Kern Samenvatting Overdrachtsbelasting 2021
Week 1 – Overdrachtsbelasting in vogelvlucht: systeem WBR/formaliteiten/het belastbare feit
(inleiding)/tarief
Regelgeving ovb: (i) WBR; (ii) Uitvoeringsbesluit BR, (iii) AWR, AWB, RW 1970, IW 1990, URAWR, (iv)
BW en (v) besluiten: amvb en beleidsbesluiten.
Rijksbelasting (AWR/IW 1990/Awb): belasting die door de nationale overheid wordt geheven.
De overdrachtsbelasting (“ovb”) = kostprijsverhogende belasting (verhoging prijs verkrijging),
objectieve en zakelijke belasting (geen persoonlijke omstandigheden), juridisch indirect en
economisch directe belasting (rechtstreeks door koper verkregen), aangiftebelasting (art. 17, 19 en
20 AWR: binnen één maand na belastbare feit; evt. naheffingsaanslag) en voldoeningsbelasting door
belastingplichtige (afdrachtsbelasting: niet door degene die belasting verschuldigd is, bijvoorbeeld
werkgever).
Art. 21a URAWR: verkrijging vastgoed middels notariële akte, dan is de notaris degene die de
aangifte verzorgt (niet bij art. 4 WBR).
Van belang Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer (22 juni 1971). De interpretatie die
de staatssecretaris geeft aan de wet is bindend voor de fiscus (vertrouwensbeginsel), maar niet voor
de rechter. Belastingplichtige kan voordeel ontlenen, ondanks strijdigheid.
Staatssecretaris kan kwijtschelding verlenen: prijsgeven inningsrecht.
Ovb: heffing ter zake van de verkrijging (naar civiel recht) van een in Nederland gelegen onroerende
zaken of een recht waaraan een onroerende zaak is onderworpen, art. 2 lid 1 Wet op belastingen van
rechtsverkeer (WBR). Art. 2 lid 2 t/m 8 nuanceren deze hoofdregel.
Ondanks belastbaar feit soms geen ovb geheven:
- De verkrijging is wettelijk vrijgesteld van ovb (art. 15 WBR);
- De verschuldigde ovb wordt op grond van redelijkheidsoverwegingen kwijtgescholden op
basis van art. 63 AWR.
Systeem ovb
1. Belastbaar feit (art. 2-8 WBR; onderwerp);
o Verkrijging van een in NL gelegen OZ of RWEOZIO;
o Uitzonderingen en uitbreidingen.
2. Maatstaf van heffing (art. 9-13, 52 WBR; heffingsgrondslag);
o WEV, ten minste tegenprestatie (art. 9 jo. 52 WBR). Actuele marktwaarde t.t.v
verkrijging/waarde vastgoed in economische verkeer.
3. Tarief en vrijstellingen (art. 14-15 WBR);
o Berekend over MvH.
4. Wijze van heffing (art, 16-19, 64 WBR).
o Voldoening op aangifte door verkrijger;
o Verkrijger is belastingplichtige, art. 16 WBR. Twee kopers? P.p. belasting heffen;
o Meldingsplicht, art. 54 WBR.
Ook als is er een vrijstelling van toepassing, alle stappen nalopen
Verkrijging: in beginsel conform BW (art. 3:80 e.v.), behoudens uitgezonderde verkrijgingen (art. 3 lid
1 WBR), fictieve verkrijgingen (art. 2 lid 2, art. 6, art. 7, art. 8 lid 3 WBR), vrijstellingen en het tijdstip
van de verkrijging valt fiscaal niet altijd samen met het tijdstip van de civielrechtelijke verkrijging.
Betreft onder algemene (opvolging in gehele vermogen) of bijzondere titel (doorgaans levering).
Zie havenkraan-arrest: ook een rijdende kraan kan worden beschouwd om als duurzaam ter
,plaatse te blijven en de opstalhouder werd eigenaar = geen verkrijging van de eigendom, want
opstalrecht was er al (gaat ook de kraan omvatten).
Opstalhouder sticht gebouw: verkrijging daarvan? Havenkraan-arrest: ontkennend beantwoord.
Splitsing in appartementsrechten: splitsing als zodanig geen verkrijging.
Object van de verkrijging: hetzij een in Nederland gelegen onroerende zaak (echte en fictieve), hetzij
een recht waaraan een in Nederland gelegen onroerende zaak is onderworpen.
Meer dan één onroerende zaak verkregen: evenzovele verkrijgingen.
Onroerende zaak: art. 3:3 BW (grond en hetgeen wordt toegerekend aan de grond). Ingevolge art.
3:3 lid 1 BW is een bouwwerk alleen dan onroerend, als het duurzaam met de grond is verenigd,
hetzij rechtstreeks hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Beoordeling a.d.h.v.
concrete omstandigheden v/h geval.
Portacabin: “duurzaam met de grond vereniging”. De vraag was of de portacabin onroerend was (en
op grond daarvan mede-onderworpen aan het op de grond gevestigde hypotheekrecht van de
Rabobank). Kijken naar de aard van het bouwwerk.
Verenigd: gebouw of werk (in)direct op de grond bevinden.
- Duurzaamheid: richtsnoer is functionaliteit, verkeersopvattingen beslissend. Ook tijdelijk.
- Bestemming, aard en inrichting: het antwoord op de vraag ‘is een zaak wel of niet bestemd
om duurzaam ter plaatse te blijven’ dient objectief door die zaak zelf, bezien in zijn
omgeving, te worden gegeven.
- Kenbaarheid naar buiten: kenbaarheid zakenrechtelijke verhoudingen voor derden;
beoordeling naar aard en inrichting bouwwerk in kwestie. De bedoeling om duurzaam ter
plaatse te blijven, moet naar buiten kenbaar zijn.
- Fundering/mechanische verbinding met de grond: beoordelingsfactor; niet beslissend.
- Verplaatsbaarheid/onverplaatsbaarheid: onverplaatsbaarheid duidt op duurzaam ter plaatse
te blijven.
Grond is de meest elementaire OZ die er is. -->
Art. 5:20 lid 1 sub e BW: natrekking. Eis: duurzame vereniging met de grond. Horizontale
natrekking (bestanddeel) prevaleert boven verticale natrekking.
Rechten waaraan onroerende zaken zijn onderworpen: ruimer dan beperkte rechten; zakelijke
rechten die op een onroerende goed kunnen rusten.
Beperkte rechten (bloot-eigenaar en beperkt gerechtigde; gesloten systeem):
- Erfdienstbaarheid: last drukkende op het dienende erf, dulden/niet-doen (5:70 lid 1 BW);
- (Onder)erfpacht,
- (Onder)opstal,
- Vruchtgebruik (3:226 BW)
o Waaronder recht van gebruik en recht van bewoning (3:226 BW): persoonlijk,
zakelijk recht.
- Beklemming.
Vestigen middels notariële akte en inschrijving in het kadaster.
RWEOZIO: maar ook aandeel in eigendom van een OZ of RWEOZIO en appartementsrechten (geen
beperkt recht). M.b.t. appartementsrechten: eigenaar heeft een onverdeeld aandeel in de bij de
splitsing betrokken goederen; deelgenoot in goederenrechtelijke gemeenschap. Betreft geen beperkt
recht; bloot eigendom ontbreekt. M.b.t. ovb:
- De splitsing als zodanig is geen verkrijging als in art. 2 lid 1 WBR;
, - Een appartementsrecht voor toepassing van art. 13 WBR mag worden aangemerkt als een
onverdeeld aandeel in het oorspronkelijke, ongesplitste recht.
Hypotheekrecht en grondrente uitgezonderd, art. 5 WBR (geen gebruiksrecht). Omvat ook
pandrecht: kan immers op aandelen in een OZR of lidmaatschapsrechten in verenigingen worden
gevestigd, welke worden aangemerkt als fictieve onroerende zaken.
Geen RWEOZIO: relatieve rechten (persoonlijke rechten, vorderingsrechten); verbonden aan
personen.
Persoonlijk recht met derdenwerking: drukt de waarde. Bijzonder: koop breekt geen huur, maar blijft
persoonlijk recht. Ook m.b.t. kwalitatieve verplichting (art. 6:252 BW; dulden of niet doen).
Tarief: toegepast over de maatstaf van heffing conform art. 9 -13 WBR.
Overdrachtsbelasting Tarief
Hoofdregel, art. 14 lid 1 WBR 8%
Verkrijging (rechten op) woning door een 2%
natuurlijke persoon/rechten van lidmaatschap
m.b.t. een woning, als verkrijger woning anders
dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken,
art. 14 lid 2 WBR.
NIET: economische eigendom (lid 4).
Ook voor gelijktijdig verkregen aanhorigheden
(lid 5).
Verkrijging (rechten op) een woning door 2%
bepaalde woningcoöperatie/lidmaatschap
m.b.t. een woning van een toegelaten instelling,
artikel 14 lid 3 WBR.
NIET: economische eigendom (lid 4).
Ook voor gelijktijdig verkregen aanhorigheden
(lid 5).
Natuurlijke persoon < 35 jaar, die niet eerder de Vrijstelling, dus 0%
vrijstelling heeft toegepast, die een (recht op)
een woning verkrijgt die hij anders dan tijdelijk
als hoofdverblijf gaat gebruiken, artikel 15 lid 1
onder p WBR.
“Woning”: onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard
bestemd zijn voor bewoning. Peildatum: moment verkrijging.
Een pand dat oorspronkelijk een woning is, maar wordt gebruikt als kantoor, blijft een woning.
Hoe het gebouw gebruikt wordt, is niet relevant.
Of een object naar aard bestemd is voor bewoning moet worden beantwoord op basis van de
bouwkundige toestand van het object. HR Tandartspraktijk, verbouwde boerderij, stadsvilla.
Toetsingskader:
- Eerst moet worden beoordeeld of de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en
gebouwd voor bewoning (bouwkundige toets);
- Vervolgens moet worden getoetst of de onroerende zaak nadien is verbouwd om het
geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik. Als slechts beperkte aanpassingen
nodig zijn om het object weer voor het oorspronkelijke doel geschikt te maken, dan blijft het
oorspronkelijke doel doorslaggevend (tweede bouwkundige toets);
- Als dit niet leidt tot een uiteindelijke slotsom, pas dan kunnen de eisen of beperkingen die
voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften (bestemmingswijzigingen of
omgevingsvergunning) worden meegewogen (publiekrechtelijke toets).
, Transformatiegebouw: het lagere tarief kan van toepassing zijn als verbouwingswerkzaamheden zijn
verricht, die ook als zij nog niet zijn voltooid, de gevolgtrekking kunnen rechtvaardigen dat die
werkzaamheden onmiskenbaar strekken tot de levering van een woning. Omstandigheden v/h
geval.
Splitsing in tarieven indien een onroerende zaak niet geheel bestemd is voor bewoning.
Zorgcomplexen: of deze naar aard bestemd zijn om dienst te doen als zorginstelling en niet als
woning. Het pand is bestemd en gebouwd als zorginstelling; woonunits gelden niet als woning (8%).
Voor de verkrijging van aanhorigheden geldt een 2%-tarief, indien zij op hetzelfde tijdstip als de
woning worden verkregen. O.a. ondergrond, tuin, garage, schuur, serre, aan- en uitbouwen,
tuinhekken, parkeetplaatsen, berging.
Verkrijging economische eigendom is altijd 8%.
Aansprakelijkheid ovb
- (In beginsel; primair en altijd) verkrijger, art. 16 WBR. Bij “vrij op naam” (prijs betalen waarin
alle kosten zitten) is nog steeds de koper/verkrijger belastingplichtig voor eventuele
naheffing (evt. verhalen).
Secundair; als de verkrijger geen verhaal biedt:
- Notaris: art. 42 lid 1 IW (7UBBR) (= betalen van belastingschulden). De notaris is (subsidiair)
hoofdelijk aansprakelijk voor de ovb, alleen voor zover de ovb voortvloeit uit een akte die de
notaris heeft gepasseerd (o.g.v. de wet; geen belastingplichtige). Vanwege de
woonplaatskeuze/domiciliekeuze, kan de notaris ook een naheffingsaanslag krijgen (voor de
naam van een der partijen). Niet m.b.t. levering aandelen OZR.
- Vervreemder economische eigendom: art. 42 lid 2 IW: hoofdelijke, subsidiaire
aansprakelijkheid. Indien buiten de notaris om.
Inspecteur: controleren of juiste bedrag aan belasting betaald wordt. Ontvanger: incasseren te
weinig betaalde belasting.
Art. 6 lid 1 WBR: fictiebepaling opzegging beperkte recht; anders niet aanmerken als verkrijging
(slechts tenietgaan (3:81 lid 2 onder d BW) en aangroeien bestaande eigendomsrecht; vermenging).
Waardering lastig.
Discussie of “afstand” (art. 3:81 lid 1 sub c BW) ook onder “opzegging” valt.
- Opzegging: indien het uit het recht zelf voortvloeit of in akte van vestiging is bepaald =
eenzijdig.
- Afstand: door beide partijen middels wilsverklaring = tweezijdig. Dezelfde
leveringsformaliteiten gelden als bij de levering van een OZ.
- Civielrechtelijk groot verschil, maar materieel vergelijkbaar. Van Straaten: afstand valt onder
opzegging.
Lid 2: wijziging beperkte recht. Civielrechtelijk geen nieuw recht, maar wel voorwaarden gewijzigd,
waardoor het meer waard wordt. Afstand oude recht (art. 6 lid 1 = verkrijging) tegen verkrijging van
een nieuw recht: twee verkrijgingen = dubbelop. Correctie artikel 9 lid 2 WBR: heffing beperkt tot
waardeverschil.
Appartementsrecht is GEEN beperkt recht; fictie art. 6 lid 2 WBR bij wijziging n.v.t.
Lid 3: erfpachter bouwt op grond van grondeigenaar. Erfpachtrecht eindigt? Waarde achtergebleven
opstal: ovb over betalen. Betreft beperkt recht tot gebruik: erfpacht, opstalrecht, klemrecht,
erfdienstbaarheid, vruchtgebruik). Indien het een opstalrecht was geweest, dan belast o.g.v. artikel 2
lid 1 WBR, want 3-1-c- n.v.t (slechts bij aanbrenging).
