Vastgoedexploitatie
Hoofdstuk 7 Exploitatieproces
7.1 Overzicht van het exploitatieproces
Het exploitatieproces begint tijdens de acquisitiefase, in deze fase moet het duidelijk wat de
performanceverwachtingen zijn.
Er wordt een beleidsplan gemaakt.
o Integrale strategie wordt beschreven. Is nodig om de performanceverwachtingen waar te
maken.
Van strategie naar implementatie
Het beleidsplan beschrijft op hoofdlijnen wat van de uitvoering op operationeel niveau wordt verwacht.
Beleidsplan wordt verder uitgewerkt in operationele deelplannen.
- Relatiemanagementplan
- Marketingmanagementplan
- Technisch managementplan
- Facilitymanagementplan
- Promotiemanagementplan
- Financieel-administratief managementplan
- Het renovatiemanagementplan
- De waardering
Deze plannen worden gemaakt, daarna uitgewerkt door afdelingen/teams binnen de VMO.
Relatiemanagementproces
De VMO heeft vele relaties. Vooral opdrachtgevers en huurders.
Elke relatiegroep moet op een andere manier gemanaged worden.
Er moeten ook veel relaties naast de relatiegroep gemanaged worden, zoals gemeenten, makelaars,
winkeliersverenigingen en de Kamer van Koophandel.
Wordt gedaan door een commercieel manager.
Marketingmanagementproces
Diegene die verantwoordelijk is voor de marketing,
- Brengt vraag en aanbod in kaart.
- Zet sterke en zwakke kanten van een object of portefeuille tegen elkaar af.
Deze kansen en bedreigingen worden meegewogen in de strategie die voor een object of portefeuille
wordt ontwikkeld.
Eerstverantwoordelijke is de commercieel manager. Wordt al dan niet geholpen stafmedewerkers van de
afdeling marketing en/of marktonderzoek.
Verhuurmanagementproces
Er zijn twee manieren van verhuren
1. Nieuwe verhuur Leegstaand gebouw of unit die wordt verhuurd aan een nieuwe huurder
2. Wederverhuur Het opnieuw verhuren van dezelfde/grotere/kleinere ruimte aan
dezelfde huurder.
De volgende activiteiten komen daarbij kijken: Doelgroepsbepaling, onderhandelen, bezichtigingen,
samenstellen objectinformatie, opstellen huurovereenkomst.
Eersterverantwoordelijke is de commercieel manager. Wordt al dan niet geholpen door gespecialiseerd
staf(mede)werkers en/of externe makelaars.
,Technisch managementproces
Installaties moeten goed onderhouden/vervangen worden. Gebeurt op basis van gebouwinspecties,
MJOV’s (meerjarenonderhoudsverwachtigingen), activiteitenplanningen en aanbestedingstrajecten.
Eerstverantwoordelijke is de technisch manager. Wordt al dan niet ondersteund door externe adviseurs.
Facilitymanagementproces
Richt zich vooral op de dienstverleningen ten behoeve van huurders/gebruikers. Alle aspecten die
betrekking hebben op het begrip ‘schoon, heel en veilig’.
Schoonmaak, beveiliging, groenvoorziening.
Wordt door facility manager gedaan. Zo niet? Dan de technisch manager.
Promotiemanagementproces
Geldt vooral voor winkelcentra. Er is daar veel concurrentie. Promotie richt zich daarom op corporate
advertising het vergroten van de naamsbekendheid en bekendheid omtrent van het aanbod.
Promotiemanager is eerstverantwoordelijk. Zo niet? Dan de commercieel manager.
Financieel-administratief managementproces
Alles wat op commercieel en technisch gebied gebeurt, is terug te zien in de cijfers en moet worden
geregistreerd om genoeg inzicht te krijgen. Registratie vindt plaats via projectadministratie,
servicekostenadminstratie en de debiteuren- en crediteurenorganisatie.
De projectadministrateur is eindverantwoordelijke voor alle verschillende soorten administraties, en
voegt alle resultaten tot een geheel.
Renovatiemanagementproces
Soms hebben technische projecten een zodanige omvang dat er sprake is van renovatie.
De technisch manager is eindverantwoordelijk. Werkzaamheden zullen in praktijk uitbesteed worden aan
een externe projectmanager.
Waarderingsproces
Het is gebruikelijk om vastgoed gedurende de exploitatiefase te taxeren. De frequentie waarmee is
afhankelijk van het type BO. Doel: het verkrijgen van een juist/volledig beeld van het vastgoed op dat
moment. Exploitatiegegevens moeten actueel en accuraat zijn.
7.2 Rol van de VMO tijdens het exploitatieproces
Core business VMO = Het management van de exploitatie van een vastgoedobject of -portefeuille.
Een VMO zal zich gaan specialiseren, dit kan tussen verschillende vastgoedcategorieën. (Winkels,
kantoren, woningen etc.)
De complexiteit van het vastgoedmanagementproces wordt duidelijk in figuur 7.1. Het figuur laat in
vereenvoudigde vorm de verwevenheid zien van alle disciplines en processen die betrekking hebben op
het dagelijkse management van een gebouw, de relatie met de BO en de relatie met de huurders.
Het laat ook zien dat het voor de belegger draait om de performance van het vastgoed. Voor de huurder
om het huurcomfort.
De niet direct zichtbare aspecten van een VMO zijn erg belangrijk. Gaat vooral om de service-identiteit.
De VMO laat hierin zien dat de klantvraag wordt begrepen.
Belangrijke factoren service-identiteit:
- Identiteit en imago
- Professionaliteit
- Kwaliteit
, Identiteit en imago
Wat maakt de VMO tot wat zij is? Welke waarden en normen zijn belangrijk. Hoe gedragen de
medewerkers zich. Hoe kijkt de buitenwereld op de VMO.
Professionaliteit
VMO moet professioneel met haar klanten omgaan. Toewijzing, betrokkenheid en zekere mate van
dienstbaarheid zijn belangrijk. Professionaliteit uit zich in aandacht voor de klant en de zorgvuldigheid van
handelen. Professionaliteit vraagt om kennis en ervaring, altijd up-to-date life long learning
Kwaliteit
Kwaliteit volgt enerzijds het begrip professionaliteit. Anderzijds de mate waarin taken,
verantwoordelijkheden, bevoegdheden, procedures en communicatie- en overlegstructuren binnen de
VMO zijn vastgelegd en worden nageleefd.
Hoofdstuk 22 Maatschappelijk vastgoed
22.1 Definitie
Maatschappelijk vastgoed zijn de vastgoedobjecten die in algemene zin een publieke functie vervullen,
daarbij in belangrijke mate gefinancierd worden met publiek geld (in de vorm van eigendom, huren of
exploitatiesubsidie) en ten dienste staan van de samenleving (naast financieel ook maatschappelijk
rendement opleveren).
22.2 Plaatsbepaling
Vanuit historisch perspectief gemeenten en onderwijsinstellingen grootste eigenaren maatschappelijk
vastgoed.
Commerciële marktpartijen worden ook in toenemende mate eigenaar van maatschappelijk vastgoed,
vooral in de zorg en onderwijs.
Gemeenten zijn de belangrijkste speler meerderheid van het eigendom maakt uit van de gemeentelijke
vastgoedportefeuille, via (subsidie)beleid grote invloed op de gebruikers van maatschappelijk vastgoed
Maatschappelijk vastgoed is een middel waarmee gemeente doelen uit haar collegeprogramma kan
realiseren.
Huisvestingsinvalshoek = De gebruikers van maatschappelijk vastgoed
Is altijd een maatschappelijke en (semi)publieke organisatie.
Vastgoedinvalshoek = Eigenaar rol
Kan door private vastgoedondernemingen en publieke organisaties worden vervuld.
22.3 Maatschappelijk vastgoedmanagement
Door vastgoedmanagement kan het eigendom en het gebruik van het maatschappelijk vastgoed zo goed
mogelijk. Zo dragen ze bij aan een optimaal maatschappelijk- en financieel rendement.
Doelstelling van maatschappelijk vastgoedmanagement Vorm van toegevoegde waarde leveren aan
verschillende partijen die te maken hebben met het gebruik of het bezit van maatschappelijk vastgoed.
Maatschappelijke en financiële belangen staan soms tegenover elkaar. Gemeentebestuur maakt dan
afwegingen.
Transparant maken van financiële stromen rondom het gemeentelijk vastgoed is belangrijk.
