In dit document zijn alle hoorcolleges (instructie 1 t/m 12) uitgewerkt. Als je een voldoende wil halen voor dit vak, ben je hier op de juiste plek! Dankzij deze samenvatting heb ik een ruimvoldoende weten te halen voor dit vak.
Hoorcollege instructie 1
Rechtshandeling en koopovereenkomst
Lesdoelen:
- Je kunt de verschillende rechtsvereisten benoemen en toelichten die nodig zijn om tot een
overeenkomst te komen.
- Je begrijpt het tot stand komen en de inhoud van een koopovereenkomst van een onroerend goed
en kunt een koopovereenkomst opstellen.
Koopproces van een woning
De koop van een woning moet door een natuurlijk persoon verplicht schriftelijk worden vastgelegd.
Pas dan is de koop rechtsgeldig. Vervolgens heeft de koper 3 dagen bedenktijd om alsnog van de
koop af te zien. Hierbij gelden de volgende regels:
- de bedenktijd vangt aan de dag na dat de koper een getekende koopovereenkomst heeft
ontvangen. We bedoelen hiermee: getekend door alle partijen, kopers en verkopers.
- vervolgens moeten er minimaal 2 dagen geen zaterdag, zondag of feestdag zijn.
- ook mag de bedenktijd niet eindigen op een zaterdag, zondag of feestdag.
Overeenkomst
Om een overeenkomst te sluiten moet altijd sprake zijn van handelingsbekwaamheid,
handelingsbevoegdheid, aanbod en aanvaarding en (voorwaardelijk) wilsovereenstemming.
Handelingsbekwaam ben je als je meerderjarig bent en niet onder curabele staat.
Handelingsbevoegdheid heeft alleen betrekking op de betreffende rechtshandeling. Een
handelingsbevoegde kan wel handelingsbekwaam zijn maar kan/mag bepaalde rechtshandelingen
niet verrichten.
Als iemand handelingsbekwaam en handelingsbevoegd is dan kan de koopoverkomst tot stand
komen doordat de een iets aanbiedt en de ander het aanvaardt.
Vervolgens moet er ook nog sprake zijn van een wilsovereenstemming.
Voorwaardelijke wilsovereenstemming
een koopovereenkomst kan tot stand komen door een opschortende voorwaarden. Dat betekent dat
de overeenkomst pas tot stand komt als aan die voorwaarde is voldaan.
,Daarnaast worden in de koopovereenkomst standaard een aantal ontbindende voorwaarden
opgenomen. Het verschil is dat de koop dan al wel officieel tot stand is gekomen, maar deze kan
vernietigd worden zonder dat een boete verschuldigd is door een beroep te doen op een van die
ontbindende voorwaarden.
Geen overeenkomst als
een overeenkomst mag niet tot stand zijn gekomen als iemand handelingsonbekwaam of
handelingsonbevoegd is. Ook niet als er sprake is van een wilsgebrek en ook niet als de
overeenkomst in strijd is met de wet goede zede of openbare orde.
Wilsgebrek
een koopovereenkomst mag dus ook niet tot stand komen als er sprake is van een wilsgebrek.
Er zijn 4 wilsgebrekken:
- als er sprake is van dwaling dan is er niet met opzet verkeerde informatie gegeven.
- als er sprake is van bedrog is er ook verkeerde informatie gegeven maar dan wel met opzet.
- bedreiging. Je zal eerder ja zeggen wanneer je bedreigt wordt.
- misbruik van omstandigheden.
Overeenkomst niet aan vereisten dan
er kan sprake zijn van een nietige overeenkomst en een vernietigbare overeenkomst
Als de overeenkomst nietig is dan heeft de overeenkomst nooit officieel bestaan. Van nietigheid is
sprake bij handelingsonbevoegdheid en overeenkomsten die gesloten zijn in strijd met de wet
openbare orde of goede zeden.
Als een overeenkomst vernietigbaar is dan is de overeenkomst gewoon rechtsgeldig tot dat iemand
de overeenkomst vernietigd. Gebeurt dat niet, dan blijft de overeenkomst gewoon bestaan. Een
overeenkomst is vernietigbaar als er sprake is van handelingsonbekwaamheid, een wilsgebrek of als
niet is voldaan aan het toestemmingsvereiste.
Toestemmingsvereiste
het toestemmingsvereiste geldt alleen voor gehuwden en geregistreerd partners. Onafhankelijk van
hoe men is gehuwd. Samenwoners hebben dus niet te maken met het toestemmingsvereiste. Je hebt
toestemming nodig van je huwelijkspartner bij de volgende handelingen:
- het verkopen van de echtelijke woning of inboedel. Het gaat hierbij om een woning die regelmatig
bewoond wordt.
- het bezwaren of verhuren van de echtelijke woning. Ook weer een woning die regelmatig bewoond
wordt.
- bij bovenmatige giften heb je toestemming nodig van je huwelijkspartner. Wat bovenmatig is, is
afhankelijk van het inkomen en het vermogen.
- daarnaast is er nog toestemming nodig van de huwelijkspartner bij borgstellingen en koop op
afbetaling.
,Specifieke koopovereenkomst registergoederen
nu we weten waar een koopovereenkomst allemaal aan moet voldoen, kijken we even specifiek naar
koopovereenkomst bij onroerend goed.
Het tekenen van de koopovereenkomst hoeft niet bij de notaris plaats te vinden.
als er een verkoopmakelaar betrokken is bij het proces zal deze de koopovereenkomst opstellen
maar je kunt het ook zelf doen met behulp van standaard koopoverkomst die je kunt downloaden.
We noemen de koopovereenkomst een voorlopige koopovereenkomst. Dat heeft niets te maken met
de bedenktijd of de ontbindende voorwaarden waar een beroep op kan worden gedaan. Maar dit
heeft er puur mee te maken dat het nog maanden kan duren voordat de koper officieel eigenaar
wordt van de woning. Mocht de koper de woning toch niet kopen en kan er geen beroep worden
gedaan op de bedenktijd of een van de ontbindende voorwaarden, dan zal een boete verschuldigd
zijn. deze boete bedraagt meestal 10% van de koopsom. Om er zeker van te zijn dat de koper deze
boete kan betalen, wordt in de koopovereenkomst afgesproken dat er ter hoogte van de boete een
bankgarantie geregeld moet worden bij de geldverstrekker waar de hypotheek wordt afgesloten. Als
de boete dan betaalt moet worden, heeft de potentiële koper vervolgens een schuld aan zijn
geldverstrekker. Mocht de koper voldoende eigen middelen hebben om de boete te kunnen betalen,
dan kan die er ook voor kiezen dit bedrag over te maken naar de notaris als zekerheid voor de
eventuele boete in plaats van een bankgarantie te regelen.
Het kan ook voorkomen dat de koop niet doorgaat door overmacht. Dit kan bijvoorbeeld het geval
zijn als de woning is afgebrand of is ingestort door een storm. De koopovereenkomst wordt dan in
principe ontbonden. Echter koper en verkoper kunnen ook samen anders overeenkomen.
Als alles goed gaat vindt op de afgesproken datum de overdracht plaats bij de notaris. Dit juridische
overdracht waarmee de koper officieel eigenaar wordt van de woning. Hiervoor moet de
transportakte passeren. Ook wel eigendomsakte genoemd. En vervolgens moet deze ingeschreven
worden in het kadaster. (het openbare register).
De feitelijke levering, eigenlijk het moment dat de koper de sleutels krijgt overgedragen van de
nieuwe woning, vindt nagenoeg altijd tegelijk plaats met de officiële juridische levering. Dat hoeft
, echter niet dus in sommige gevallen vindt de feitelijke levering op een ander moment plaats dan de
juridische levering.
Registratie van de koopovereenkomst
de koopovereenkomst hoeft niet getekend te worden bij de notaris. Het hoeft dus geen koopakte te
zijn. Het kan echter wel. Het bied je namelijk een betere bescherming als koper als er toch nog een
hogere bieder komt. En daarnaast ben je beschermt als de verkoper failliet zou gaan. De te verkopen
woning komt dan niet in de failliete boedel en je mag dus als koper de woning nog steeds kopen voor
de afgesproken prijs. Let wel op: de geldigheidstermijn van een koopakte is 6 maanden.
Ontbindende voorwaarden
In de koopovereenkomst kunnen ontbindende voorwaarden worden opgenomen. Je bent vrij om te
kiezen welke ontbindende voorwaarden allemaal opgenomen worden. maar de koper en verkoper
moeten het wel eens zijn met deze ontbindende voorwaarden, anders komen er geen
handtekeningen onder de koopovereenkomst. Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn het
financieringsbeding. De koop mag dan ontbonden worden als de koper geen financiering kan krijgen.
De bouwtechnische keuring, dan kan ontbonden worden als uit de keuring blijkt dat de kosten voor
achterstallig onderhoud hoger zijn dan is afgesproken. Aanvraag NHG (nationale hypotheek
garantie). Als je als koper de woning alleen wilt kopen als je deze garantie krijgt kun je als koper
ontbinden. Als je een beroep doet op een van de ontbindende voorwaarden kun je als koper onder
de koop uit zonder dat je hiervoor een boete verschuldigd bent. Om de koper beter te beschermen
kan het financieringsbeding en het voorbehoud bouwkundige keuring niet meer weg worden gelaten
uit de koopovereenkomst. Ze kunnen wel doorgehaald worden als koper en verkoper overeenkomen
deze ontbindende voorwaarden niet op te nemen.
Financieringsbeding
als het financieringsbeding wordt opgenomen in een koopovereenkomst, dan wordt hier een termijn
aan gekoppeld. Bijvoorbeeld 6 tot 8 weken. Mocht de koper dan binnen deze termijn de financiering
niet rond krijgen, dan kan die van de koop afzien, zonder boete. Dat kan echter niet zomaar. De
koper moet zich wel inspannen om de financiering rond te krijgen. Door bijvoorbeeld bij in ieder
geval twee geldverstrekkers een aanvraag in te dienen. Daarnaast moet die aan kunnen tonen door
bijvoorbeeld een schriftelijke afwijzing van de geldverstrekker dat die de financiering niet rond heeft
kunnen krijgen.
Staat van de woning en verborgen gebreken
als de gebreken zijn medegedeeld door de verkoper dan heb je als koper blijkbaar de gebreken
geaccepteerd. Uiteraard kan je dan hier de verkoper niet meer op aan spreken. De koper zal dan ook
hierop zijn koopprijs hebben aangepast. Maar wat nou als de verkoper niet heeft medegedeeld.
Belangrijk hierbij is om je te realiseren dat hierover in de koopovereenkomst standaard het volgende
wordt opgenomen. De onroerende zaak wordt aan koper in eigendom overgedragen in de staat
waarin zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, met alle daarbij zichtbare en
onzichtbare gebreken. Dit betekent dus dat de koper tijdens het koopproces de woning goed moet
nakijken of na moet laten kijken door een expert voordat de koop dus definitief wordt. Want als de
gebreken er al waren kun je dus geen beroep doen op verborgen gebreken. De onderzoeksplicht en
hiermee dus ook het risico ligt dus bij de koper. Alleen als de verkoper niets heeft medegedeeld en
het gebrek dusdanig ernstig is dat het het normaal gebruik van de woning in de weg staat, kan er een
beroep worden gedaan op verborgen gebreken. Je moet hierbij denken aan bijvoorbeeld een
verrotte dakinstructie. Bij een gebrek dat normaal gebruik van de woning niet in de weg staat kan de
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper kempsjeroen. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €5,99. Je zit daarna nergens aan vast.
