Inleiding Projectontwikkeling
Vastgoed en Makelaardij, Handboek Projectontwikkeling
General notes
De toets is in week 8 – de tentamenweek – is 24 gesloten vragen en 8 open vragen.
De locatiebezoek bevat ook vragen die terugkomen in het tentamen.
Sheets zijn aanvullend op de lesstof, dus ook tentamenstof.
Les 1 - Hoofdstuk 1, 3.1, 4.2.2.
Projecten van projectontwikkelaars bepalen in belangrijke mate hoe er in Nederland wordt gewerkt,
gewoond en gerecreëerd.
Projectontwikkeling heeft op twee manieren betekenis voor de samenleving. De eerste is een
tastbare betekenis: de projecten die worden gerealiseerd en langs de straat staan op bekende en
minder bekende plekken in Nederland. Ze hebben invloed op hun omgeving op het gebied van
waarde ontwikkeling maar ook qua ontwikkelingsmogelijkheden voor de toekomst. Ook zijn de
projecten een uitdrukking aan de tijdgeest. De tweede is Invloed op de macro-economische
ontwikkelingen. Het ontwikkelen van projecten zorgt voor veel banen, zowel in de bouw als op
juridisch gebied. Van alle sectoren heeft de bouwsector de hoogste toegevoegde waarde aan het
nationaal product.
Na de WO II werd de projectontwikkelaar een niet meer weg te denken partij in de inrichting van de
gebouwde omgeving. Na de oorlog was er niet alleen behoefte aan woningen maar ook aan winkels,
kantoren en bedrijfshallen. De Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen
(NEPROM) werd in 1974 opgericht, met als doel de samenwerking tussen de overheid en
projectontwikkelaars te bevorderen. Vanaf 2008 trad de economische- en vastgoedcrisis op. Een
aantal grote spelers zijn verdwenen, waar veel nieuwe kleinere partijen juist hun opwachting hebben
gemaakt. Veel mensen hadden restschuld en er waren weinig verhuisbewegingen. Bij
projectontwikkeling werd er minder opgeleverd (terwijl er wel behoefte was). Voor de tijd werd er
gedacht dat een project toch wel werd verkocht, tijdens de crisis zijn veel mensen hun baan ook
kwijtgeraakt. De les wat ze eruit geleerd hebben is dat er pas vanaf een garantie van 70% gebouwd
wordt.
Een projectontwikkelaar brengt grond, geld, gebruikers en kennis bij elkaar om een bouwwerk te
realiseren. Hij doet dat voor eigen rekening en risico. Naast het realiseren van het project is het
maken van winst een belangrijke doelstelling. Er zijn verschillende typen projectontwikkelaars:
- Zelfstandig projectontwikkelaar: Aan niets of niemand gebonden, Kan een eenpersoons
onderneming zijn maar ook een groter bedrijf.
- Projectontwikkelaar gekoppeld aan een financiële instelling: Projectontwikkelaar als apart
bedrijfsonderdeel van een bank of andere financiële instelling.
- Ontwikkelend bouwer: Projectontwikkelaar in dienst van een bouwbedrijf, om de
bouwomzet veilig te stellen.
- Ontwikkelend belegger: Woningcorporaties ontwikkelen in veel gevallen hun eigen
projecten.
- Gedelegeerd projectontwikkelaar: In dit geval neemt de projectontwikkelaar een betaalde
opdracht aan voor derden, bijvoorbeeld voor beleggers.
1
, - Ontwerpend of adviserend projectontwikkelaar: Onder meer bij projecten voor
particulieren opdrachtgevers nemen architecten en anderen soms de rol van
projectontwikkelaar op zich.
- Projectontwikkeling als afgeleide activiteit: Hierbij gaat het om bedrijven die vastgoed
realiseren ten behoeve van hun kernactiviteit. Bijvoorbeeld omdat zijzelf in de transport of
detailhandel actief zijn.
Grote projectontwikkelaars: BPD Bouwfonds Property Development (100% eigendom van Rabobank),
AM (onderdeel van Koninklijke BAM Groep), Kondor Wessels (onderdeel Volker Wessels), Ballast
Nedam Development, Heijmans Vastgoed (onderdeel van Heijmans), Dura Vermeer Vastgoed, Vorm
Vastgoed, EDGE Techologies (voorheen OVG Real Estate) en Era contour
Gemiddeld 58.000 woningen afgelopen jaren opgeleverd. Doel is 100.000 woningen per jaar maar
veel projecten vallen stil. De vraag naar het ‘product’ is enorm maar projectontwikkelaars krijgen de
rekensom niet rond. Bouwmaterialen zijn schaars, hoge bouwkosten, vergunningen duren lang,
rentes zijn hoog (moeilijk te verkopen) en de stikstof regels. Uiteindelijk zal er nieuw evenwicht
komen. De rol van ontwikkelaar maakt gedaante wisselijk door. Niet alles draait meer om geld; je
doet het ook voor de omgeving gezamenlijke waardevermeerdering.
Waar liggen de kansen?
- Doorstorm van nieuwe projecten op gang helpen door het versnellen van de vergunningen.
- Transformatie, van een bepaalde bestemming een andere bestemming maken
- Optoppen, woontoren optoppen
Het ontwikkelen van woningen is heel iets anders dan het ontwikkelen van bedrijfspanden. Er zijn
dus verschillende deelmarkten en sectoren verbonden aan projectontwikkeling. Veel zelfstandig
projectontwikkelaars van kantoren hebben hun werkveld verbreed naar de woningbouw, omdat er
niet genoeg vraag meer was naar kantoorpanden. Ook zijn er steeds meer projecten met meerdere
functies, dit worden gemengde projecten genoemd. Met de crisis veranderde de bouwopgave. Het
accent op nieuwbouw werd minder, de aandacht voor het verbeteren en herbestemmen van
bestaand vastgoed groeide. Een aantal projectontwikkelaars richt zich specifiek op die transformatie,
of heeft daar een apart onderdeel voor opgezet. Dit vergt gespecialiseerde kennis en kunde.
Het accent op buiten stedelijk ontwikkeling wordt vervangen door een focus op het binnenstedelijk
gebied. Dat geldt voor kantoren en winkels, maar ook moet een belangrijk deel van de
woningbouwopgave hier gestalte krijgen, met name in het westen van Nederland. In gebieden waar
de bevolking in omvang afneemt komt het accent steeds meer te liggen op een zorgvuldige
vernieuwing van dorpen, buurten en stadscentra.
Woonerven
In de jaren 60 en 70 ontstonden er veel bloemkoolwijken. Er was een grote hoofdweg met daaraan
kleine roosjes van bloemkool. Vaak een rondlopende toegang en autoluw.
Vinex wijken (Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra) zijn wijken die gebouwdzijn volgens een
woningbouwplan uit 1993. De wijken verschenen in grote nieuwbouwwijken aan de rand van
verschillende steden. Voorbeelden hiervan zijn Nesselande, Almere Poort, Almere Stad, Leidsche
Rijn.
2
, Park & Gehner (2018)
!! Deze afbeelding is belangrijk (fases met daarbij activiteiten)
Fasering van projectontwikkeling:
Initiatieffase haalbaarheidsfase ontwikkelfase realisatiefase (explotatie) I
- nitiatieffase: Het ontwerpen van een concept (Schets ontwerp)
- Haalbaarheidsfase: Controleren of het project haalbaar is
- Ontwikkelfase: Ontwikkelen van het project (Definitief Ontwerp)
- Realisatiefase: De start van de bouw
Initiatief fase
De initiatief fase is de eerste fase in projectontwikkeling. Er moet een aanleiding zijn voor een
ontwikkeling. Er kan bijvoorbeeld vraag zijn vanuit de gemeente of de eigenaar van een stuk grond.
Initiatieffase kent verschillende soorten aanleidingen:
- Vanuit wens bestaande gebruiker;
▸ Primark wilt bijvoorbeeld ergens gaan zitten, deze legt dan een opdracht neer bij een
projectontwikkelaar
- Vanuit wens bestaande eigenaar;
▸ De eigenaar vindt dat dat gebied ontwikkeld kan worden, met die gedachte gaan ze
naar de projectontwikkelaar
- Vanuit gemeente;
▸ Gemeente heeft een ‘probleem’, wens of ambitie (bijvoorbeeld een nieuwe stadswijk
op een leegkomend terrein)
- Vanuit ontwikkelaar zelf.
▸ Ontwikkelaar ontdekt ‘witte vlekken’, mogelijkheden in bestaande situatie (bijv. in
stadscentrum, winkelcentrum, gebrekkige voorzieningen etc.)
▸ Ontwikkelaar heeft interessant eigen idee / concept.
Je gaat van alles bedenken en onderzoeken doen. Past het bij het gebied, hoe is de doelgroep, hoe is
het juridisch en financieel? Het einddoel van deze fase is het ondertekenen van een
intentieovereenkomst met betrokken partijen.
Belang van de initiatieffase:
3
