Samenvatting vastgoedmanagement 1 | H7, H22, H23, H24,
H31, H33, H36
Hoofdstuk 7 – Exploitatieproces
7.1 Overzicht van het exploitatieproces
Het exploitatieproces begint bij de acquisitieproces, hierin moet duidelijk zijn wat
de performanceverwachtingen zijn voor het vastgoed. Er wordt een beleidsplan
(3-5 jaar) gemaakt, waarin de integrale strategie wordt beschreven om de
performanceverwachtingen waar te maken. Een beleidsplan heeft een
belangrijke randvoorwaarde voor de inhoud en uitvoering voor de
vastgoedmanagementovereenkomst tussen de beleggingsorganisatie (BO) en de
VMO.
Het beleidsplan is tactisch en beschrijft de hoofdlijnen voor de verwachte
operationele uitvoering, dit wordt uitgewerkt in verschillende operationele
deelplannen:
ñ Relatiemanagement
VMO heeft verschillende klanten, maar vooral zijn dit opdrachtgevers en
huurders. Iedere klantgroep moet op een andere manier benaderd worden omdat
het aangeboden producten ook verschillend is. Opdrachtgevers en huurder zijn
op geïnteresseerd in verschillende zaken van de VMO. Daarnaast moeten ook
andere stakeholders onderhouden worden, hier is de commercieel manager
verantwoordelijk voor.
ñ Marketingmanagement
Brengt vraag en aanbod in kaar doormiddel van SWOT-analyse. Hier is de
commercieel manager verantwoordelijk voor.
ñ Verhuurmanagementplan
Je hebt nieuwe verhuur en wederverhuur. Nieuwe verhuur is leegstaand
gebouw die wordt verhuurd aan een nieuwe huurder. Wederverhuur is het
opnieuw verhuren van dezelfde ruimte aan een bestaande huurder. Hiervoor
moeten de volgende activiteiten worden verricht: doelgroep bepaling-
benadering, samenstellen van objectinformatie, onderhandelen, bezichtigen en
opstellen van huurovereenkomst. Hier is de commercieel manager
verantwoordelijk voor.
ñ Technisch managementplan
Een gebouw moet worden onderhouden en soms moet er iets worden vervangen,
dit gebeurt vaak op basis van gebouweninspecties MJOV (Meerjarig
onderhoudsverwachting), activiteitenplanningen en aanbestedingstrajecten. De
technisch manager is verantwoordelijke.
ñ Facilitymanagement
Houdt vooral bezig met dienstverlening voor de huurders/gebruikers, op alle
aspecten schoon, heel en veilig. Hier is de facility manager verantwoordelijk
voor en anders de technische manager.
ñ Promotiemanagementplan
Vooral bij winkelcentra. Promotie richt zich bijvoorbeeld op corporate advertising,
het vergroten van naamsbekendheid en het aanbod van een winkelcentrum. Ook
projectmatige activiteiten op thema’s zoals sinterklaas. Hier is de promotie
manager verantwoordelijk voor en anders commercieel manager.
ñ Financieel-administratief managementplan
Alles op commercieel en technisch gebied moet terug gezien worden in cijfers en
wordt geregistreerd via: projectadministratie, servicekostenadministratie,
debiteurenadministratie en crediteurenadministratie. Hier is de
projectadministrateur verantwoordelijk voor.
ñ Renovatiemanagementplan
,Soms moeten technische projecten worden gerenoveerd, door omvang project,
de grote investering en doorlooptijd van het project. Hier is de technisch
manager verantwoordelijk voor en anders de project manager.
ñ De waardering
Het is normaal om gedurende de exploitatiefase vastgoed te waarderen,
frequentie afhankelijk van type BO. Dit kan intern of extern worden uitgevoerd,
hierbij moet je de actuele exploitatiegegevens hebben voor de juiste taxatie. Hier
is de VMO verantwoordelijk voor.
Al deze plannen worden gemaakt en uitgevoerd door afdelingen/teams binnen de
VMO.
7.2 Rol van de VMO tijdens het exploitatieproces
Het management van de exploitatie van een vastgoed is de core business van de
VMO, hij moet in alle deelplannen gespecialiseerd in zijn en te kunnen managen.
Wel zal een VMO zich specialiseren in 1 vastgoedcategorie (winkels, kantoren of
woningen ect) omdat de verschillende vastgoed categorieën te groot zijn.
Vastgoedmanagementproces:
Deze foto laat de vorm zien van alle disciplines en processen in die betrekking
hebben op het dagelijkse management van een gebouw, de relatie met de BO en
huurders. Ook laat het zien dat alle processen en plannen op elkaar van invloed
zijn. Als laatst zie je dat de vastgoedbelegger uiteindelijk gaat om de
performance van het vastgoed en de huurder om het huurcomfort. Het is de
taak van de VMO om de uitvoering goed te laten verlopen zodat het gerealiseerd
kan worden.
Wat je niet ziet op de foto, maar ook heel belangrijk is, zijn de niet direct
zichtbare aspecten van een VMO. Met name de service-identiteit, de VMO moet
, zich ontwikkelen tot een luisterend, zelflerend en resonerend systeem. Hierbij
spelen belangrijke factoren mee:
ñ Identiteit en imago: Wat maakt een VMO tot wat zij is?
ñ Professionaliteit: In de wijze waarop de VMO met haar klanten omgaat en
om kennis en ervaring (life long learning).
ñ Kwaliteit: Waarin genoemde professionaliteit die is vastgesteld binnen de
VMO worden nageleefd.
