Samenvatting van:
- Huisvestingsmanagement (Hoendervanger), H1,4 H2 en H8.
- Financieel management voor de niet-financiële manager, deel 1, jaarverslaggeving
(Hiltermann) H3, H4, H5 en H13.
- Artikelen
- De vier fasen in de levenscyclus van een businesscase (Verdonk en Klooster)
- Onnauwkeurige inschatting vaak beter dan geen inschatting (Verdonk en Klooster)
- Altijd maatwerk (Verdonk en Klooster)
- Getting to Yes, building a winning business case (Higgins)
- Educatiever Hoofdstuk 11: Investeren en financiering
Huisvestingsmanagement (Hoendervanger)
Hoofdstuk 1,4
Bedrijfseconomische impact van huisvesting
Financiële termen voor de prestaties van een bedrijf zijn winst- en verliesrekening
(resultatenrekening) en de balans + ratio´s voor liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit en
activiteit.
Rentabiliteit totaal vermogen (return on investment) = graadmeter voor de
winstgevendheid van een organisatie. Het relateert het bedrijfsresultaat aan het totaal
(gemiddeld) geïnvesteerde vermogen.
Du Pont schema = schema laat zien hoe huisvesting langs drie wegen kan bijdragen aan
winstgevendheid, door verhoging van omzet, verlaging kosten en verlaging geïnvesteerde
vermogen. Hierin wordt de relatie tussen huisvesting en belangrijkste onderdelen van de
winst- en verliesrekening weergegeven.
,Huisvesting kan direct en indirect effect op de opbrengsten hebben:
- Direct effect: verkoop van vastgoed en verhuur van ruimte (opbrengst in winst- en
verliesrekening)
- Indirect effect: opbrengstverhogende vormen van toegevoegde waarde, zoals verhoging
van arbeidsproductiviteit en ondersteuning van marketingdoelen. Omzet stijgt dan bijv door
optimale werkomgeving of goede bereikbaarheid voor klanten of goed imago.
Huisvesting kan direct en indirect effect op de kosten hebben:
- Direct effect: alle huur- en servicekosten, rente, aflossing en afschrijvingen en overige
gebouwgebonden exploitatiekosten als onderhouds-, energie- en schoonmaakkosten,
belastingen en verzekeringen. Ook kosten voor verhuizingen, receptie, beveiliging, catering,
personeelskosten van een huisvestings/facilitaire afdeling.
Optelsom van alle indirecte en directe huisvestingskosten = totale gebruiksskosten (total
occupancy costs). Benchmarken = huisvestingskosten van verschillende organisaties
vergelijken. Om dat vergelijken makkelijker te maken zijn eenduidige kostendefinities
gekomen, zoals de ITOCC (International Total Occupancy Costs Code) en de NFC index
(Netherlands Facility Costs). Die NFC is gebaseerd op NEN-EN 15221.
Hoe groot het effect van de huisvestingskosten op de totale kosten is hangt af van het soort
bedrijf. Bv energiebedrijf besteedt veel geld aan inkoop en productie van energie waardoor
de huisvestingskosten maar klein deel zijn. Bij normale bedrijven is huisvestingskosten vaak
qua grootte de tweede of derde kostenpost, na personeelskosten en ICT kosten.
Affordabilityratio = huisvestingskosten als percentage van omzet. Zo zien ze in hoeverre
ze die huisvesting kunnen permitteren. Dit is ook een kengetal dat je kan benchmarken.
- Indirect effect van huisvesting op de kosten: de invloed die de huisvesting heeft op de
efficiency van het primaire proces. Bijv reduceren ziekteverzuim door binnenklimaat te
verbeteren of versnellen van fysieke productie- en distributieproces door de logistiek te
optimaliseren. Bijv aantal karren waarin bloemen vervoerd worden zijn medebepalend voor
aantal mensen dat moet worden ingezet voor het transport en daarmee voor de kostprijs van
de bloemen.
,Onderdeel van vaste activa op de balans: vastgoed in eigendom, huurcontracten en grote
investeringen in verbouw en inrichting.
Vastgoedratio: de verhouding tussen de totale boekwaarde van het vastgoed en de totale
activa. Het effect van huisvesting op de vermogensstructuur van een organisatie is in eerste
plaats afhankelijk van deze vastgoedratio.
Dat deze vastgoedratio zo veel verschilt per organisatie kan 2 redenen hebben:
- De mate waarin ook andere activa nodig zijn voor bedrijfsvoering. Een hotel of restaurant
heeft naast vastgoed bijv relatief weinig bezittingen, terwijl een bank grote bedragen
investeert in dingen als onderdeel van primaire proces.
- De verhouding tussen huur en eigendom, kantoorhoudende organisaties in profitsector
huren bijvoorbeeld meestal, terwijl productiebedrijven vaak veel vastgoed in eigendom
hebben.
Vermogensbeslag van vastgoed
Bij groeiende bedrijven is de beschikbaarheid voor andere investeringen dan vastgoed
vooral van belang, daarom verwerft Jumbo zijn nieuwe locaties bij voorkeur in huur ipv
eigendom. Het afstoten van vastgoed gebeurt vaak bij organisaties die het financieel
moeilijkhebben om zo de schulden te kunnen verlagen.
Sale-and-lease-back= vastgoed verkopen en terughuren om schulden te verlagen. Zo is er
namelijk veel geld over waarmee ze op dat moment de schulden kunnen verlagen.
Het sale-and-lease back kan maar 1x worden toegepast en is sterk afhankelijk van de
actuele marktomstandigheden of het een goed idee is of niet. Ook werd sale-and-leaseback
de laatste jaren vaak toegepast om vermogensbeslag van vastgoed te reduceren
(balansverkorting). Door nieuwe boekhoudregels zal dit niet meer vaak voorkomen in de
toekomst. Door deze regels is er een veel kleiner verschil tussen vermogensbeslag bij
eigendom en vermogensbeslag bij huur.
Vaste activa (vastgoed bijv) heeft invloed op de rentabiliteit (winstgevendheid) van een
organisatie. Hoe groter deel vastgoed is van het totale vermogen (hogere vastgoedratio),
, hoe groter de invloed is op de rentabiliteit. Of het effect positief of negatief is hangt af van
het rendement dat kan worden toegeschreven aan het vastgoed.
Volgens een groot onderzoek heeft vastgoedeigendom in het algemeen een negatief effect
op de waarde van de aandelen. Dit verschilt wel sterk per bedrijfstak. Vastgoedeigendom
heeft volgens dat onderzoek wel een positief effect op het risicoprofiel van een onderneming.
Dit komt omdat de waardeontwikkeling van vastgoed meestal niet zoveel te maken heeft met
het rendement op de kernactiviteiten.
Huisvesting op de balans heeft ook effect op de solvabiliteit. Solvabiliteit is verhouding
tussen eigen vermogen en vreemd vermogen. Hoe groter de solvabiliteit, hoe gemakkelijker
een organisatie vreemd vermogen kan verwerven. Vastgoed op de balans is meestal
ongunstig voor de solvabiliteit als dit wordt gefinancierd met vreemd vermogen (bv
hypothecaire lening). Maar wel krijg je eerder een lening voor vastgoed dan voor minder
waardevaste bezittingen zoals transportmiddelen en machines, dus vastgoed kan in beginsel
goed worden gebruikt als onderpand voor een lening.
Financiering met eigen vermogen is ongunstig voor de liquiditeit, omdat vaste activa niet
kunnen worden aangewend om te voldoen aan kortlopende schulden.
De boekwaarde van vastgoed wordt elk jaar verlaagd door afschrijvingen. Het bedrag van de
afschrijving wordt als kostenpost opgenomen in de winst- en verliesrekening. Er is vaak
verschil tussen boekwaarde en marktwaarde. Als de boekwaarde lager is dan de
marktwaarde, is er sprake van stille reserves. De huisvestingskosten lijken dan relatief laag
te zijn, maar in werkelijkheid blijft een deel van de vermogenskosten verborgen omdat het
betreffende vermogen geen rendement oplevert. Een organisatie kan dan ´gevangen zitten´
in een gebouw omdat elke verhuizing hogere huisvestingskosten zal hebben. Stille reserves
kunnen een onderneming ook kwetsbaar maken voor vijandige overnames. sommige
investeerders zijn namelijk op zoek naar bedrijven met lage beurswaarde en grote stille
reserves, om deze na overname te splitsen en de reserves te gelde te maken.
Als de boekwaarde hoger ligt dan de marktwaarde, ontstaat het probleem dat bij verkoop
een boekverlies moet worden geïncasseerd. Soms laten eigenaren een gebouw liever
leegstaan dan een lage marktwaarde accepteren en weigeren ze de boekwaarde af te
waarderen. Omdat de markt zo vaak veranderd is het handig om periodiek de boekwaarden
bij te stellen op basis van taxaties.
Er zijn 4 verschillende vormen van rendement op investeringen in huisvesting:
- Directe opbrengstverhoging, dankzij verkoop van vastgoed en huurinkomsten
- Indirecte opbrengstverhoging, door betere ondersteuning van organisatie leidt tot hogere
omzet
- Directe kostenreductie, door hoeveelheid huisvesting of huisvestingskosten per m2 te
verlagen. Dit is makkelijkst te voorspellen, makkelijkst in geld uit te drukken en kan snel tot
effect leiden dus hier wordt vaak het meest op gefocust in praktijk.
- Indirecte kostenreductie, door betere ondersteuning van organisatie leidt tot lagere
kosten in primaire proces.
De indirecte vormen zijn moeilijk of onmogelijk in geld uit te drukken en de directe vormen
zijn makkelijk in geld uit te drukken. Rendement in kostensfeer is makkelijker te voorspellen
