Samenvatting huurrecht
Week 1 Hoofdstuk 16 huurrecht (blz 473 t/m 497)
Week 2 Lesvrije week
Week 3 Hfst 2 Van Zeijl
Hfst 3 Van Zeijl
Hfst 4.2
Week 4 hfst 9.7 van Zeijl
Extra literatuur
Week 5 hoofdstuk 4 Senger
Hoofdstuk 2 Sengers
Hoofdstuk 5 Sengers
Hoofdstuk 8 Sengers
Week 6 Hoofdstuk 6 Sengers
Hoofdstuk 9 Sengers
Hoofdstuk 10 Sengers
Week 7 Hoofdstuk 13 Sengers
Hoofdstuk 14 Sengers
Hoofdstuk 17.8 Sengers
Week 8 Hoofdstuk 11 Sengers
Hoofdstuk 12 Sengers
Hoofdstuk 2: Huurrecht woonruimte
2.2] Elke overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van daling kan door een dwalende partij worden
vernietigd (art. 6:228 BW). Dwaling treedt op indien de wederpartij informatie gaf, bewust of niet, die niet
klopte of belangrijke informatie verzweeg.
Bij wederzijdse dwaling speelt dwaling op doordat partijen een overeenkomst zijn overeengekomen, terwijl ze
beide iets anders dachten daarbij. Ook dit kan worden vernietigd. De dwalende partij moet wel dit proberen te
voorkomen door als het moet onderzoek te doen. Beëindiging kan buitengerechtelijk dmv een brief.
2.3] Niet nakoming in het huurrecht
De belangrijkste verplichtingen van de verhuurder zijn:
1. Het blijvende ter beschikking stellen van de woning voor zover dat noodzakelijk is voor het
overeengekomen gebruikt (art. 7:203 BW)
2. Het verhelpen van gebreken op verlangen van de huurder (art. 7:206 lid 1 BW)
De belangrijkste verplichtingen van de huurder zijn:
1. Voldoen van de tegenprestatie, in de meeste gevallen door het tijdig betalen van de huur
2. Het zich als goed huurder gedragen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde (art. 7:213 BW)
3. Het gehuurde gebruiken conform de bestemming, bijvoorbeeld als woonruimte (art. 7:214 BW)
4. Het verrichten van kleine herstellingen (art. 7:217 BW)
Wie te maken krijg met de niet-nakoming van een verplichting door de wederpartij heeft in beginsel drie
mogelijkheden
1. Nakoming van de overeenkomst
2. Ontbinding van de overeenkomst
3. Schadevergoeding
,Huurovereenkomsten zijn duurovereenkomsten. Het brengt voor beide partijen voortdurende verplichtingen.
Schadevergoeding kan worden gedwongen en ontbinding of nakoming. Schade kun je met terugwerkende kracht
vanaf moment dat de schade er is terugvorderen. Gebreken brief, huurcommissie
2.4] De wederpartij kan ook verzuim zijn (art. 6:81 Bw). Hiervoor moet iemand eerst in gebreke worden gesteld.
Dit gebeurt door een schriftelijke aanmaning waarin een redelijk termijn voor nakoming wordt gesteld. Als de
termijn verstreken is treedt verzuim in. Bij verzuim kun je nakoming of ontbinding eisen.
In het huurrecht treedt verzuim vaak ook zonder ingebrekestelling in. De eis van een ingebrekestelling gelden de
volgende uitzonderingen:
1. Bij betaling van de huur bijvoorbeeld. Dan staat er vast voor wanneer je moet betalen. In dit geval hoef
je niet een ingebrekestelling te sturen naar de huurder en kun je meteen wettelijk schadevergoeding
eisen.
2. Bij een mededeling van de ene partij, kan afleiden, dat de verhuurder de schade niet gaat herstellen:
Dit moet je wel kunnen bewijzen. Een aangetekende ingebrekestelling bewijs je dit makkelijk mee
3. De verhuurder moet op de hoogte zijn van het gebrek. Als je al een tijd met schade hebt gezeten en je
de verhuurder hiervan op de hoogte zit, kan er gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst en
terugbetaling van een deel van de huurpenningen, zonder dat de verhuurder in gebreke is gesteld.
Je moet op tijd melden als je een gebreke hebt, bijvoorbeeld lekkage, anders kan er niet van de verhuurder
verwacht worden dat hij dit hersteld (art. 6:89 BW).
2.5] Nakoming kan afgewezen worden als:
- Dit niet meer kan (art. 6:81 BW)
- Als de nakoming niet toekomt aan de wanpresterende partij (er is overmacht).
Dit mag niet als je bent overeengekomen dat het risico bij die partij zit, of een algemeen gangbare opvatting is
en ook als dit volgens de wet zo bepaald is (art. 6:75 BW).
2.6] Hoofdregel: bij een tekortkoming(wanprestatie) van de andere partij, mag je de overeenkomst geheel of
gedeelte ontbinden (art. 6:265 BW). Er is een uitzondering: Als door bijzondere aard of geringe betekenis,
ontbinding als gevolg het niet rechtvaardig. (bv. als gebreken niet of niet tijdelijk kunt oplossen).De rechter kijkt
dan naar de omstandigheden van het geval. De tegenpartij moet bewijzen waarom reden ontbinding te ver gaat.
In hoofdregel kan de ontbinding in gerechtelijke als buitengerechtelijke procedure, door het schrijven van een
brief aan de wederpartij. Buitengerechtelijke ontbinding is wel beperkt.
De verhuurder mag geen buitengerechtelijk ontbinden, tenzij woning ingeval sluiting van de burgemeester is
gesloten (art. 7:231 lid 2 BW) In dit geval wil je ook graag ontruimen. Dit kan ook buitengerechtelijk. Luistert
iemand niet kan het via de rechter alsnog gespeeld worden. Voor een huurder is dit niet verboden in de wettekst.
Praktijk niet altijd (art. 7:231 lid 1 BW). Vroeger had de huurder dit recht op grond van artikel 6:265 BW.
Een huurder mag ontbinden als er sprake is van een zodanig ernstig gebrek, dat het huurgenot aanmerkelijk
wordt aangetast:
- De huurder het recht heeft de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden
- In een mate die evenredig is aan de mate waarin het huurgenot is aangetast
- Dit buitengerechtelijk mag, dus door het schrijven van een brief
- De ontbinding voor de toekomst geldt
- De huurder voor het verleden het heeft om zijn huurbetalingen gedeeltelijk ongedaan te maken (grond
6:271 BW)
- Het ongedaan maken evenredig dient te zijn aan de mate waarin het huurgenot is aangetast
- De ongedaanmaking niet verder terugwerkt in het verleden dan tot het moment waarop de verhuurder
het gebrek kende. Dit is het geval doordat hij erachter kwam, of hij hierop gewezen is door de huurder.
,Je kunt maximaal met 6 maanden huurvermindering vorderen met terugwerkende kracht, in het geval van
gebreken (art. 7:257 lid 1 BW). Verder wordt bij dit onderwerp buitengerechtelijke ontbinding niet uitgesloten.
Er is echter geen duidelijk beeld hierbij in jurisprudentie (art. 7:205 BW).
2.7] Er is sprake van schade, als dit toegerekend kan worden aan de tekortschietende partij. Er is ook sprake van
verzuim. Er kan dan een vergoeding komen door middel van geld, of door het verstrekken van bijvoorbeeld een
andere woonruimte. Bij ontbinding hoeft de schade niet toegerekend te worden aan de tekortschietende partij.
Schadevergoeding is verplicht als:
- Als de verhuurder wist van een gebrek, en de huurder alsnog schade lijdt door het gebrek (bv. als een
dak lekt, wat de verhuurder wist, en je spullen worden aangetast) Dit moet de huurder bewijzen dat de
verhuurder dit wist.
- Als de verhuurder het gebrek kende of behoorde te kennen. Bijvoorbeeld bij aanvang van de
huurovereenkomst, dat het gebrek kende of behoorde te kennen. De risicoaansprakelijkheid gaat in
zo’n geval naar de verhuurder (art. 7:209 BW).
Wist de verhuurder niet van het gebrek, is het voor aansprakelijkheid van de huurder (art. 7:208 BW). Bij
aanvang van de huurovereenkomst heeft de verhuurder een onderzoeks-en mededelingsplicht. De verhuurder
moet zeggen of het geschikt is, hij moet de huurder informeren over wat gebruik gedeeltelijk of geheel kan
verhinderen. Zowel materiële schade als immateriële schade. bv. bestemmingsplan ligt.
2.8] Als een partij zijn verplichting niet nakomt, mag de andere partij zijn verplichting opschorten totdat de
ander partij is nagekomen (art. 6:262 BW). Hierbij wordt de opschortende partij niet bevrijd van de verplichting
tot nakoming. Hierbij is verzuim geen vereist. Toerekenbaarheid is ook geen vereiste. Het maakt niet uit of de
verhuurder een verwijt kan worden gemaakt.
De huurder mag de huur opschorten. Indien dit evenredig is aan de mate waarin er niet wordt gepresteerd. Je
mag als huurder niet de hele huur opschorten, indien er enig huurgenot is. Dit mag alleen bij een ernstig gebrek.
De huurder moet dit wel aan de verhuurder laten weten, waarom hij dit doet, zodat de verhuurder in staat in zijn
verplichtingen te voldoen.
Er moet voldaan zijn aan het opschortingsrecht volgens de wet. Er moet voldoende samenhang bestaan tussen de
verplichting die wordt opgeschort en de verplichting die niet wordt nagekomen. Tenzij, de huurder zich niet
behoorlijk gedraagt. De verhuurder heeft ook opschortingsrecht, alleen komt niet veel voor in de praktijk en is
weinig jurisprudentie over.
2.9] Er moet rekening worden gehouden met de redelijkheid en billijkheid van een geval. Daarom voorziet de
wet in bijzondere gevallen van een vangnetregeling. bv. artikel 6:2 BW.
Bij het contractenrecht is vastgelegd dat een overeenkomst niet alleen rechtsgevolgen heeft, maar ook het
gewoonterecht en de eisen van redelijkheid en billijkheid uit voortvloeien. Niet makkelijk om de rechter ervan te
overtuigen dat er sprake is van beperkte redelijkheid en billijkheid en of de aanvullende werking van de
redelijkheid en billijkheid. bv. de gevallen waarin beroep van de huurder op de dwingende geregeld
huurbescherming naar de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 BW)
2.10] De rechter kan de overeenkomst wijzigen of de overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond
van onvoorziene omstandigheden. Ze moeten zo gewichtig zijn dat de wederpartij naar maatstaven van
redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten,
Omstandigheden voor onvoorziene omstandigheden:
- de partijen, toen de overeenkomst werd gesloten, de omstandigheden daarvan niet kenden
- De partijen hetgeen niet in de huurovereenkomst dit konden verwerken
, - Als het niet in de risicosfeer valt van de partijen die er beroep op doen.
- Dat er sprake is van een een ongewijzigde situatie van de overeenkomst, die niet in stand kan blijven
volgens de redelijkheid en billijkheid.
2.11] De staat mag huurprijzen reguleren als het bij de wet voorzien is, algemeen belang gerechtvaardigd is en
er een balans is tussen de belangen van de verhuurder en huurder. De huurprijsregulering mag er niet toe leiden
dat de eigenaar geen redelijke winst kan behalen, maar dit kan verschillend geïnterpreteerd worden. Dit is
decent profit. Te veel mag niet. Anders in strijd met artikel 1 EP
2.12] Er zijn bijzondere regels met betrekking tot eenzijdige opgestelde algemene voorwaarden.
Ook deze regels zijn een uitwerking van de redelijkheid en billijkheid. Ze komen op het volgende neer:
1. De algemene huurvoorwaarden dienen voor of bij de totstandkoming van de huurovereenkomst aan de
huurder te worden overhandigd. Zij deze huurvoorwaarden later toegestuurd, dan zijn ze niet van
toepassing.Uitzondering: als het niet mogelijk was de huurvoorwaarden te overhandigen. Dit zal bij
huur van een woonruimte niet snel het geval zijn.
2. De algemene voorwaarden zijn ook van toepassing, ook als de huurder ze niet kent. De verhuurder
moet de redelijke mogelijkheid geven aan de huurder of hier kennis van te kunnen nemen. Als de
huurder niet te kans krijgt hier kennis van te nemen, mag hij de algemene voorwaarden vernietigen.
3. De huurder kan de algemene huurvoorwaarden of onderdelen daarvan ook vernietigen als deze
onredelijk bezwarend zijn.
4. Zwarte en grijze lijst. Op de zwarte lijst zijn de bedingen sowieso al onredelijk bezwarend (artikel
6:236 BW). Op de grijze lijst staan bedingen die vermoedelijk onredelijk bezwarend zijn. De
verhuurder moet aantonen waarom het niet onredelijk bezwarend is, in plaats van de huurder(art. 6:237
BW).
2.13] Boetebedingen kunnen twee doelen hebben:
- Een aansporing om een verplichting na te komen. De boete is vaak dan hoog, dat het niet aantrekkelijk
is de verplichting niet na te komen.
- Fixatie van de hoogte van de schadevergoeding. Vaak is het minder lastig vast te stellen dat een
verplichting niet is nagekomen, maar het is wel lastig om vast te stellen hoe hoog de schade is die
daarvan het gevolg is. Dit voorkomt dat er discussies komen over de hoogte van de boete. Dit mag
alleen wel als er sprake is van schade en dit kan worden toegerekend aan de tekortschietende partij.
De overeenkomst kan ook beide doelen hebben. Dit moet duidelijk in de overeenkomst staan. Eerst moet er dan
een aanmaning gestuurd worden, tenzij indien verzuim in breekt zonder ingebrekestelling of de
huurovereenkomst anders bepaalt.
Verweermiddelen als je een boete verschuldigd bent: matigingsrecht van de rechter (art. 6:94 lid 1 BW), boete
verlagen indien billijkheid verklaard. (er wordt gekeken: omstandigheden, strekking boetebeding, begrijpelijke
formulering beding, of er onderhandelingen zijn geweest over het beding of het uit 1 partij komt en ‘opgelegd’
is, aard verboden gedraging, hoedanigheid en maatschappelijk positie van partijen, hoogte schade) het is niet
makkelijk een boete gematigd te krijgen.
Jurisprudentie:Een beding die onevenredig hoge schadevergoedingen oplegt aan een consument die zijn
verplichting niet nakomt is nietig. Dit is alleen van toepassing als de verhuurder een professionele verhuurder is.
Rechtsgevolgen bij een beding in de algemene bepalingen van een huurovereenkomst aan schending van een
contractueel verbod op onderverhuur:
- Verplichting afdracht onder huurinkomsten en doordat je niet aan een verplichting houdt je een boete
krijgt.
- De rechter moet kijken of er sprake is, door een cumulatieve effect, van een oneerlijke bedingen.
