Corporate Real Estate Management
Week 1 Huisvesting als managementopgave
Onderwerpen:
- Huisvesting als bedrijfsmiddel
- Toegevoegde waarde van vastgoed
- Corporate Real Estate Management
- Huisvestingsprestaties
- Huisvestingsmodel
- Belanghebbenden en betrokkenen.
Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel
Strategische bedrijfsmiddelen:
• (Huisvesting)
• Arbeid
• Kapitaal
• Technologie
• Kennis
o Geld, afschrijvingen
o Primaire en ondersteunende processen
• Vastgoed
Huisvesting moet voor een organisatie waarde toevoegen (waarde toevoeging).
• Uitstraling
• Functionaliteit
• Bereikbaarheid
• Esthetische eisen
Vastgoed als vijfde bedrijfsmiddel
Kenmerken:
• Kapitaalintensief grote economische impact
• Lange planningshorizon
o Vergunningen
o Inhoudelijk plan afstemmen met belanghebbenden
• Veel risico’s
• Vraag die steeds veranderlijk is, de vraag is dynamisch
Strategie
• Duurzaamheid
• Groei/krimp
• Geld
Aan welke eisen moet de huisvesting van een organisatie voldoen?
• De bedrijfsactiviteiten
o Primaire en ondersteunende processen (Welke processen vinden er plaats?)
o Wat speelt er eigenlijk in de organisatie waarvoor huisvesting nodig is?
• Visie, missie, organisatiestrategie
Huisvesting schept de ruimtelijke – fysieke condities waarin de doelen van de organisatie kan worden
gerealiseerd.
Wat hebben we eigenlijk nodig om de processen te ondersteunen?
Welke doelen bereiken we hiermee?
• Hoger niveau op gebied van duurzaamheid
• Medewerkers/klanten tevreden
• Transparantie
Toegevoegde waarde van vastgoed
Niet alleen zien als kostenpost, maar ook hoe organisatie strategie en doelstellingen kan
ondersteunen.
,Toegevoegde waarde: combinatie van huisvestingsprestaties en organisatiestrategie!
Huisvestingsprestaties meten
1. Kosten verlagen
o Maatregelen treffen om de energiekosten te verlagen
o Verplaatsen van locaties naar lagelonenlanden
o Centraliseren
o Het nieuwe werken
2. Productie verhogen
o Logistieke inrichtingen te veranderen
3. Flexibiliteit vergroten
o Flexibele schil
o Meer in eigendom, minder in beheer
4. Risico beheersen
5. Financieringsmogelijkheden vergroten
o Door te verkopen en terug te huren
o Door minder vaste lasten te hebben
6. Cultuur verbeteren
o Door meer openheid, flexplekken
7. Imago verbeteren
o Betere uitstraling
8. Tevredenheid vergroten
9. Innovatie stimuleren
Toegevoegde waarde vooral door de effecten van de ruimtelijk omgeving op de gezondheid, het
gemoed en het gedrag van mensen in en om organisaties.
Waarde verhogen is een constant proces, te bereiken door:
• Acquisitie verwerven (nieuwe panden, nieuwe plekken, etc.)
• Dispositie afstoten
• Herontwikkeling van vastgoed
• Marktanalyse
Synergie bereiken voor de organisatie, op basis van de middelen die nodig zijn voor de organisatie.
Aan welke voorwaarden moet worden voldaan om effectief te kunnen sturen op waarde toevoeging
door vastgoed?
• Doelen waar wil die moederorganisatie naar toe: decentraal, centraal
• Primaire en secundaire processen
• Kennis
• Database
• Strategische bedrijfsmiddelen
• Informatie kunnen verwerken
• Kennis van de vastgoedmarkt
Waarom verdient huisvesting (als strategisch bedrijfsmiddel) structurele, professionele
managementaandacht?
Er gaat veel geld in om, veel risico’s, lange planningshorizon, het is complex.
Corporate Real Estate Management
‘CREM is het geheel van activiteiten om het organisatievastgoed optimaal bij te laten dragen aan de
organisatieprestaties’
CREM = bedrijfsvastgoedmanagement
CREM gaat vooral over in eigendom en over huur.
Wat zijn de voor- en nadelen?
Huur Eigendom
Beslag op vermogen Nee Ja
, Invloed op ontwerp casco Nee Ja
Kans op waardevermeerdering Nee Ja
Risico op waardevermindering Nee Ja
Afstoting flexibiliteit wordt bepaald door Huurcontract Courantheid en markt
CREM versus REM
CREM
• De dagelijkse praktijk van het onderbrengen van bedrijfsprocessen
• De gebruiker staat centraal
REM
• Vooral het ontwikkelen en beheren van locaties en gebouwen
• Moeten op de langere termijn rendement opleveren
Huisvestingsprestaties
Professioneel huisvestingsmanagement vraagt om het in samenhang beschouwen van verschillende
aspecten.
Over welke aspecten gaat het allemaal?
• Stakeholders
• Vraag en aanbod
• Financiële risico’s
Huisvestingsprestaties kun je meetbaar maken door:
• Functionele: doelmatigheid, logistiek,
bereikbaarheid, toegankelijkheid
• Esthetische: uiterlijk, beeldkwaliteit, orde en
complexiteit, betekeningsgeving
• Technische: brandveiligheid, duurzaamheid,
veiligheid
• Economische: inflatiekosten
Hoe is de huisvestingsportefeuille opgebouwd?
Vraagzijde
• Welke activiteiten moeten gefaciliteerd en wat
vraagt dit op het gebied van locaties, ruimten
en services?
• Hoe kan huisvesting een bijdrage leveren aan
het bereiken van de strategische doelen?
• Wat is de invloed van DESTEP factoren?
Aanbodzijde
• Hoe ziet de huisvestingsportefeuille eruit op de
verschillende niveaus?
• Met welke externe ontwikkelingen moet
rekening worden gehouden?
Stakeholders
Gebruikers (operational asset)
• Medewerkers, studenten, patiënten
• Leveranciers, adviseurs, etc.
Financiers (financial asset)
• Eigenaren en/of aandeelhouders
• Publieke en/of private instanties
Actoren in de omgeving (physical asset)
• Omwonenden en passanten
• Overheden en milieuactivisten
, Overige spelers
Basismodel
Hoofdstuk 1 Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel
Noodzakelijk kwaad of strategisch goed?
Huisvesting schept ruimtelijke-fysieke condities voor het primaire proces en is daardoor een
onmisbaar bedrijfsmiddel.
Vanwege de relatief hoge kosten en de complexiteit en risico’s die inherent zijn aan
huisvestingsvraagstukken, wordt huisvesting soms beschouwd als ‘noodzakelijk kwaad’: een
organisatie kan niet zonder, maar ervaart het als een last.
Wie huisvesting beschouwt als een noodzakelijk kwaad, gaat echter voorbij aan de toegevoegde
waarde die huisvesting op diverse manieren kan opleveren. Huisvesting kan een bijdrage leveren aan
het realiseren van strategische organisatiedoelen. Dit betekent dat een organisatie niet alleen naar de
kosten moet kijken, maar ook en vooral naar de opbrengsten die daar tegenover staan. In die
benadering is huisvesting een strategisch goed dat – zowel vanwege de mogelijke baten als vanwege
de kosten, complexiteit en risico’s – structurele en professionele managementaandacht verdient.
Huisvesting strategisch bedrijfsmiddel: vanwege de bijdrage die zij kan leveren aan het uitvoeren
van de organisatiestrategie, vanwege het kapitaalintensieve karakter ervan en omdat
huisvestingsbeslissingen vragen om een lange planningshorizon.
Waarde toevoegen met huisvesting
Huisvesting kan op verschillende manieren toegevoegde waarde opleveren voor een organisatie,
doordat zij kan bijdragen aan het verhogen van opbrengsten en aan het verlagen van kosten.
Voorbeelden van het verhogen van opbrengsten zijn het verhogen van de arbeidsproductiviteit door
een optimale werkomgeving te realiseren en het generen van inkomsten door eigendomslocaties te
verkopen.
Voorbeeld van het verlagen van kosten zijn het reduceren van verzuimkosten door het binnenklimaat
te verbeteren en het verminderen van de huisvestingskosten door te verhuizen naar een goedkopere
of kleinere locatie.
Ook kan huisvesting bijdragen leveren aan het realiseren van organisatiedoelen op het gebied van
medewerkers- en klanttevredenheid, marketing, cultuurverandering, innovatief vermogen,
flexibilisering, risicobeheersing, duurzaamheid en het verwerven van medewerkers.
