Vastgoedexploitatie H7 en H22
Het exploitatieproces:
Is anders dan het acquisitie (aankoop) en dispositie (verkoop) proces niet projectmatig van
karakter het is een continu proces van allerlei activiteiten
Begint feitelijk al tijdens het acquisitie proces dan worden de performance verwachtingen
bepaald concreet betekent dit dat er een beleidsplan wordt gemaakt, in het beleidsplan
word de integrale strategie beschreven die nodig is om de performanceverwachtingen waar
te maken het beleidsplan heeft in de regel een scope van drie tot vijf jaar
Het beleidsplan is tactisch van aard en beschrijft op hoofdlijnen wat van de uitvoering op
operationeel niveau word verwacht, een gevolg hiervan is dat het beleidsplan uitgewerkt moet
worden in operationele deelplannen:
1. Relatiemanagementplan: relatiebeheer met opdrachtgevers en huurders (klanten) en met
andere partijen zoals de gemeente, makelaars en de Kamer van koophandel (commercieel
manager verantwoordelijk)
2. Marketingmanagementplan: hier wordt vraag en aanbod in kaart gebracht, daar worden de
sterke en zwakke punten van een object/portefeuille tegen afgezet, ook worden kansen en
bedreigingen meegenomen (SWOT-analyse is hier een middel voor) dit alles zorgt voor
een marketingstrategie (commercieel manager verantwoordelijk)
3. Verhuurmanagementplan: doelgroep bepaling en benadering, samenstellen van
1objectinformatie, onderhandelen, bezichtigen van de locatie en opstellen van de
huurovereenkomsten (commercieel manager verantwoordelijk)
4. Technisch managementproces (harde kant van een gebouw): onderhoud van het gebouw en
de aanwezige installaties (technisch manager verantwoordelijk) (MJOV/MJOP moeten
uitgevoerd worden)
5. Facility management (zachte kant van een gebouw): hierbij gaat het om de dienstverlening
ten behoeve van de huurder, concreet behoefte het alle aspecten de betrekking hebben op
de begrippen ’schoon, heel en veilig’ , deze diensten worden vaak uitbesteed deze
diensten worden periodiek getenderd om te kijken of de diensten nog prijsconform geleverd
worden (facility manager of technisch manager verantwoordelijk afhankelijk van de aard
en omvang van een object/portefeuille)
6. Promotiemanagementplan: de promotie richt zich op corporate advertising, dat wil zeggen
het vergroten van de naamsbekendheid en het aanbod van de desbetreffende aanbieder
(promotiemanager verantwoordelijk afhankelijk van de omvang van het object/de
portefeuille)
7. Financieel-administratief managementproces: Alles wat op commercieel en technisch gebied
gebeurd moet cijfermatig geregistreerd worden om zodoende inzicht te krijgen in de
performance van een portefeuille (projectadministrateur verantwoordelijk)
8. Waarderingsproces: Het is gebruikelijk om het vastgoed gedurende de exploitatiefase
periodiek te laten taxeren om een volledig beeld te krijgen van het vastgoed op dat moment,
hoe vaak dit gebeurd hangt van het type BO af.
In het management van de exploitatie zijn vastgoedmanagementorganisaties (VMO) gespecialiseerd,
een VMO is gespecialiseerd in alle eerder genoemde disciplines de VMO voert de operationele
deelplannen uit. Uiteindelijk gaat het de vastgoedbelegger om de performance van het vastgoed, en
bij de huurder om het huurcomfort dit wil de VMO realiseren.
,De VMO moet per type vastgoed specialisten hebben, de verschillen tussen vastgoed categorieën is
namelijk te groot om door dezelfde medewerkers te laten managen.
Service-identiteit van de VMO is eveneens belangrijk:
1. identiteit en imago
2. professionaliteit (life long learning, kennis en ervaring moet altijd up to date zijn)
3. kwaliteit
Vastgoedmanagement piramide:
Strategisch
niveau
Tactisch niveau
Operationeel niveau
1. Strategisch niveau portefeuille management:
(Beleggings)beleid vastgoed, (strategisch) (Beleggings)plan
2. Tactisch niveau asset management: performance-analyses, objectbeleid, relatiebeheer
3. Operationeel niveau propertymanagement: technisch beheer, administratief beheer,
commercieel beheer, promotioneel beheer, gebiedsmanagement
Kenmerken van maatschappelijk vastgoed:
1. veelal met publiek geld gefinancierd (daarom moet er publieke verantwoording worden
afgelegd)
2. omvat publieke functies
3. ten dienste van de samenleving
4. geeft financieel en maatschappelijk rendement
het moet echt een toegevoegde waarde hebben op maatschappelijk-sociaal gebied voor de
bewoners
Type vastgoedbeleggers in maatschappelijk vastgoed:
Eigenaar-gebruikers
Particulieren
(Grote) bedrijven
Overheidsinstellingen (gemeenten, provincies, centrale overheid)
Zorginstellingen
, Onderwijsinstellingen
Woningcorporaties: na het herzien van de woningwet in 2015 is de rol van de corporaties op
dit gebied sterk verminderd ze richtten zich weer op hun kerntaak
De gemeente is een grote partij in maatschappelijk vastgoed door:
Veel maatschappelijk vastgoed in eigendom;
(Subsidie-)verstrekker voor de gebruiker (eigenaar) van maatschappelijk vastgoed
Ook is maatschappelijk vastgoed een middel waarmee een gemeente doelen uit haar
collegeprogramma kan realiseren, eigendom is daarvoor niet noodzakelijk
Waarom MV (bij gemeente)?
• garantie voorzieningen
• Toegankelijk
• Sturing
• Duurzaam
Maatschappelijk vastgoedmanagement is een vorm van CREM met een politieke dimensie;
Toegevoegde waarde leveren aan de verschillende partijen die te maken hebben met het gebruik of
het bezit van maatschappelijk vastgoed.
Een maatschappelijk vastgoedorganisatie (VMO) kan op diverse manieren waarde toevoegen:
Vastgoedportfoliomanagement afgestemd op primair proces;
Kostenreductie;
Risicomanagement;
Verhogen van dienstverlening;
Innovatie en creativiteit;
Verbeteren van werknemerstevredenheid (bijvoorbeeld bij een gemeentehuis)
Organisatie beheer gemeentelijk maatschappelijk vastgoed:
Decentraal; Bij veel gemeenten is de verantwoordelijkheid voor het beheer van het
maatschappelijk vastgoed verdeeld over verschillende afdelingen (bijv. welzijn, zorg en
onderwijs)
Centraal; Bij deze vorm worden alle activiteiten rondom vastgoed gebundeld op één plek
binnen de gemeentelijke organisatie
Gemeentelijk vastgoedbedrijf (GVB): Professioneelste vorm van het gemeentelijk
maatschappelijk vastgoedbeheer, het bedrijf werkt als een losse organisatie en kan op den
duur vanaf buiten de gemeente werken
De randvoorwaarden waaraan een GVB moet voldoen:
1. Vastgoed is dienend aan primair beleidsproces;
2. Optimalisering financieel en maatschappelijk rendement;
3. Transparantie kosten en opbrengsten;
4. Heldere verdeling rollen, taken en verantwoordelijkheden;
