BOEK 2 (VASTGOEDEXPLOITATIE)
Hoofdstuk 1
Wat is vastgoedexploitatie? Het uitnutten van het vastgoed voor een belegger
Vastgoedexploitatie: Opdrachtgever= een belegger/ beleggers organisatie
Wat is beheer? Beheer= managen
● Onder beheer worden alle werkzaamheden verstaan die gerelateerd zijn aan
huisvesting, facilitaire diensten, services en middelen met als doel het waarborgen
van de continuering van het dagelijkse gebruik van een vastgoedobject.
● Het geheel aan beheersactiviteiten van objecten die op de markt zijn gebracht voor
verhuur
● Ten einde de huurders van gebouwen tevreden te houden, moet de exploitatie van
deze huisvesting gericht zijn op het aanbieden van een zodanig huisvestingsproduct
dat huurders en andere gebruikers dit waarderen
Doel beheren van vastgoed:
● Vergroten van de huurinkomsten
● Minimaliseren van de leegstand
● Up to date houden van projecten (onderhoud)
Beheren van vastgoed: de organisatie van de exploitatie gebeurd door of de eigenaar of een
beheerder (insourcing / outsourcing)
Vastgoedmanagement:
● Is gericht op het behalen van een optimaal rendement (financieel en
maatschappelijk), het realiseren van waarde ontwikkeling. Waarbij huurders en
potentiële doelgroepen centraal staan.
● De maximalisatie van meerwaarde. Zorgen voor direct en indirect rendement. Direct
rendement: zo hoog mogelijke huurinkomsten (maximale bezetting) Indirect:
rendement voortkomende uit de waardevermeerdering van de invesering, uitgedrukt
als percentage van de investering
Doel: genereren inkomsten met vastgoed
Het zijn alle werkzaamheden die gerelateerd zijn aan huisvesting met als doel het
waarborgen van de continuering van het dagelijkse gebruik van een vastgoedobject.
Vastgoedbeleggers: zijn personen die zich professioneel bezighouden met het vastleggen
van vermogen in onroerend goed, met het doel om uit de exploitatie en verkoop van het
onroerend goed een toekomstige stroom geleidelijke opbrengsten te realiseren. En:
het beperken van de te lopen risico’s in de portefeuille en het verbeteren van de financiële
positie van de betrokken stake- en shareholders (invloedspersonen)
Doelstelling van een belegger: het aan hem toevertrouwde vermogen, zo goed mogelijk te
exploiteren door het creëren van maximale inkomsten bij doelmatige uitgaven op basis van
een lange termijn visie.
Actieve partijen: beleggers, corporaties, gemeenten, pensioenfondsen en huurders/
verhuurders en eigenaren
De beleggers in de nederlandse vastgoed voorraad onderscheiden in:
● Verhuurders
● Eigenaar-gebruikers
,Direct onroerend goed:
Het beperken van de te lopen risico’s in de portefeuille en het verbeteren van de financiële
positie van de betrokken stake- en shareholder.s
Belegger is rechtstreeks eigenaar van het onroerend goed of eigenaar van financiële
vermogenstitels die recht geven op opbrengsten van dat onroerend goed waarbij de belegger
een meerderheidsbelang heeft over het management van dat onroerend goed.
Indirect onroerend goed: beleggen in onroerend goed, aandelen en vastgoedfondsen.
Alle objecten dienen beheert en geexploiteerd te worden (vastgoedmanagement), omdat de
verantwoordelijke zorg van het gebouw gedragen dient te worden.
De vastgoedmanager, is de persoon die bijvoorbeeld in dienst is van een winkelketen met
als belangrijkste taak actief op zoek te gaan naar nieuwe winkellocaties en het beheren van
bestaande locaties
De vastgoedmanagementorganisatie (VMO) is de organisatie die in opdracht van een of
meerdere beleggingsorganisaties (BO’s) het management van de vastgoedportefeuille
uitvoert
● Opdrachtgevers van de VMO: particuliere beleggers, institutionele beleggers,
vastgoedfondsen, vastgoed cv’s of maatschappijen. Deze partijen kunnen er dus voor
kiezen om het vastgoedbeheer / exploitatie uit te besteden aan de
vastgoedmanagementorganisatie
Vastgoedexploitatie omvat een grote diversiteit aan taken op verschillende beleidsniveaus
Beslissingen binnen beleggingsorganisatie:
● Strategisch (5-10 jaar)
Het plan voor de gehele vastgoedportefeuille (portefeuillemanagement), geheel aan
activiteiten die betrekking hebben op vormgeving van toekomst voor onderneming en
haar positie op de markt. Formuleren van missie, afgeleide doelstellingen en
hoofdlijnen. Opstellen van een portefeuilleplan (uitgangspunten voor de opbouw van
de vastgoedportefeuille)
● Tactisch (1-5 jaar)
Vertaling van strategisch portefeuilleplan in concreet objectbeleid. Als basis voor de
besluitvorming dienen de performance analyses van de objecten in de portefeuille.
Performance analyse van een object: kasstroom, kosten, marktontwikkeling. Per
object 4 opties: (Doorexploiteren, renoveren, herontwikkelen of verkopen)
● Operationeel (1 jaar)
Praktische uitwerking van het tactische beleid en het uitvoeren van het objectbeleid.
Administratief, financieel, technisch/facilitair en commercieel management beheer
,Acquisitie (verwerven/ nieuw vastgoed aankopen, verkrijgen)→
exploitatie (het beheren van vastgoed) →
dispositie (verkopen, van de hand doen; ruilen)
BO= lange termijn
Samenvatting H1:
- Binnen de vastgoedmanagementpiramide worden drie beleidsniveaus
onderscheiden: strategisch (portefeuillemanagement), tactisch (assetmanagement)
en operationeel (propertymanagement)
- Het vastgoedmanagementproces wordt onderverdeeld in drie deelprocessen:
acquisitie, exploitatie en dispositie
- Het vastgoedbeleidsproces verbindt de hiervoor genoemde beleidsniveaus met drie
deelprocessen
- Vastgoedexploitatie kent diverse taakgebieden: commercieel management,
technisch/ facilitair management en financieel/ administratief management
- Een vastgoedbelegging kan worden onderscheiden in een directe vastgoedbelegging
en indirecte vastgoedbelegging
- De volgende type vastgoedbeleggers investeren direct in vastgoed: particuliere
beleggers, institutionele beleggers, vastgoedfondsen en vastgoed-cv’s
- Ansoff onderscheidt de volgende vier groeistrategieën: marktpenetratie, ontwikkeling
van diensten, marktontwikkeling en diversificatie
- In de toekomst zullen vastgoedmanagementorganisaties zich nog meer richten op
verdere professionalisering, kwaliteitsverbetering en verbetering van het
dienstenpakket
Hoofdstuk 2
Portfolio Management/ portefeuille niveau(Strategisch)
● Allocatiebeleid: waar gaan we in beleggen/ in welke sector; restaurant=
commercieel vastgoed of woningen, winkelcentra, bedrijfshallen. Ook moeten BO’s
de keuze maken: direct of indirect beleggen (Via vastgoedfondsen of zelf kopen)
● Risicomanagement: soorten risico’s en de wijze waarop deze worden beheerst;
economisch, leegstands, fiscaal/juridisch, marktwaarde, politiek en debiteurenrisico
● Uitbesteden asset management: zelf doen of uitbesteden van asset/property
● Acquisitie en dispostie: portefeuille optimaal presteren; er worden criteria gesteld
voor rendement, sector, land. Als ze niet binnen risicoprofiel vallen → verkocht
● Portefeuille optimalisatie: direct rendement (huuropbrengst), indirect rendement
(waardeontwikkeling object) Portefeuille optimaal= zorgvuldig de performance van
objecten in kaart brengen
Asset Management (Tactisch)
● Voorstellen voor in- desinvesteringen: Aan en verkooptransacties voorbereiden en
voert genomen beslissingen uit
● Objectoptimalisatie: beleid op objectniveau, 4 opties
● Initiëren en monitoren management en budgetcyclus: ieder jaar per object een
begroting en worden getoetst op voortgang
● Uitbesteden vastgoedmanagement: of alle activiteiten bij één partij worden
ondergebracht of dat gekozen wordt voor een gespecialiseerde organisatie
, Property Management (Operationeel)
● Commercieel management: verhuur
● Vve management: Vereniging van Eigenaars
● Technisch/ facilitair management: onderhoud/ voorzieningen/ services
● Financieel administratie management: innen van de huur
● Juridische/ marketing adviesdiensten:
● Verhuurmanagement:
Strategische keuze om uit te besteden (outsourcen)
Vraag: uitbesteden of zelf uitvoeren?
Waarom zou je een bepaalde dienst uitbesteden? Kwaliteit verbeteren, rendement
optimaliseren, betere beheersen risico’s, reductie van de kosten, meer flexibiliteit
specialistische kennis en hogere klanttevredenheid
Waarom juist niet uitbesteden? Verlies van strategische kennis, verlies van vaardigheden,
afhankelijkheid van derden en direct contact met de huurder
Stakeholders van VMO:
● Portefeuille en assetmanagement (wordt gerapporteerd)
● Makelaars en adviseurs (verhuur leegstaande ruimtes)
● Aannemers en leveranciers (onderhoud en facilitymanagement)
● Gemeente (gebruiks en omgevingsvergunningen)
● Huurders (Dagelijks contact met huurders)
De VMO opereert binnen de context van:
● Haar stakeholders (partijen in haar omgeving met wie zij directe contacten
onderhoudt)
● De strategie van de opdrachtgever (Voor VMO belangrijk om te weten en wat de
consequentie hiervan is voor de objecten in beheer)
● De vastgoedmanagementovereenkomst (juridische relatie tussen opdrachtgever en
VMO)
VMO organisatie:
Commercieel manager: kopen en verkopen; handelen of te wel de handelsmanager. Heeft
contact met huurders, verhuur, management/ coördinatie van het team
Technisch manager: onderhoud en facilitair onderhoud (van het pand): installaties,
beveiliging, schoonmaak en onderhoud
Project administrateur: huur innen, servicekostenadministratie, btw-aangifte
crediteuren/debiteurenbeheer.
Projectsecretaresse: de interne ‘spin in het web’: maakt verslagen en actielijsten, regelt
afspraken en zorgt dat iedereen juist en tijdig wordt geïnformeerd.
Diverse stafdiensten: CRUCIAAL VOOR FUNCTIONEREN VMO
Stafdiensten:
Marketing en marktonderzoek
● Helpt bij het bepalen van de strategie voor een bepaald object
● Welke branches ontbreken in een gebied?
● Demografische gegevens onderzoeken
● Beleidsanalyses (doorexploiteren, renoveren, dispositie)
● Voorbeelden: Huurprijsstrategieën, gedragsonderzoeken, concurrentieanalyses
