Samenvatting De Werkende Organisatie (DWO) – 2019
Tentamenstof Huisvesting:
1. Artikel over kantoorinnovatie
2. Basisboek FM, paragraaf 2.3 en hoofdstuk 3.
3. Huisvestingsmanagement, hoofdstuk 9 en paragraaf 11.4, 11.5, 11.7
4. WerkplekWijzer
5. Kantoorinnovatie
6. Artikel Werkt Het Nieuwe Werken?
7. Artikel Voor- en nadelen HNW.
8. Artikel Corporate Infrastructure Resource Management
Inclusief unieke oefenvragen huisvesting !
,Samenvatting Basisboek Facility Management
2.3 Huisvesting
Nagenoeg alles wat met gebouwen te maken heeft, valt onder huisvesting en betekent letterlijk:
onderdak bieden. De Facility Manager krijgt altijd te maken met vastgoedmanagement, zij houden
zich bezig met het ontwikkelen, beheren en afstoten van gebouwen en terreinen. Het verschil tussen
FM en vastgoedmanagement is de FM zich richt op het intern ondersteunen van het primaire
bedrijfsproces, terwijl strategisch vastgoedmanagement zich bezighoudt met vastgoed als
beleggingsobject. Vastgoed kan wel een belangrijk strategisch bedrijfsmiddel zijn.
Met de makelaar worden de huurprijs en de huurtermijn afgesproken en de vastgoedbeheerder
draagt zorg voor het onderhoud van het gebouw. Iedere partij heeft z’n eigen belangen, die kunnen
vaak tegenstrijdig zijn. Zo ontstaat een spanningsveld tussen eigenaar en gebruiker.
Hoe strategischer de positie van de FM, des te groter de kans dat hij tevens te maken krijgt met
vastgoed. Veel van de strategische vastgoedkeuzes hebben grote invloed op de financiële positie van
de organisatie, denk daarbij aan: huurcontracten, werkplekken, innovatie en bouwprocessen.
De locatiekeuze heeft effect op de zichtbaarheid en uitstraling, bereikbaarheid en kosten. Bij de
locatiekeuze werkt de FM en de vastgoedmanager dan ook nauw samen.
Bruto vloeroppervlak = BVO, het aantal medewerkers vermenigvuldigen met de oppervlakte die
nodig is voor één werkplek: 18 tot 25 m². Dit is de oppervlakte van alle verdiepingen samen, gemeten
vanuit de buitenkant van de gevel. Hierin zijn ook de buitenmuren, gangen, trappenhuizen en liften
meegerekend.
Netto vloeroppervlak = NVO, de oppervlakte van een ruimte of groep ruimten, gemeten op
vloerniveau, tussen de begrenzende opgaande scheidingsconstructies van de afzonderlijke ruimten.
Functioneel nuttig vloeroppervlak = FNO, de som van de oppervlakten van alle gebruiksruimten,
waarbij indelingsverlies (moeilijk bereikbare hoeken bijvoorbeeld) niet is meegeteld.
NEN 2580 = geeft termen, definities en bepalingsmethoden voor de oppervlakten van terreinen met
een bouwbestemming en voor de vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen daarvan.
Een bezettingsgraad van een werkplek lager dan 40% komt vaak voor. Deze kan verhoogd worden
door meer mensen van hetzelfde aantal werkplekken gebruik te laten maken (flexibel werken).
Er is in Nederland steeds meer sprake van leegstand. Dat komt deels door de opkomst van tijd- en
plaatsongebonden werken (HNW), waarbij kantoren steeds meer alleen als ontmoetingsruimte
worden gebruikt en er minder behoefte is aan vierkante meters.
Een belangrijke activiteit van de facilitaire afdeling huisvesting is ruimtebeheer. Dit is een
verzamelnaam voor verschillende activiteiten, zoals: inventarisatie, inrichting, bewegwijzering,
groenverzorging, toedeling van ruimten, beheer van gemeenschappelijke ruimten.
, Een belangrijke afweging is de verdeling van centrale en decentrale voorzieningen.
Centrale voorziening = vergaderlocaties, catering, afdelingsoverstijgende flexwerkplekken.
Voordelen:
o Effectief en efficiënt beheer: samen delen is meer capaciteit en betere bezetting.
o Goedkopere dienstverlening is mogelijk.
o Centrale ruimten kunnen de cultuur en identiteit v/d organisatie stimuleren.
Risico’s:
o Tijdens piekuren kan de vraag groter zijn dan het aanbod.
o Als het geen ‘eigen’ ruimten zijn, voelen gebruikers zich minder verantwoordelijk, dit
stelt hogere eisen aan het facilitair beheer m.b.t. schoonmaak en storingen melden.
Decentrale voorziening = ‘eigen ruimten’ voor afdelingsoverleg, afdelingswerkplekken en pantry’s op
de afdelingen.
Bij het opnieuw inrichten van een gebouw worden drie stappen doorlopen om van een programma
van eisen tot een ruimtelijk ontwerp te komen: programma van eisen (PVE) -> vlekkenplan ->
wandenplan -> inrichtingsplan.
Programma van eisen = een onderdeel is een relatiediagram, waarin staat welke functies wel en
welke juist niet bij elkaar geplaatst moeten worden. Hierin worden de relaties aangegeven als:
primaire relatie (P), secundaire relatie (S) en antirelaties (A).
Hoe verder het ontwerpproces vordert, des te hoger de mate van detail en hoe meer werk het is om
aanpassingen door te voeren. Daarom wordt gestart met een vlekkenplan. Hierin kunnen
alternatieve indelingen gevisualiseerd worden zonder het risico dat er te veel tijd is besteed aan
gedetailleerd uitwerken en er vervolgens toch voor een andere indeling wordt gekozen.
Stap 1: Vlekkenplan = schema in de vorm van de plattegrond waarin ‘vlekmatig’ alle functies
zijn ingedeeld op basis van gewenste onderlinge relaties (relatiediagram) en de totaal
vereiste minimumoppervlakte. Neem het woord ‘vlek’ zeker niet te letterlijk. Het bestaat uit
een of meer plattegrondtekeningen waarin het ruimtegebruik is aangegeven.
Het detailniveau is nog niet erg hoog, vandaar de ‘vlek’. Deze ontstaat op basis van drie
gegevens:
Het gevraagde vloeroppervlak van de afdeling of functies zoals vermeld in het
ruimtelijk programma van eisen, een relatiediagram en de beschikbare ruimte in de
gebouwplattegrond.
Stap 2: Wandenplan = bepaling waar de scheidingswanden worden geplaatst. De hiërarchie
tussen medewerkers en managers, de structuur van het gebouw en de
indelingsmogelijkheden zijn bepalende factoren.
Stap 3: Inrichtingsplan = plaatsen van inrichtingselementen. Geeft informatie over de plaats
van meubilair in de verschillende ruimten. De inrichting moet voldoen aan de geldende
richtlijnen voor arbeidsomstandigheden (Arbowet).
3.1 Inleiding
Er is sprake van een trend waarbij bezoek van de klant aan het kantoor van de opdrachtnemer niet
meer zo vanzelfsprekend is. De aanbieder komt ook bij de klant op bezoek, of er vindt helemaal geen
bezoek meer plaats. Want ook wat dat betreft zien we steeds meer internetoplossingen.
