Onderdeel 1: Spelling
Zoek de fout - Adviesbrieven
Hieronder staan vier juridische adviesbrieven. In elke adviesbrief zitten zes, zeven of acht spelfouten.
In de brieven zijn de zinnen waarin een fout zit, grijs gemarkeerd en genummerd. In elke
gemarkeerde zin zit dus één spelfout. Dat is bijvoorbeeld een fout in werkwoordsvervoeging,
weetwoorden, tekens, afkortingen, meervoud, verkleinwoorden, hoofdletters, tussen-n-regel of
aaneenschrijven. Het gaat dus niet om fouten in de interpunctie.
Noteer de verbeterde woorden op het tentamenpapier.
Adviesbrief 1
De Beste Bijstand
Meerkoldreef 6
5042 PN Tilburg
De heer E. Ekkers
Wilhelminapark 48a
5041 ED Tilburg
Tilburg, 23 januari 2019
Betreft: advies met betrekking tot de huurovereenkomst
Geachte heer Ekkers,
In het gesprek op mijn kantoor vertelde u mij dat u sinds 2012 een gedeelte van de kantoorvilla
Rustique aan het Wilheminapark in Tilburg huurt. 1. U heeft voor deze kantoorvilla gekozen vanwege
de aantrekkelijke locatie en omdat het pand dichtbij uw privéwoning is gelegen. Sinds september
2016 worden echter gedeeltes van de kelder verhuurd als repetitieruimte aan de Rockacademie van
Tilburg. 2. U ervaarde aanvankelijk niet veel overlast, maar dat veranderde na enkele maanden.
3. Bij het aangaan van de huurovereenkomst verwachtte u een esthetisch fraaie en reprensentatieve
kantoorvilla. Nu het kantoor ook verhuurd wordt aan een school kan de verhuurder, High End
Investors, niet meer aan deze verwachting voldoen. De verhuurder kan u niet meer het genot
verschaffen dat u had ingecalculeerd bij het aangaan van de overeenkomst. Om deze redenen is het
dan redelijk dat u niet meer het volledige huurbedrag voldoet. U krijgt immers ook niet meer het
volledige genot. U moet echter wel de verhuurder in kennis stellen dat u vermindering heeft van
huurgenot. 4. Ik zou u dan ook adviseren om de verhuurder een aangetekende brief te sturen waarin
u alle feiten inclusief voor- en nadelen nogmaals benoemd.
5. Om in te gaan op de vraag of u ontbinding kunt vorderen via de rechtbank, wil ik u nochtans
attenderen op het feit dat in 2016 heeft een soort gelijke zaak heeft gespeeld in Rotterdam. De
rechter was van oordeel dat wanneer een bedrijfspand wordt aangesprezen als beste locatie om uw
bedrijf te vestigen, dat het dan ook die uitstraling moet hebben. De rechter schreef onder andere in
zijn beoordeling: “De enkele aanwezigheid van de scholieren past al niet bij een karakteristieke
kantooromgeving.” De huurder in die kwestie heeft deze zaak dan ook voor een groot deel
gewonnen. Hij mocht 30 procent minder huur betalen en de huurovereenkomst werd ontbonden. U
kunt dus via de rechter proberen de overeenkomst te laten ontbinden.
,Er is een aantal mogelijkheden waaruit u kunt kiezen. U zou een procedure op kunnen starten bij de
rechtbank. Met het oog op de uitspraak van de rechter in Rotterdam heeft u zeker kans van slagen. 6.
Er is echter een reëel gevaar dat dreigt: de verhuurder zou zich kunnen beroepen op het feit dat u
geen invloed heeft op wat er gebeurd nadat u de overeenkomst sluit. De andere mogelijkheid is om
te proberen om tot een schikking te komen met de verhuurder. Dit betekent dat u zonder
tussenkomst van een rechter tot een overeenstemming komt. U zou een gesprek kunnen aangaan
met de verhuurder in het bijzijn van een mediator; dit is een onafhankelijk persoon die u kan helpen
om tot een oplossing te komen.
7. Ik zou u daarom adviseren eerst te proberen om samen met een mediator en de verhuurder in
conclaaf te gaan, ten einde tot een oplossing te komen. Dit is de goedkoopste manier. Als u namelijk
de rechtszaak niet wint, is er een mogelijkheid dat u de kosten die de andere partij heeft gemaakt om
te procederen, moet betalen. Mocht het gesprek niet werken of heeft dit niet uw voorkeur, dan kunt
u naar de rechter stappen om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Ik verzoek u dan
een vervolgafspraak in te plannen, zodat ik u dan een en ander kan toelichten met betrekking tot de
verschillende procedures.
Met vriendelijke groeten,
De Beste Bijstand
[Handtekening]
Gerda de Jong
Jurist
, Adviesbrief 2
De Beste Bijstand
Meerkoldreef 6
5042 PN Tilburg
De heer B. Vogels
Faunadreef 11
5052 AH Goirle
Tilburg, 10 september 2019
Onderwerp: juridisch advies aangaande koopovereenkomst
Geachte heer Vogels,
Onlangs heeft u contact met ons opgenomen omdat u juridisch advies wilt over een
koopovereenkomst die u heeft gesloten. Het object in de koopovereenkomst betreft de woning
gelegen aan de Faunadreef 11 te Goirle, die door u is gekocht.
Feitelijke situatie
8. U gaf aan dat de slaapkamer van de hiervoor genoemde woning 2,70 meter breed is, terwijl u er
vanuit ging dat dit 3,20 meter zou zijn, temeer dit in de brochure van de woning stond aangegeven.
Daarbij gaf u aan dat deze afwijking voor u onaanvaardbaar is en dat u van de koopovereenkomst af
wilt. U gaf aan dat u twee opties overweegt om de koopovereenkomst te ontbinden. De eerste optie
die u overweegt is om de makelaar, J. Watermans, te dagvaarden. 9. De tweede keuzemogelijkheid
die u overweegt is om de verkoper, J. Van den Dries te dagvaarden, in de hoop op die manier tot een
oplossing te komen.
Juridische situatie
Ten eerste is juridisch gezien van belang dat u een woning heeft gekocht die bestemd is om als
woonruimte te dienen. Dat houdt in dat de woning geschikt moet zijn om als woonruimte te
gebruiken. Ondanks dat de daadwerkelijke afmetingen van de slaapkamer afwijken van de
afmetingen genoemd in de brochure waarnaar u verwijst, is het wel mogelijk om de woning als
woonruimte te gebruiken.
Ten tweede is juridisch gezien van belang dat er geen verdere afspraken zijn gemaakt tussen u en de
verkoper of de makelaar, over de afmetingen die hiervoor genoemd zijn. 10. Deze afspraken zijn niet
gemaakt en daarom ook niet vastgelegt in de koopovereenkomst.
Ten derde heeft de verkoper en de makelaar geen informatie voor u achtergehouden of met opzet
foute informatie aan u doorgegeven. De brochure gaf foutieve maten aan, maar in diezelfde
brochure staat aangegeven dat aan de in de brochure aangegeven maten geen rechten kunnen
worden ontleend. 11. Daarbij moet worden opgemerkt dat u de belangwekkende koopovereenkomst
onmiddellijk aanvaarde nadat u de woning twee keer bent gaan bezichtigen.
Mogelijkheden
Zoals eerder opgemerkt heeft u eerder aan ons aangegeven dat u twee mogelijkheden in overweging
hebt genomen. De eerste is het dagvaarden van de makelaar, de tweede het dagvaarden van de
