Deze samenvatting dient voor de voorbereiding op het tentamen in Blok 6 voor het vak Projectontwikkeling. Deze samenvatting bevat alle stof die terug te vinden is in het Handboek Projectontwikkeling uit 2018 van Gert-Joost Peek en Ellen Gehner.
Samenvatting Handboek Projectontwikkeling
I Introductie
1. Historie, actualiteit en trends
1.1 De maatschappelijke context van projectontwikkeling
Projectontwikkeling heeft op 2 manieren betekenis voor de samenleving:
1. De tastbare betekenis
→ de projecten die gerealiseerd worden en aan de straat staan. Doordat projecten
vast op hun plaats staan oefenen ze ook invloed uit op hun omgeving.
2. De 2e betekenis hangt samen met de invloed op de macro-economische ontwikkeling
→ gedurende de looptijd werken velen aan de totstandkoming van een project mee
en aan het einde van een ontwikkelingsproject volgt dan de realisatie.
De bouwsector is de belangrijkste beroepsgroep bij de projectontwikkeling, aangezien de
bouw de hoogste toegevoegde waarde aan het nationaal product heeft.
1.2 Historie van projectontwikkeling
Na WO II werd de projectontwikkelaar een niet meer weg te denken partij in de inrichting van
de gebouwde omgeving. Nederland werd opnieuw opgebouwd en er was behoefte aan
nieuwe woningen, winkels, kantoren, bedrijfshallen en tal van andere gebouwen. De
projectontwikkelaar bleek hier een belangrijke toegevoegde waarde te kunnen leveren.
In 1974 werd de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM)
opgericht, met als doel de samenwerking te bevorderen tussen overheid en
projectontwikkelaars bij de totstandkoming van vastgoedprojecten. Voortgaande
professionalisering van het vak projectontwikkeling werd een van de speerpunten van de
nieuwe vereniging.
Vanaf 2008 trad een wezenlijk nieuwe fase in, met de economische en vastgoedcrisis.
Context, opgave en speelveld voor projectontwikkeling zijn ingrijpend gewijzigd.
→ Belangrijkste verschuiving is van een meer aanbodgerichte naar een meer vraaggerichte
markt. Natuurlijk moesten projectontwikkelaars vóór 2008 ook altijd goed nadenken over wie
hun projecten zou willen afnemen, maar vaak werd de bouw al op risico gestart voor dat er
een concrete afnemer in zicht was.
De crisis bracht hier verandering in. Een project komt nu pas tot stand op het moment dat de
afzet is gegarandeerd en er dus eindgebruikers gevonden zijn. Leegstand op de kantoren- en
winkelmarkt maakt dat de branche behoedzamer opereert en zich veel beter in de vraag van
de gebruiker verdiept. Ook is het aantrekken van financiering niet meer zo eenvoudig.
EIB = Economisch Instituut voor de Bouw
1.3 Kenmerken van projectontwikkeling
De projectontwikkelaar brengt grond, geld, gebruikers en kennis bij elkaar om een bouwwerk
te realiseren. De projectontwikkelaar is de spin in het web van een proces waarbij nog tal van
andere partijen zijn betrokken.
,→ De projectontwikkelaar heeft deze partijen nodig om zijn doelstellingen te realiseren en de
kunst is om hen als een team te laten functioneren.
De projectontwikkelaar is voor een belangrijk deel de opdrachtgever en heeft het voor het
zeggen. Hij is uiteindelijk verantwoordelijk voor de besluiten die genomen worden (ook
financieel) en aanspreekbaar op het eindresultaat. Daarnaast is het ondernemerschap een
belangrijk onderdeel.
Projectontwikkeling is een risicovol vak!
→ Een projectontwikkelaar begint doorgaans aan een nieuw project terwijl op dat moment
nog geen zekerheid bestaat of er iemand bereid is dat te kopen tegen een aanvaardbare prijs.
Essentieel is dat de projectontwikkelaar zich verdiept in en ook echt verbindt aan de
gebruikers van het vastgoed dat hij ontwikkelt en de omgeving waar het project gerealiseerd
wordt. Daarbij begeeft de projectontwikkelaar zich veelal op het snijvlak van ‘publiek’ en
‘privaat’.
Typen projectontwikkelaars:
- Zelfstandig projectontwikkelaar
→ Aan niets of niemand gebonden
- Projectontwikkelaar gekoppeld aan een financiële instelling
→ Bijvoorbeeld werkzaam voor een bank
- Ontwikkelend bouwer
→ Veel bouwbedrijven hebben de afgelopen decennia projectontwikkeling
toegevoegd aan hun activiteiten
- Ontwikkelend belegger
- Ontwikkelend woningcorporatie
- Gedelegeerd projectontwikkelaar
→ In dit geval neemt de projectontwikkelaar een betaalde opdracht aan voor derden
- Ontwerpend of adviserend projectontwikkelaar
- Projectontwikkeling als afgeleide activiteit
1.4 De actualiteit: het vak anno nu
Verschillende ‘doorsnedes’ maken duidelijk dat onder het begrip projectontwikkeling een
brede variatie aan activiteiten schuilgaat:
▪ Deelmarkten en sectoren: menging
▪ Bouwopgave en locatie: binnenstedelijke transformatie
▪ Bedrijven en opgaven: schaalverkleining
Een eerste invalshoek is die van de verschillende deelmarkten die er bestaan. Aan de
verschillende gebouwen die een projectontwikkelaar realiseert zijn verschillende typen
eindgebruikers verbonden. Sommige projectontwikkelaars zijn actief over de gehele breedte
van dit speelveld, anderen kiezen voor een of meer deelmarkten.
Een tweede invalshoek is dat tussen nieuwbouw en transformatie. Niet alleen de condities
waaronder projecten tot stand komen zijn veranderd, ook de bouwopgave werd anders. Er
kwam steeds meer aandacht voor het verbeteren en transformeren van bestaand vastgoed.
In samenhang hiermee is het accent op buitenstedelijk ontwikkelen vervangen door een focus
,op het binnenstedelijk gebied. In gebieden waar de bevolking in omvang afneemt komt het
accent steeds meer te liggen op een zorgvuldige vernieuwing van dorpen, buurten en centra.
Een derde invalshoek zijn de ingrijpende veranderingen die zich hebben voorgedaan. Echter
zijn er ook opmerkelijke constanten te zien.
Tijdens de crisis is de zeer kapitaalintensieve vorm van grootschalige gebiedsontwikkeling
nagenoeg geheel tot stilstand gekomen. In plaats daarvan werd het adagium ‘organische
ontwikkeling’.
1.5 Toekomst en trends
Voor zover er al een ‘klassiek’ voltijdig ontwikkelingsmodel bestond waarbij de
projectontwikkelaar grond kocht en daarop een bouwplan liet realiseren, is er anno nu sprake
van een ‘parallelgeschakeld’ proces waarin de projectontwikkelaar voortdurend heen en weer
springt tussen actoren en aandachtsvelden. De projectontwikkelaar zal moeten blijven
innoveren om de kansen van de toenemende complexiteit te benutten.
De regionale verschillen in opgaven nemen de komende jaren verder toe. De trek naar grote
steden zet door, waardoor groei op de ene plek samen kan gaan met krimp enkele kilometers
verderop. In het ‘Randland’ van Nederland doen zich nieuwe opgaven voor, waar ook
projectontwikkelaars over moeten meedenken.
De projectontwikkeling zal in de toekomst naast de ‘stenen’ ook steeds meer om de ‘services’
gaan draaien. Eindgebruikers willen in toenemende mate ontzorgd worden bij het wonen en
werken. Dat vraagt om geïntegreerde concepten waarbij dienstverlening vanaf het begin
wordt meegenomen. In samenhang hiermee wordt beheer en exploitatie nog belangrijker en
zal de vraag naar gecombineerde projecten verder groeien.
Een belangrijke wijziging die op projectontwikkelaars afkomt, is de introductie van de
Omgevingswet. Deze wet bundelt een aantal bestaande wetten en regels op het gebied van
de ruimtelijke ordening. Daarnaast wordt een veel groter accent gelegd op beleidsvrijheid
voor lagere overheden in de ruimtelijke planning en op de rol van de eindgebruiker.
, 2. Professionalisering en integriteit
2.1 Professionalisering
Professionaliteit of vakkundigheid wordt vaak gelijkgesteld aan expertise, maar dit is een te
beperkte benadering. Er is pas sprake van professionaliteit als het aan een beroepscontext is
gebonden. Naast het hebben van expertise is het hebben van een relatie met anderen binnen
en buiten de eigen organisatie van belang. Pas wanneer de professional expertise, organisatie
en relatie verbindt kan hij waarde creëren.
De mate waarin iemand
professioneel handelt, wordt
bepaald door de mate waarin
hij erin slaagt expertise,
organisatie en relatie met
elkaar in verbinding te brengen.
Bovenstaande afbeelding laat zien dat een professional 3 rollen invult:
1. Hij is vakman die zijn kennis en kunde binnen zijn netwerk inzet
2. Hij is vertegenwoordiger van zijn organisatie en van de branche
3. Hij is collega of partner van anderen in zijn organisatie
2.2 Integriteit als pijler voor rolinvulling
Integriteit staat voor het professioneel, adequaat en zorgvuldig uitoefenen van taken en
functies, rekening houdend met alle in het geding zijnde waarden en belangen binnen de
eigen organisatie, naar ketenpartners en de maatschappij in haar geheel.
Integriteit vraagt om verantwoord handelen en transparantie. Het gaat daarbij steeds om
handelen in relatie tot anderen. Het gaat erom dat partijen ergens voor staan, dat ze hun
woord gestand doen en dat ze rekening houden met andere belangen.
Iedere projectontwikkelaar moet verantwoordelijkheid nemen bij het tegengaan van
integriteitsinbreuken. Binnen bedrijven dient sprake te zijn van een actief integriteitsbeleid.
Binnen dat beleid is een groot aantal maatregelen denkbaar om de integriteitsrisico’s zo veel
mogelijk tegen te gaan en indien ze zich voordoen te signaleren.
2.3 Gedragsregels voor projectontwikkeling
NEPROM heeft een algemene gedragscode ontwikkeld. Dit is het kader waarbinnen bedrijven
maatregelen formuleren om integriteitsrisico’s adequaat af te dekken. De maatregelen
hebben betrekking op de organisatie van het bedrijf en hebben uitwerking op specifieke
veelvoorkomende situaties bij het projectontwikkelingsproces.
Ondernemingen die lid willen zijn van de NEPROM moeten van aantoonbaar goed gedrag zijn.
De NEPROM Gedragscode (2011) maakt duidelijk aan welke regels de leden zich moeten
houden. Leden zijn aansprakelijk op 3 kernwaarden:
1. Zorgvuldigheid
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper bjornkreemers. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €5,89. Je zit daarna nergens aan vast.
