanbod: demografie, overheid, emotie, aanbod, politieke ambities,
economie
De vastgoedmarkt is imperfect
Verstorende factoren die marktprijzen kunnen verstoren:
1. Koper/ verkoper heeft onvolledige kennis vastgoedmarkt
2. Partijen laten zich leiden door irrationeel gedrag
3. Financieringsruimte bepaalt veelal de bestedingsruimte
4. Overheidsoptreden (belastingen, subsidie)
- Groei nationaal inkomen, overheidsbeleid, vergrijzing, consumentenvertrouwen
Kenmerken van de vastgoedmarkt
1. Intransparantie/ ondoorzichtigheid
2. Immobiliteit
3. Vertraging in prijsreactie
4. Ontbreken van consumentensoevereiniteit
5. Cyclisch karakter
1. Ondoorzichtigheid van de markt
Informatie over de markt niet bij alle partijen bekend, zoals specifieke transactiegegevens,
omstandigheden, eigenschappen, object, vraag en aanbod
De ondoorzichtigheid neemt af, dit komt door bijvoorbeeld funda en het kadaster
2. Immobiliteit
Niet verplaatsbaar → erg afhankelijk van de omgevingsfactoren
Kan alleen juridisch overgedragen worden, dit maakt het moeilijk overdraagbaar.
3. Vertraging in de prijsreactie
Beïnvloeding prijsreactie door:
● Renteschommelingen
● Consumentenvertrouwen
Gemaakt door Sophia Vernooij - Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar.
, ● Kennis van de markt
De reactie van kopers is niet direct
Honingraatcyclus= prijs- en aanbod cyclus (Honingraatcyclus zelfde als varkenscyclus)
Rente stijgt → minder lenen → koop wordt uitgesteld → vraagt neemt af → aanbod stijgt →
vragers hebben dit nog niet in de gaten → ruim aanbod → minder vragers → prijzen dalen
→ minder aanbod als gevolg dat deze niet aan vraag kan voldoen
❏ Vraag en aanbod komt weer in evenwicht en uiteindelijk prijsstijging weer mogelijk
door veel vraag en minder te weinig aanbod
➔ De projectontwikkelaar kijkt naar de behoeften die er op dat moment zijn en gaat dat
bouwen. Zodra het project af is zijn de behoeften al veranderd en staat het
nieuwbouw leef. Vervolgens gaat het cirkeltje weer opnieuw en blijf je achter de
feiten aanlopen
4. Ontbreken van consumentensoevereiniteit
Consument heeft geen invloed op aanbod van goederen
5. Cyclisch karakter
Perioden van veel bouwen en weinig bouwen wisselen elkaar af
Oorzaak van cyclisch karakter:
● Lange voorbereidingstijd, bouwtijd
● Economische schommelingen
● Marktimperfecties
Samenvatting H2:
- Vastgoed omvat onroerende zaken, zakelijke rechten, persoonlijke rechten op
vastgoed en vastgoed dat exploitatiegebonden is
- De waarde van vastgoed verwijst naar de economische betekenis ervan. Deze
betekenis kan tweeërlei zijn: als bezit of als ruilobject. De waarde als bezit heet worth
ofwel vermogenswaarde. Maatgevend is de positie van de huidige
eigenaar/gebruiker, een intern waardecriterium. De waarde als ruilmiddel heet value.
Het belangrijkste waardebegrip, marktwaarde, valt onder dit value-concept.
Maatgevend is de positie van de (gedadigde) koper van het object, een extern
waardecriterium.
- Niet alle uitgangspunten kunnen worden opgenomen in het waardebegrip. Er zijn ook
enkele stilzwijgende uitgangspunten die bij alle ‘waarden’ gelden en er zijn
uitgangspunten die de taxateur onder voorwaarden - in aanvulling op het
waardebegrip- mag maken
- Er zijn vele waardebegrippen. Marktwaarde gaat uit van een theoretische transactie
en hoort daarmee tot het value-concept. Vermogenswaarde of beleggingswaarde
past binnen het worth-concept. Daarnaast zijn er vele wettelijk bepaalde
waardebegrippen. Het gebruik van andere waardebegrippen van deze (en van
wettelijke begrippen buiten het kader waarvoor zij bedoeld zijn) wordt door ons
afgeraden.
- Bij het bepalen van een marktwaarde moet de taxateur uitgaan van de marktwaarde
van de vermarktbare eenheid (marketable entity). Indien en voor zover het te taxeren
object daar niet mee overeenkomt, moet de taxateur de marktwaarde van die
vermarktbare eenheid alloceren naar de te taxeren onroerende zaak. Bij het bepalen
van de marktwaarde moet de taxateur ook uitgaan van de marktwaarde van het
object in zijn optimale aanwending (highest and best use). Indien en voor zover de
huidige staat en het huidige gebruik afwijken van de (uitkopersoptiek) optimale staat
Gemaakt door Sophia Vernooij - Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar.
, en gebruik, moet de taxateur de marktwaarde op basis van optimale aanwending
corrigeren voor aanpassingskosten.
§Hoofdstuk 3 Taxatieproces
Taxatierapport wonen: (6 maanden geldig)
Algemeen
a. Opdracht/opname
b. Object
c. Doel van de taxatie
d. Waardering
e. Verantwoording en aansprakelijkheid
Bijzondere aandachtspunten
f. De volgende bijzondere aandachtspunten
Nadere gegevens
g. Privaatrechtelijke aspecten
h. Omschrijving object en omgeving
i. Onderhoudstoestand, nieuwbouw, verbouwing, verbetering
j. Milieu/verontreiniging
k. Eigen bewoning/bewoning door derden
l. Onderbouwing waardeoordeel
m. Publiekrechtelijke aspecten
n. Nadere mededelingen
o. Visuele objectpresentatie
p. Modelmatige rapporten
q. Bijlagen
Normblad
Gemaakt door Sophia Vernooij - Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar.
