Vastgoedwaardering 1
Les 1: comparatieve benadering
H2 algemene begrippen en waardebegrippen
H3 taxatieproces
H4 interne objectkwaliteit
H6 3 taxatiebenaderingen
H7 comparatieve benadering
H8 inkomstenbenadering
H9 kostenbenaderingen + restanten
Herhaling:
- Woning verkocht voor €260.000 v.o.n. notatiskosten (incl. kadastraal recht)
zijn €2.500
- Makelaarskosten koper €4.000
- Makelaarskosten verkoper €5.000
Hoeveel bedraagt de verschuldigde overdrachtsbelasting voor de verkoper?
260.000-2500 = 257.500 v.o.n. (incl. overdrachtsbelasting)
Overdrachtsbelasting = 2%
275.500/1,02 = 252.451 = netto koopsom
252.451*0.02 = €5.049 = overdrachtsbelasting
Bruto vloeroppervlak BVO = vloeroppervlak wordt gemeten op vloerniveau en op de
buitenzijden van de buitenmuren -> bij scheidingsmuren het hart nemen (de helft van
de muur)
Netto vloeroppervlak = zonder de buitenmuren, je meet de ruimte op vloerniveau aan
de binnenzijde van de muren
Verhuurbaar vloeroppervlak VVO = ook zonder buitenmuren en op vloerniveau
Berekening: GO (gebruikersoppervlakte – dus binnenzijde muren)
- vierkante meters ruimte voor gebouwinstallaties
- vierkante meters trappenhuis
+ correctie glaslijn
->Meten tot het glas op 1,5m hoogte (a) –
binnenzijde glas en binnenzijde muur
&Meten afstand tussen de opgaande
scheidingsconstructie (b)
a*b= glaslijncorrectie
Bv: frontbreedte 5,60m, lengte 8,30m en muurdikte 0,30m
BVO = 8,30*5,60 = 46,48m2
VVO = 8,00*5,00 = 40m2
,]
]=/atieve benadering (comparatief = vergelijken)
1. Vergelijkende methode
- Te taxeren object wordt vergeleken met soortgelijke archiefobjecten
o Kwantitatieve m2
NEN2580 meetmethode
BVO/ VVO
o Kwalitatieve m2: ITZA-methode (= ene vierkante meter is meer waard
dan de andere vierkante meter)
o Gebruik: vooral commerciële o.z.
- Gebruik: woningen en commerciële o.z.
ITZA-methode (vergelijkendemethode BOG – zonering begane grond)
Frontbreedte 5m, lengte 25m
A: 5*10 à 100% = 50m2 (ligt bv voorzijde pand aan Herestraat)
B: 5*10 à 50% = 25m2
C: 5*5 à 25% = 6,25m2
IZTA: 81,25 m2 -> voorzijde van pand meer waard dan achterin
-> zonering afhankelijke van type vastgoed
Zone a: eerste 10m 100%
Zone b: tweede 10m 50%
Zone c: rest 25%
Kelder/ verdieping: 20%
Taxatieproces:
1. Opdracht (bv eigenaar die wil weten wat de waarde van zijn pand is)
2. Voorbereiding (bv taxateur bereid taxatie voor, door in archief te zoeken en
informatie opvragen bij kadaster - deskresearch)
3. Opname/inspectie (bv pand van binnen bekijken, m2 opmeten, wat de
gevelbreedte is)
4. Aanvullende informatie (bv eigenaar nog meer informatie verstrekken)
5. Uitwerking – visie (bv taxatie verder uitwerken)
6. Vastlegging (bv taxatie vastleggen in een rapport)
7. 4 ogen principe (2e taxateur die meekijkt, taxatierapport incl. onderleggende
waardering wordt voorgelegd aan 2e taxateur. Deze bekijkt hij met een
objectief oog en als hij akkoord is tekenen ze beide de taxatie)
8. Contract versturen – bespreken (bv concept wordt verstuurd naar eigenaar en
gedachtegangen worden uitgelegd)
9. Finaliseren (bv als eigenaar akkoord is dan wordt het taxatierapport definitief
gemaakt en ondertekenen beide taxateurs het rapport definitief)
o.z. = onroerende zaken
, Les 2: inkomstenbenadering
Op het tentamen eerste de formule noteren bij de vraag!!
3 taxatiebenaderingen:
1. Comparatieve benadering
- Vergelijking van taxaties: transacties vergelijkbaar maken
- Sterke marktrelatie
- Bv. vergelijkingsmethode, regressieanalyse
2. Inkomstenbenadering (gebruiken als vastgoed inkomsten genereerd(huur))
- Vastgoed levert min of meer zelfstandig inkomen op
- Sterke marktrelatie
- Bv. BAR/NAR-methode, kapitalisatiemethode, draagkrachtmethode, gross
operating profit-methode, DCF(discount cashflow methode), residuele
waardemethode
3. Kostenbenadering
- Productiekosten – afschrijvingen + waarde van de grond
- Weinig marktrelatie
- Vaker toegepast, naarmate minder vergelijkingsmateriaal
- Aantal specifieke taxaties (WOZ, verzekering, jaarrekening)
Inkomstenbenadering (benadering om de waarde van een pand vast te stellen, veel
bij bedrijfsonroerendgoed gebruikt )
-> kapitalisatiemethode: huurwaarde omzetten in een koopsom.
Nodig voor bepaling:
- Huurwaarde van een object
- Huurprijzen verhuurde objecten: Imax : HW / Y * 100
-> denkbeeldige huurprijs, huurwaarde delen door yield.
o Imax = maximale investering
o HW = huurwaarde
o Y = yield.
Imax = koopsom + wettelijke transactiekosten (bestaan uit: notaris-/ kadasterkosten
van de leveringsakte en de overdrachtsbelasting) + evt. verbouw/-onderhoudskosten
+ evt. courtage makelaar/ taxateur + evt. overige bijkomende kosten
Imax overdrachtsbelasting woonhuizen 2%
Imax overdrachtsbelasting winkelpand 6%
Notaris-/kadasterkosten v/d leveringsacte soms gegeven in opgave en anders
een fictiebedrag van 1%
!! alleen deze 2 zijn de koopsom vrij op naam (v.o.n.) !!
Imax = niet gelijk aan de koopsom vrij op naam, er kunnen bv. ook nog investeringen
bij komen of je moet achterstallig onderhoud uitvoeren of hebt kosten voor makelaars
