Samenvatting huisvesting Sanne van Beek
Huisvestingmanagement
Van strategie tot exploitatie
Inhoud
1
,Samenvatting huisvesting Sanne van Beek
Hoofdstuk 1, Huisvesting als strategisch
bedrijfsmiddel
De eisen van een huisvesting worden gebaseerd op het primaire proces en op de missie, visie en
organisatie- en huisvestingstrategie. Huisvesting kan een toegevoegde waarde zijn voor de
organisatie, daarnaast kan het ingezet worden als strategisch bedrijfsmiddel.
Paragraaf 1, Noodzakelijk kwaad of strategisch goed?
Vrijwel alle organisaties maken gebruik van huisvesting. Huisvesting is een onmisbaar bedrijfsmiddel
omdat het een ruimtelijk-fysieke conditie schept voor het primaire proces. Huisvesting gaat gepaard
met hoge kosten, complexiteit en vele kosten, hierdoor wordt huisvesting soms beschouwd als een
noodzakelijk kwaad. Soms is dit het geval omdat het gebouw niet meer past bij de vernieuwde visie
of bedrijfsprocessen. Het komt zelfs voor dat de huisvesting het voorbestaan van de organisatie in
gevaar brengt.
Echter wie huisvesting beschouwd als een noodzakelijk kwaad, zal de toegevoegde waarde missen.
Een organisatie moet niet alleen naar de kosten kijken, maar ook naar de opbrengsten die daar
tegenover staan. Als er aandacht wordt gegeven aan de huisvesting en ook naar de baten wordt
gekeken kan de huisvesting een strategisch goed zijn.
Huisvesting is een strategisch bedrijfsmiddel vanwege de bijdrage die het kan leveren, het
kapitaalintensieve karakter en omdat het vraagt om lange planningshorizon. Investeringen in
huisvesting kunnen pas voordelig zijn als het over lange termijn wordt afgeschreven. Huurcontracten
hebben vaak een termijn van vijf jaar of langer, tijdens deze periode is het lastig en kostbaar om
terug te komen op keuzes die vanaf het begin zijn gemaakt. Bij de besluitvorming spelen naast
organisatiestrategie ook politieke en emotionele overwegingen en belangrijk rol.
Paragraaf 2, Waarde toevoegen met huisvesting
Een voorbeeld van het verhogen van opbrengsten is doordat de arbeidsproductiviteit verhoogt door
een optimale werkomgeving te realiseren. Een voorbeeld van het verlagen van kosten is het
verkleinen van verzuimkosten en het verminderen van huisvestingskosten door te verhuizen naar
een goedkopere of kleiner locatie.
Ook kan huisvesting bijdragen leveren aan het realiseren van organisatiedoelen op het gebied van
medewerkers- en klanttevredenheid, marketing,
cultuurverandering, innovatief vermogen, flexibilisering,
risicobeheersing, duurzaamheid en het werven van medewerkers.
De manieren waarop huisvesting toegevoegde waarde kan
leveren is in verschillende groepen die in het plaatje hiernaast
worden benoemd.
Waarde toevoegen met huisvesting is maatwerk omdat elke
organisatie een eigen strategie voert en daardoor andere prioriteiten heeft. Het afstemmen van de
huisvestingstrategie op de organisatiestrategie wordt alignment genoemd.
2
,Samenvatting huisvesting Sanne van Beek
Paragraaf 3, Huisvestingprestaties managen
3.1 Wat zijn huisvestingsprestaties?
De toegevoegde waarde is onder te verdelen in verschillende huisvestingsprestatie; functionele,
esthetische, technische en financieel-economische prestaties. Hierbij gaat het om elke eigenschap
die relevant kunnen zijn voor een organisatie. (Denk daarbij aan uitstraling, flexibiliteit etc.) Deze
eigenschappen komen uit componenten waaruit de huisvestingsportefeuille is opgebouwd, denk
hierbij aan locatie, gebouw, financiering etc. Deze componenten zijn ‘de knoppen waar de
huisvestingsmanager aan kan draaien’ om huisvestingsprestatie te optimaliseren. Door samenspel
van meerdere huisvestingcomponenten worden er huisvestingsprestaties gerealiseerd. Dit
samenspel vraagt om een integrale (allesomvattende) benadering.
3.2 Welke eisen worden aan huisvestingsprestaties gesteld?
Het primaire proces bepaald welke huisvestingsprestaties van belang zijn voor de organisatie. Een
winkel moet bijvoorbeeld goed bereikbaar en betaalbaar zijn. Maar wat is betaalbaar? Een analyse
van het primaire proces geeft inzicht in bepaalde minimumeisen, echter zijn de
huisvestingsprestaties vooral afhankelijke van de toegevoegde waarde die huisvesting kan opleveren.
3.3 Relatie tussen toegevoegde waarde, huisvestingsprestaties en
huisvestingcomponenten.
Er is alleen sprake van toegevoegde waarde als de huisvestingsprestaties bijdragen aan het realiseren
van strategische doelen. Zoals in het figuur te zien is, krijg je inzicht in huisvestingsprestaties door
benchmarken. Ook is te zien dat toegevoegde waarde altijd gerelateerd is aan een specifiek doel. Het
beoordelen van huisvestingsprestaties is een kwestie van meten en de
toegevoegde waarde wordt bepaald door geleverde prestaties te
waarderen.
3.4 Huisvestingsprestaties verbeteren
Het verbeteren van huisvestingsprestaties vraagt om het aanpassen
van huisvestingscomponenten: locatie, gebouw, (werk)plek,
financieringsconstructie, inrichtingsconcepten, gebruikersafspraken en
gebouw gebonden facilitaire diensten. Het ‘draaien aan deze knoppen’
wordt muteren genoemd omdat er een verandering wordt
gerealiseerd. Bij een mutatie gaat het vaak om
(her)huisvestingsprojecten waarbij er meerdere veranderingen
worden gecombineerd en er betere huisvestingsprestaties worden
gerealiseerd.
Paragraaf 4, Bedrijfseconomisch impact van huisvesting
Een belangrijke graadmeter voor de winstgevendheid van een organisatie is de ratio rentabiliteit
totaal vermogen. RTV = Bedrijfsresultaat/ gemiddeld totaal geïnvesteerd vermogen * 100%
Het DuPont-schema laat zien hoe de huisvesting via drie wegen kan bijdrage aan de
winstgevendheid:
Verhoging van de omzet, verlaging van de kosten en verlaging van het geïnvesteerde vermogen.
4.1 Huisvesting in relatie tot opbrengsten
Bij verkoop van vastgoed of bij onderverhuur van ruimte ontstaan er een direct effect op de
opbrengst en te zien op de W&V-rekening. Bij veel organisaties is dit niet aan de orde.
3
, Samenvatting huisvesting Sanne van Beek
Bij indirecte effecten is het niet af te lezen op de W&V-rekening en dus lastig te bepalen hoe groot
die bijdrage is, echter kan deze wel substantieel zijn. De omzet kan stijgen omdat de omgeving zorgt
voor verhoging van arbeidsproductiviteit of omdat de bedrijfslocatie goed bereikbaar is voor klanten.
4.2 Huisvesting in relatie tot kosten
Bij de kostensfeer zijn de directe en indirecte effecten van huisvesting ook te onderscheiden.
Directe effecten
Bij de directe effecten van huisvesting behoren alle gebouwgebonden kosten, denk aan huurkosten,
rente, onderhoud, schoonmaak en verzekeringskosten. Daarnaast worden kostenposten voor
verhuizing, receptie, beveiliging, catering en personeelskosten van de verhuizings- of facilitaire
afdeling meegerekend. Om op gebied van huisvestingskosten te benchmarken is er een eenduidige
kostendefinitie, bijv. Netherlands Facility Costs Index, NFC Index.
Het effect van de huisvestingskosten is sterk afhankelijk van de kostenstructuur van de organisatie.
Bij bedrijven die veel geld uitgeven voor hun primaire proces kunnen de huisvestingskosten maar een
klein deel zijn, bijvoorbeeld bij energiebedrijven.
Veel organisaties geven hun huisvestingskosten weer als een percentage van de omzet, hierdoor is
het duidelijk in hoeverre ze zich die huisvesting kunnen veroorloven. (Affordabilityratio)
Indirecte effecten
Bij indirecte effecten gaat het om de invloed op de efficiency van het primaire proces. Hierbij kan je
denken aan reduceren van ziekteverzuim door het binnenklimaat te verbeteren of het versnellen van
fysieke productieprocessen.
4.3 Huisvesting in relatie tot vermogen
Als een organisatie vastgoed in eigendom heeft wordt dit op de balans opgenomen. Grote
investeringen in verbouw en (her)inrichting komen ook op de balans.
Vastgoedratio
Het effect op de vermogensstructuur is afhankelijk van het vermogensbeslag/vastgoedratio. De
vastgoedratio is de verhouding tussen de totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa.
Gemiddeld is vastgoed 28% van het totale vermogen, met een bandbreedte van 2-62 procent.
De grote bandbreedte kan verklaard worden door een combinatie van twee factoren:
1. De mate waarin andere activa nodig is.
2. Verhouding tussen huur en eigendom.
Vermogensbeslag van vastgoed
Elke euro die een organisatie heeft geïnvesteerd in vastgoed, is niet meer beschikbaar voor andere
investeringen, terwijl dit voor groeide bedrijven juist van belang is. Voor het verlagen van schulden
gebruiken veel bedrijven die een gebouw in eigendom hebben, sale-and-lease-back systeem. Hierbij
wordt het pand verkocht en teruggehuurd. Dit wordt de laatste jaren vaak toegepast om het
vermogensbeslag van vastgoed te reduceren. Nieuwe boekhoudregels zullen ertoe leiden dat dit
minder vaak voorkomt en daardoor ontstaat er een kleiner verschil tussen het vermogensbeslag bij
eigendom en het vermogensbeslag bij huur.
Rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit
Vastgoed heeft invloed op de rentabiliteit van een organisatie. Deze invloed is groter als het
vastgoed een groter deel is van het totale vermogen. Of het effect positief of negatief is hangt af van
het rendement, dit rendement ligt meestal wel lager dan het rendement op kernactiviteiten.
Vastgoed in communicatie en zakelijke sectoren hebben meestal een negatief effect op de waarde
4
