Hoofdstuk 1 deel 1 en 2 (H1 tm/ 6)
Projectontwikkeling, verschillende definities:
1. Een bepaald gebied verbouwen of indelen zodat mensen er kunnen wonen
2. Het proces om een bouwwerk te realiseren
3. Uit het niets iets maken
4. Het proces waar geld en grondstoffen samenkomen om iets te ontwikkelen
5. Waarbij alle processen en factoren die van invloed zijn voor bouw bij elkaar
6. Projectontwikkeling met een bepaalde missie en visie bedacht komen door de
opdrachtgever of door iemand zelf
7. Het proces om gebouwde ruimte tot stand te brengen
8. Waar we in wonen, werken en recreëren
Belang van projectontwikkeling:
Projecten van projectontwikkelaars bepalen in belangrijke mate hoe er in Nederland
gewerkt, gewoond en gecreëerd.
Wanneer die projecten zorgvuldig zijn gemaakt en daardoor kwalitatief hoogwaardig in
elkaar zitten, beleven mensen daar plezier aan. In die zin draagt projectontwikkeling bij aan
het nationaal geluk van huidige en toekomstige generaties.
Maatschappelijke context van projectontwikkeling, projectontwikkeling heeft op twee
manieren betekenis voor de samenleving
1. Tastbare betekenis
De eerste is de tastbare betekenis: de projecten die worden gerealiseerd en langs de straat
staan op bekende en minder bekende plekken in Nederland. Daar staan ze vaak
decennialang en soms zelfs voor eeuwen, zoals de huizen langs de Amsterdamse grachten.
Doordat projecten vast op hun plaats staan, oefenen ze ook invloed uit op hun omgeving. In
termen van waardeontwikkeling en ontwikkelingsmogelijkheden voor de toekomst. Ze geven
verder vorm en inhoud aan de openbare ruimte en zijn daarmee een ‘publiek goed’. De
projecten geven met hun architectuur en programmatische functies ook uitdrukking aan de
tijdgeest. Ze vormen een gebouwde neerslag van het denken over maatschappelijke
functies als wonen, werken, recreëren en verblijven.
2. Samenhang met macro-economische ontwikkelingen
De projectontwikkeling branche in Nederland bestaat uit iets meer dan vierduizend
bedrijven. Het merendeel zijn eenmanszaken. Er zijn slechts circa tien bedrijven met meer
dan vijftig werknemers (CBS, 2018b). Naast de eigen werkgelegenheid zorgt
projectontwikkeling daarmee voor veel afgeleide werkgelegenheid, bij allerlei verschillende
beroepsgroepen. De bouwsector is daarvan de belangrijkste. Van alle sectoren heeft de
bouw de hoogste toegevoegde waarde aan het nationaal product. Naast de bouwsector
hebben tal van andere beroepsgroepen. Baat bij initiatieven die door projectontwikkelaars
worden genomen. Denk bijvoorbeeld aan notarissen, markt consultants, financiers,
beleggers en fiscalisten. ( ook afgeleide werkgelegenheid)
Historie van projectontwikkeling
- 1945: Wederopbouw Nederland (Behoefte aan nieuwe woningen/ winkels)
- 1974: Oprichting NEPROM (Bevorderen samenwerking overheid/
projectontwikkelaars bij de totstandkoming van vastgoedprojecten)
- 1995-2015: Woonerven, groeikernen, VINEX
- 2008: Crisis! == veel mensen werkloos in de bouw; zo’n 85.000
, Van aanbodgericht naar vraaggericht (kleinschalige ontwikkeling)
Financiering aanvragen wordt lastiger
- Nu: schaarste aan locaties
Omvang ontwikkelingssector:
- Ontstaan projectontwikkeling (sinds jaren 60 vorige eeuw)
- Belang projectontwikkeling (onderdeel bouwsector: 63,3 mrd (10% BNP))
- Veel kleine bedrijven (slechts 10 met meer dan 50 personeel)
Kenmerken van projectontwikkeling:
De projectontwikkelaar brengt grond, geld, gebruikers en kennis bij elkaar om een bouwwerk
te realiseren. Dit doet hij voor eigen rekening en risico. Naast het realiseren van het project
is het maken van winst de belangrijkste doelstelling, om daarmee te voorzien in continuïteit
van de onderneming
Duurzaamheid en maatschappelijke relevantie wordt steeds belangrijker!
Diversiteit aan rollen
Een projectontwikkelaar is de spin in het web, waarbij nog tal van andere partijen zijn
betrokken (financier, eindgebruiker, gemeente, ontwerper, bouwer). Hij heeft deze en andere
partijen nodig om zijn doelstelling te realiseren. Deze mensen moet hij als een team laten
functioneren, ze moeten allemaal een bijdrage leveren in het project.
Een projectontwikkelaar is zowel regisseur, coach en bemiddelaar en is daarnaast
risicodragend, verantwoordelijk en ondernemend
Een projectontwikkelaar bevindt zich op het snijvlak van publiek en privaat
Publiek: de gemeente moet met de plannen instemmen
Privaat: op de markt moet er een partij zijn die het vastgoed wil kopen
De projectontwikkelaar is de spil! Hij is op de hoogte zijn van de kennis van verschillende
partijen en houdt rekening met wensen van de koper. De projectontwikkelaar moet beide
kanten voortdurend in de gaten houden en uiteindelijk in overeenstemming met elkaar
brengen:
Voorbeelden van (grote) projectontwikkelaars in Nederland:
BPD Bouwfonds Property Development, Kondor Wessels, Heijmans Vastgoed, Dura
Vermeer etc.
Soorten projectontwikkelaars:
- Zelfstandige projectontwikkelaar: pur sang, aan niemand verbonden; eenpersoons
- Projectontwikkelaar gekoppeld aan een financiële instelling: sommige
projectontwikkelaars vormen een apart bedrijfsonderdeel van een bank
- Ontwikkelend bouwer: veel bouwbedrijven hebben projectontwikkeling aan hun
activiteiten toegevoegd. Ze willen een groot deel van de bouwomzet veilig stellen
- Ontwikkelend belegger: beleggers gaan zelf het project ontwikkelen; geld van derden
wordt belegd die later weer rendement opleveren
- Ontwikkelend woningcorporatie: woningcorporaties ontwikkelen hun eigen projecten;
dit doen ze in de sociale woningbouw, maar ook vrije sector/ koop
- Gedelegeerd projectontwikkelaar: de projectontwikkelaar neemt een betaalde
opdracht aan voor derden, bijvoorbeeld een belegger (fee-ontwikkelaar)
- Ontwerpend of adviserend projectontwikkelaar: bij projecten voor particuliere
opdrachtgevers nemen architecten de rol op zich van projectontwikkelaar
, - Projectontwikkeling als afgeleide activiteit: bedrijven die vastgoed realiseren ten
behoeve van hun kernactiviteiten. Bijv: ze zijn zelf in de transportsector of
detailhandel actief
De actualiteit: het vak anno nu
Projectontwikkeling heeft een brede variatie aan activiteit:
1. Deelmarkten en sectoren: menging
Verschillende deelmarkten binnen het vastgoed zijn: woningen, winkels, kantoren,
bedrijfsruimten. Er zijn altijd verschillende type eindgebruikers! Maar ook
functiemenging en diversiteit binnen de sector.
Aan deze soorten gebouwen zijn verschillende typen eindgebruikers verbonden. Dat
geeft iedere deelmarkt of sector een eigen dynamiek en opgave. Het ontwikkelen van
een project met koopwoningen is bijvoorbeeld iets heel anders dan een
kantoorgebouw voor de vrije verhuur. Sommige projectontwikkelaars zijn actief over
de gehele breedte van dit speelveld, anderen kiezen voor een of meer deelmarkten.
Projecten zijn steeds meer gemengd en hebben dus meerdere functies. Ook is er
binnen de verschillende functies meer diversiteit.
2. Bouwopgave en locatie: binnenstedelijke transformatie
((Ander onderscheid: nieuwbouw en transformatie. Na crisis: meer transformatie en
meer focus op binnenstedelijk))
Het accent op nieuwbouw is de afgelopen jaren minder geworden, de aandacht voor
het verbeteren en transformeren van bestaand vastgoed groeit. Projectontwikkelaars
zagen hierin een kans om hun ontwikkelingsportefeuille mee te voeden. Dat vroeg
wel een aanpassing van hun competenties, met name op gebieden als bouwtechniek
en regelgeving. Het ombouwen van een leegstaand kantoorgebouw tot woningen is
bijvoorbeeld een ingewikkelde operatie, die gespecialiseerde kennis en kunde vergt.
Een aantal nieuwe projectontwikkelaars richt zich specifiek op transformatie of heeft
daar een apart onderdeel voor opgezet. Focus binnenstedelijk geldt voor kantoren,
winkels en woningbouw. In gebieden waar de bevolking in omvang afneemt (‘krimp’)
komt het accent steeds meer te liggen op een zorgvuldige vernieuwing van dorpen,
buurten en stadscentra.
3. Bedrijven en opgaven: schaalverkleining
Schaalverkleining: geen buitenland-acitiviteiten
Niche ontwikkelaars: zij leggen zich toe op een bepaald deel van het speelveld
Onderscheid tussen gebiedsontwikkeling en projectontwikkeling
Binnenstedelijk werden grote gebieden ontwikkelend; zoals vinex-wijken dit is een
voorbeeld van gebiedsontwikkeling. Er kan meer snelheid gemaakt worden en ook
gemakkelijker het belang en de kwaliteit van het hele gebied betrokken worden.
Het nieuwe perspectief voor de bestaande locatie!
- Westen van Nederland: focus op binnenstedelijk gebied voor kantoren, winkels en
woningbouw
- Krimp regio’s: zorgvuldige vernieuwing van dorpen, buurten en stadscentra
Toekomst en trends:
Van serieschakelijking naar parallelschakeling
Projectontwikkeling is in de afgelopen decennia steeds complexer geworden, maar het is
daardoor ook boeiend, uitdagend en inspirerend. Eerst bestond er alleen een ‘klassiek’
volgtijdig (seriegeschakeld) ontwikkelingsmodel waarbij de projectontwikkelaar grond kocht
en daarop een bouwplan liet realiseren, is er nu sprake van een (parallelgeschakeld) proces
, waarin de projectontwikkelaar voortdurend heen en weer springt tussen actoren en
aandachtsvelden
Serieschakeling: grond kopen → bouwplan
Parallelschakeling: interactief proces tussen actoren en aandachtsvelden
In de toekomst zal het vak zich blijven ontwikkelen. De complexiteit zal toenemen, met een
nog groter accent op transformatie en binnenstedelijk bouwen. Ook zal er invulling moeten
worden gegeven aan de vraag naar andersoortige woonmilieus (dorps en landelijk wonen).
Maar ook op het gebied van werken, winkelen en verblijven.
Ketenintegratie: projectontwikkeling draait naast de ‘stenen’ ook steeds meer om service.
Eindgebruikers willen in toenemende mate ontzorgd worden bij het wonen en werken.
Beheer en exploitatie worden belangrijker. Projectontwikkeling is een full service provider.
De rol van de projectontwikkelaar hoeft niet meer te eindigen bij de oplevering. Vb: het
aantrekken van flexibele kantoor verhuurders, het opzetten van hippe koffiebarretjes in de
lounge en het aanbieden van startersfinancieringen.
Visie op maatschappelijke uitdagingen en ruimtelijke planning:
- Introductie van de Omgevingswet: deze wet bundelt een aantal bestaande wetten
en regels op het gebied van de ruimtelijke ordening
- Maatschappelijke trends en uitdagingen: deeleconomie, digitalisering, robotisering,
big data, virtual reality en 3D-printing
- Energieneutraal en aardgasloos bouwen
Hoofdstuk 2
Projectontwikkeling is een relatief jong vakgebied. Het vak heeft zich deels opnieuw moeten
uitvinden na de recente vastgoedcrisis. Niet elk project werd meer door de markt
opgenomen. Er werd weer een beroep gedaan op de echte kennis en kunde van de
projectontwikkelaar.
Slechte reputatie: niettemin heeft de branche een grote impact, zowel economisch als
ruimtelijk en sociaal-maatschappelijk. Daarnaast stond de branche het afgelopen decennium
enkele malen negatief in de belangstelling door fraude. Meer dan genoeg reden om
aandacht te hebben voor verdere professionalisering van de branche.
De leden van de NEPROM zijn professionele opdrachtgevers van vastgoedprojecten. Het
blijven voeden van deze professionaliteit is een belangrijke activiteit van de vereniging. De
kennisontwikkeling en -uitwisseling tussen leden maakt van de NEPROM een bijzondere
vereniging. De lijnen zijn kort en rondom nieuwe ontwikkelingen.
Professionaliteit of vakkundigheid wordt vaak gelijkgesteld aan expertise, maar dit is een te
beperkte benadering. Er is pas sprake van professionaliteit als het aan een beroepscontext
is gebonden.
De mate waarin iemand professioneel handelt, wordt
bepaald door de mate waarin hij erin slaagt
expertise, organisatie en relatie met elkaar in
verbinding te brengen.
