HOOFDSTUK 1 HISTORIE, ACTUALITEIT EN TRENDS
1.1 DE MAATSCHAPPELIJKE CONTEXT VAN PROJECTONTWIKKELING
Projectontwikkeling heeft twee betekenissen:
- Tastbare betekenis:
o Decennialang
o Invloed op de omgeving: waardeontwikkeling en
ontwikkelingsmogelijkheden.
o Uitdrukking van de tijdsgeest: Aan de gebouwde omgeving is af te
lezen welke normen en waarden in een bepaalde tijd de overhand
hadden.
Ze geven verder vorm en inhoud aan de openbare ruimte en zijn daarmee een
‘publiek goed
- Invloed macro-economische ontwikkeling:
o Werkgelegenheid
o Afgeleide werkgelegenheid: notarissen, marktconsultants,
financiers, beleggers en fiscalisten.
1.2 HISTORIE VAN PROJECTONTWIKKELING
1.2.1 WEDEROPBOUW, STADSVERNIEUWING EN STEDELIJKE VERNIEUWING
Na de tweede wereldoorlog werd de projectontwikkelaar erg van belang voor de
wederopbouw. Kantoren werden voor de vrije verhuur ontwikkeld. Koopwoningen
en winkelcentra nam een grote vlucht. Een goede projectontwikkelaar moest op
vele vlakken thuis zijn: van elementaire bouwtechniek t/m juridische kennis.
NEPROM: samenwerking tussen overheid en projectontwikkelaars te bevorderen
bij totstandkoming van vastgoedprojecten.
1.2.2 NA DE CRISIS VAN 2008
Grote spelers zijn verdwenen en veel nieuwe kleine partijen komen.
De verschuiving van aanbodgerichte naar een vraaggerichte markt:
- Een project komt nu pas tot stand op het moment dat de afzet is
gegarandeerd en er dus eindgebruikers gevonden zijn.
- Aantrekken van financiering niet meer eenvoudig
- Nu: schaarste aan woningbouwlocaties
De eisen die aan de professionaliteit van projectontwikkelaars worden gesteld
zijn kritischer.
1.3 KENMERKEN VAN PROJECTONTWIKKELING
Projectontwikkelaar brengt grond, geld, gebruikers en kennis bij elkaar om
een bouwwerk te realiseren. Hij doet dat voor eigen rekening en risico. Daarnaast
is het maken van winst de belangrijkste doelstelling -> voorzien in de
continuïteit van de onderneming.
1.3.1 DIVERSITEIT AAN ROLLEN
Projectontwikkelaar = spin in het web (van een proces waarbij nog tal van andere
partijen zijn betrokken).
Het gaat vaak om specialisten die allemaal op de een of andere manier een
bijdrage leveren aan het project. (De financier, de eindgebruiker, de gemeente,
de ontwerper en de bouwer)
Deze partijen kunnen ook belangen hebben. Projectontwikkelaar heeft veel weg
van een regisseur, coach en bemiddelaar. De positie die de
projectontwikkelaar inneemt in belangrijke mate bijdraagt aan zijn
arbeidsvreugde.
De projectontwikkelaar is de opdrachtgever en heeft het voor het zeggen. Hij is
verantwoordelijk voor de besluiten die worden genomen (ook financieel) en
aanspreekbaar op het eindresultaat.
,Een projectontwikkelaar begint aan een nieuw project terwijl op dat moment nog
geen zekerheid bestaat of er iemand bereid is dat te kopen tegen een
aanvaardbare prijs. (Nodige risico’s en onzekerheid). Dit vak draait om kansen en
deze te benutten.
1.3.2 SENSIBELE ROLINVULLING
Als professioneel opdrachtgever voor een project is het zijn taak om de markt te
kennen en de maatschappelijke vraag die zich daar voordoet te vertalen in een
haalbaar project: van het eerste concept tot en met de definitieve specificaties.
Projectontwikkelaar zich verdiept in en ook echt verbindt aan de gebruikers van
het vastgoed dat hij ontwikkelt en de omgeving waar het project gerealiseerd
wordt.
- Publiek: de gemeente als vertegenwoordiger van de publieke belangen
moet met de plannen instemmen.
- Privaat: op de markt moet er een partij zijn die het vastgoed wil kopen.
De projectontwikkelaar moet beide kanten voortdurend in de gaten houden en
uiteindelijk in overeenstemming met elkaar brengen.
Ook moet de projectontwikkelaar op de hoogte zijn van de kennis die genoemde
partijen inbrengen. Hij kan beoordelen of deze bijdrage voldoende inhoud en
niveau hebben om het project voort te zetten.
Projectontwikkelaar = de spil
- De projectontwikkelaar is de continue factor in het gehele proces. Hij
vormt het geheugen van het project en kent het gehele dossier, incl. alle
gemaakte afspraken.
1.3.3 TYPEN PROJECTONTWIKKELAARS
Zelfstandig ontwikkelaar: Dit is de ontwikkelaar pur sang, aan niets of
niemand gebonden. Het kan om een eenpersoonsonderneming gaan, maar
ook om grotere (familie)bedrijven.
Projectontwikkelaar gekoppeld aan een financiële instelling: Sommige
projectonwikkelaars vormen een apart bedrijfsonderdeel van een bank of
een andere financiële instelling.
Ontwikkelend bouwer: Veel bouwbedrijven hebben de afgelopen decennia
projectontwikkeling toegevoegd aan hun activiteiten. Daarmee wordt
geprobeerd (een deel van) de bouwomzet veilig te stellen.
Ontwikkelend belegger: Het komt ook voor dat beleggers zelf overgaan tot
het ontwikkelen van projecten. Hiermee worden gelden van derden belegd
die later weer rendement opleveren (tijdens de exploitatie en/of bij
verkoop).
Ontwikkelend woningcorporaties: Woningcorporaties ontwikkelen in veel
gevallen hun eigen projecten. Sowieso in de sociale woningbouw en
daarnaast soms in de vrije sector huur en koop (dit laatste mits
commerciële bedrijven geen interesse hebben. Dit moet blijken uit een
zogeheten markttoets. De gemeente voert een dergelijke toets uit).
Gedelegeerd projectontwikkelaar: In dit geval neemt de
projectontwikkelaar een betaalde opdracht aan voor derden, bijvoorbeeld
een belegger. Wordt ook wel de fee-ontwikkelaar genoemd. Vaak is een
deel van de fee afhankelijk van het bereikte resultaat en is er sprake van
een hogere beloning bij een zeer succesvol project.
Ontwerpend of adviserend projectontwikkelaar: Onder meer bij projecten
voor (groepen) particuliere opdrachtgevers nemen architecten en anderen
soms de rol op zich van projectontwikkelaar.
Projectontwikkeling als afgeleide activiteit: Hierbij gaat het om bedrijven
die vastgoed realiseren ten behoeve van hun kernactiviteit. Bijvoorbeeld
omdat zijzelf in de transportsector of detailhandel actief zijn.
1.4 DE ACTUALITEIT: HET VAK ANNO NU
1.4.1 DEELMARKTEN EN SECTOREN: MENGING
,Verschillende deelmarkten: woningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimte en
overige gebouwen.
- Eigen dynamiek en opgave
- Projecten gemengd
1.4.2 BOUWOPGAVE EN LOCATIE: BINNENSTEDELIJKE TRANSFORMATIE
Nieuwbouw en transformatie.
Met de crisis veranderden niet alleen de condities waaronder projecten tot stand
kwamen, ook de bouwopgave werd anders. Het accent op nieuw werd minder, de
aandacht voor het verbeteren en transformeren van bestaand vastgoed groeide.
Uitbreiden van de ontwikkelingsportefeuille.
Buitenstedelijk ontwikkelen vervangen door focus op binnenstedelijk gebied.
- Kantoren en winkels.
- Gebieden waar de bevolking afneemt (krimp) komt het accent steeds meer
te liggen op een zorgvuldige vernieuwing van dorpen, buurten en
stadscentra.
Ontwikkelen en herstructureren in bestaande situaties betekent voor de
projectontwikkelaar dat hij bestaande belangen moet weten te vangen onder een
collectief nieuw belang: het nieuwe perspectief voor de bestaande locatie.
1.4.3 BEDRIJVEN EN OPGAVEN: SCHAALVERKLEINING
- Nicheontwikkelaars
- Verschil tussen gebiedsontwikkelaars en projectontwikkeling
o Grote gebieden werden herontwikkeld, waarbij projectontwikkelaars
de risicodragende partij werd.
1.5 TOEKOMST EN TRENDS
Seriegeschakeld: De projectontwikkelaar grond kocht en daarop een bouwplan
liet realiseren.
Parallelgeschakeld: De projectontwikkelaar voortdurend heen en weer springt –
tussen actoren en aandachtsvelden. De projectontwikkelaar moet blijven
innoveren om de kansen van de toenemende complexiteit te benutten.
1.5.1 SPECIFIEKERE LOKALE OPGAVEN
1.5.2 KETENINTEGRATIE
Eindgebruikers willen in toenemende mate ontzorgd worden bij het wonen en
werken. -> geïntegreerde concepten waarbij dienstverlening vanaf het begin
wordt meegenomen. Beheer en exploitatie wordt nog belangrijker en de vraag
naar gecombineerde projecten verder groeien.
De rol van de projectontwikkelaar hoeft niet te eindigen bij de oplevering ->
maar full service provider.
1.5.3 VISIE OP MAATSCHAPPELIJKE UITDAGINGEN EN RUIMTELIJKE PLANNING
Introductie van de Omgevingswet: bundelt een aantal bestaande wetten en
regels op het gebied van de ruimtelijke ordening. Veel groter accent gelegd op
beleidsvrijheid voor lagere overheden in de ruimtelijke planning en op de rol van
de eindgebruiker. Het moet veel eenvoudiger worden om een plan te ontwikkelen
als particulier initiatiefnemer.
Maatschappelijke trends en uitdagingen die een ruimtelijke impact gaan hebben:
Deeleconomie
Digitalisering en robotisering
Big data en virtual reality
3D-printing
Energieneutraal en aardgasloos bouwen
HOOFDSTUK 2 PROFESSIONALISERING EN INTEGRITEIT
2.1 PROFESSIONALISERING
, NEPROM: Vereniging van Nederlandse
Projectontwikkeling Maatschappijen
Pas wanneer de professional expertise,
organisatie en relatie verbindt kan hij waarde
creëren.
2.1.1 EXPERTISE
2.1.2 Rolbewustzijn
2.2 INTEGRITEIT ALS PIJLER VOOR ROLINVULLING
Integriteit staat voor het professioneel, adequaat en zorgvuldig uitoefenen van
taken en functies, rekening houdend met alle in geding zijnde waarden en
belangen binnen de eigen organisatie, naar ketenpartners en de maatschappij in
haar geheel.
2.2.1 SECTOR GEVOLG VOOR INTEGRITEITSINBREUKEN
Bij inbreuken op integriteit gaat het om het vertrouwen dat anderen in het
handelen van de projectontwikkelaar hebben gesteld en dat niet wordt
waargemaakt.
Het bouw- en vastgoedproces in het algemeen – en projectontwikkeling in het
bijzonder – heeft dan ook enkele specifieke kenmerken die de branche vatbaar
maken voor integriteitsinbreuken:
- Vastgoedontwikkelingsproces is complex
- Projecten hebben een lange doorlooptijd
- Veel verschillende partijen betrokken
- Technisch, financieel en juridisch complex
- Groot verschil tussen waarde vastgoed en vergoedingen betrokkenen
- ‘Voor wat hoort wat’ cultuur
- Waardebepaling is lastig bij unieke objecten
2.2.2 INTEGRITEITSBELEID BIJ EEN PROJECTONTWIKKELAAR
Actief integriteitsbeleid moet er zijn binnen bedrijven.
Bewustwording van integriteit staat of valt met de wijze waarop de leiding van de
onderneming ermee omgaat en hiernaar handelt. Het regelmatig bespreken van
risico’s en incidenten vanuit de directie is van wezenlijk belang voor het onder de
aandacht brengen en levend houden van het belang van integriteit.
Integriteitsbeleid begint met het formuleren van de kernwaarden van de
onderneming.
Bij (vermeende) inbreuken op de integriteit kunnen meldingen zowel vanuit de
eigen organisatie komen als van buiten.
2.3 GEDRAGSREGELS VOOR PROJECTONTWIKKELING
Algemene gedragscode: dit is het kader waarbinnen bedrijven maatregelen
formuleren om integriteitsrisico’s adequaat af te dekken.
2.3.1 NEPROM GEDRAGSCODE
NEPROM gedragscode maakt duidelijk aan welke regels de leden zich moeten
houden.
NEPROM leden zijn aanspreekbaar op drie kernwaarden:
- Zorgvuldigheid
- Integriteit
- Maatschappelijk verantwoordelijkheid
Doel: ervoor te zorgen dat geleerd kan worden van de integriteitskwesties en
dilemma’s die zich binnen de branche voordoen. Niet straffen maar leren staat
daarbij centraal.
2.3.2 MAATREGELEN VOOR DE ORGANISATIE
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper alexanderdelobel. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €4,49. Je zit daarna nergens aan vast.
