ALGEMENE BOUWKUNDE VOOR MAKELAARS – DEEL A
Hoofdstuk 1: Voorschriften, wetten, verordeningen en vergunningen
1.1 Inleiding
In opdracht van Koning Willem III en naar aanleiding van erbarmelijke leefomstandigheden, kwaliteit van huisvesting en
hygiëne is sinds 1901 de Woningwet van toepassing. Deze stelde kwaliteitseisen aan de bouw en bood financiering aan
gemeenten en woningbouwcoöperaties.
In 1910 kwam de bouw goed op gang. In de jaren ’20 had architectuur een grote invloed op de bouw, de crisis,- en
oorlogsjaren volgden. In de jaren ’50 heerste er een groot woningtekort en een groot tekort aan bouwmaterialen. In de
Wederopbouwwet werd distributie van bouwmaterialen vastgelegd. Om te bouwen had men een rijksgoedkeuring en
bouwvergunning nodig. Grote productie van huisvesting kenmerkt de jaren ’50 en ‘ 60. In de jaren ’70 verschoof dit naar
kwaliteit en in de jaren ’80 en ‘ 90 kwam er meer en meer verscheidenheid tussen bouwprojecten.
Voor de invoering van de Woningwet in 1962 had de overheid een beperkte grip op de bestemming van grond. Volledige
grip op bestemmingsdoeleinden kreeg de overheid met de in 1962 ingevoerde Wet Ruimtelijke Ordening met als doel
zorgen voor een evenwichtige verdeling van de bestemming van de grond.
1.2 Wet Ruimtelijke Ordening [Wro]
De Wro is een raamwet, details hiervan zijn uitgewerkt in uitvoeringsmaatregelen, de zogenaamde Algemene Maatregelen
van Bestuur [AMvB]. De kleine details worden sneller verwerkt dan de raamwet zelf. Degene verantwoordelijk voor
goedkeuring is de Minister van Infrastructuur en Milieu en de Raad van State.
1.2.1 Structuurvisies
Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening dienen structuurvisies die voldoen aan:
Een formulering van beleidsdoeleinden van het Rijk, de provincie of de gemeente
Inzicht in hoe deze beleidsdoeleinden worden uitgevoerd
De Wet Voorkeursrecht Gemeenten [WvG] geeft gemeenten en het Rijk een betere positie op de grondmarkt bij het
uitvoeren van hun ruimtelijk beleid.
1.2.2 Besluit Ruimtelijke Ordening [Bro]
Het Bro is een verdere uitwerking van de Wro. Deze bevat onder meer bestemmingsplannen, tegemoetkoming in schade
en grondexploitatie en stelt dat dat de uitwerking van de structuurvisie zoveel mogelijk vorm,- en procedurevrij is.
1.2.3 Bestemmingsplannen
Structuurvisies worden verder uitgewerkt in bestemmingsplannen. Hierin wordt de bestemming van de grond aangegeven,
een functie. Er wordt nu nauwkeurig vastgelegd waar en hoe er mag worden gebouwd, type gebouw, hoogte, afstand
percelen, rooilijnen, etc.
1.2.4 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte [SVIR]
Dit is de belangrijkste visie, althans, de hoogte in rang. De overheid stelt een visie voor 2040. Wat verder wordt uitgewerkt
in structuurvisies en latere bestemmingsplannen van gemeenten. De SVIR bestaat uit:
1.2.4A; Nota Ruimte 2006. Een ontwikkeling van Nederland opgesteld in 2006 over hoe Nederland eruit ziet in
2020 met een uitloop naar 2030. Deze kent 4 aandachtsgebieden:
1. Veiligheid, het voorkomen van rampen
2. Behouden natuur en culturele landschappen
3. Oplossen van ruimtelijke knelpunten en versterken economie
4. Bevorderen leefbaarheid en economie
1.2.4B: Nota Grondbeleid
1. Rechtvaardige verdeling opbrengsten en kosten over exploitanten, eigenaars en gebruikers
2. Verhogen zeggenschap burger en marktwerking en ruimtegebruik op de grondmarkt
3. Bevorderen maatschappelijk ruimtegebruik
1.2.4C; Nota Wonen
1. Vergroten kwaliteit wonen
2. Creëren maatwerk voor burgers die zorg nodig hebben
3. Groene woonwensen bevorderen
4. Meer zeggenschap burgers
5. Kansen voor burgers in kwetsbare posities
,1.3 Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo)
Omgevingsrecht kunnen we omschrijven als een verzamelingen van wet- en regelgeving die betrekking heeft op de
omgeving waarin we recreëren, werken en wonen. Bij het realiseren van projecten dienen provincies en gemeenten zich te
houden aan het ruimtelijk beleid en de ruimtelijke besluitvorming die in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit
ruimtelijke ordening (Bro) staat omschreven.
Met de invoering van de Wabo per 1 oktober 2010 kwam de term ‘bouwvergunning’ te vervallen, nu zijn deze op het
gebied van bouwen, ruimte en milieu gebundeld. Het toetsingskader wordt gevormd door de AmvB (Besluit algemene
regels ruimtelijke ordening)
Wet ruimtelijke ordening van 1 juli 2008, er zijn betere mogelijkheden geschapen om het nationaal ruimtelijk beleid vorm
te geven. Deze zijn vastgelegd in AmvB’s. Hierdoor kunnen de belangen van het Rijk worden vastgelegd in
bestemmingsplannen. De provincie kan aan de hand van verordeningen haar wensen en eisen stellen aan
bestemmingsplannen, de gemeenten moeten deze vervolgens naleven. De provinciale verordening vormt dan ook het
toetsingskader van de aanvraag van een omgevingsvergunning.
1.3.1 Een Omgevingsvergunning
Door de invoering van de Wabo is de aanvraag van een vergunning gecentraliseerd, geen adminstratieve rompslomp,
honderden formulieren, etc. Een omgevingsvergunningsvergunning op basis van de Wabo. De toestemmingsstelsels op
grond van onder meer de Wet Milieubeheer, de Wet ruimtelijke ordening, de Mijnbouwwet en de Monumentenwet. Maar
ook de provinciale en,- of gemeentelijke verordeningen zijn in de Wabo opgenomen.
Bij een aanvraag moet het bevoegd gezag direct aan de aanvragen melde welke procedure van toepassing is op de
aanvraag.
1.3.2 Reguliere Procedure; heeft een gebonden karakter en een matige maatschappelijke impact. Beslistermijn is
8 weken en kan worden verlengd met nog eens 6. Doorlooptijd max. 14 weken, is er dan geen uitslag is de
vergunning van rechtswege toegekend.
1.3.3 Uitgebreide Procedure; complexe projecten met een hoge maatschappelijke impact. Beslistermijn is 26
weken en kan in de eerste 8 weken als met 6 weken worden verlengd. Allereerst wordt er door het bevoegd
gezag een ontwerpbesluit genomen die vervolgens bij de belanghebbenden 6 weken ter inzage wordt
aangeboden. Dan volgt het definitieve besluit en kunnen belanghebbenden bezwaar aantekenen.
1.3.4; Deelvergunning en gefaseerde vergunning; een project kan bestaan uit meerdere activiteiten, aanvrager
kan op drie manieren de vergunningen aanvragen:
a. Deelomgevingsvergunning; het project wordt opgeknipt in delen die elk afzonderlijk van elkaar mogen
en moeten bestaan. Strikte fysieke scheiding van bouwvolgorde. Deelprojecten en afzonderlijke
omgevingsvergunningen. Wanneer er geen fysieke scheiding mogelijk is kan een aanvrager kiezen voor
een…
b. Gefaseerde omgevingsvergunning; bij complexe aanvragen, de aanvrager bepaalt zelf wat er in welke
fase wordt behandeld en op welke waarden er wordt getoetst. Fase 1: Milieu, omgeving, planologische
aspecten, monumentenzorg, natuurbescherming. Fase 2: Technische aspecten. De twee fase zijn
uitzonderlijk van elkaar. De beschikking van Fase 1 komt te vervallen wanneer de aanvraag voor Fase 2
later dan drie jaar wordt ingediend. Fase 1 en 2 vormen samen een omgevingsvergunning.
1.4 Woningwet (Ww)
Ingevoerd in 1901 met als doel de bewoning en bouw van slechte woningen tegen te gaan. Deze vormt de kern van de
bouwregelgeving van alle bouwwerken en ‘randzaken’ zoals pergola’s, schuttingen, zonweringen etc. Dit geldt tevens voor
reeds bestaande bouw. Daarnaast verplicht de Ww gemeenten een welstandsnota op te stellen en welstandsgevoelige
gebieden in kaart te brengen.
1.4.1 Herziening Woningwet
Continue is de wet in ontwikkeling. Na de economische crisis van 2008 wil de overheid bouwregelgeving vereenvoudigen:
Vermindering en vereenvoudiging van bestaande regels (zoals gebeurd in 2012)
Verdere aanpassing van verantwoordelijkheden tussen private ondernemingen en overheid
Het benadrukken van het naleven van bouwvoorschriften (Adviezen Commissie Dekker)
Met de invoering van de Wro in 2008 wordt (gesteld door de Ww) een vergunning getoetst aan:
Een vigerend bestemmingsplan
Het Bouwbesluit
De Gemeentelijke Bouwverordening
Redelijke eisen van welstand
,1.4.2 Belangrijke begrippen Woningwet
Bouwen; Plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten
Slopen; Het afbreken van een bouwwerk of een gedeelte daarvan
Gebouw; Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met
wanden omsloten ruimte vormt
Omgevingsvergunning; ……
Bevoegd gezag; Bestuursorgaan
Bestemmingsplan; Bestemmingsplan, inpassingsplan of een beheersverordening
Rooilijn; De lijn die bij het bouwen van niet mag worden overschreden.
Norm; ……
Kwaliteitsverklaring; Schriftelijk bewijs voorzien van een merkteken aangewezen door Onze Minister en afgegeven
door een deskundig orgaan erkend door Onze Minister
Welstandscommissie; Onafhankelijke commissie die aan burgemeester en wethouders advies uitbrengt ten aanzien
van de vraag of uiterlijk of de plaatsing van een bouwwerk in strijd is met redelijke eisen van
welstand.
Stadsbouwmeester; Door de gemeenteraad benoemde onafhankelijke deskundige die aan burgemeester en
wethouders advies uitbrengt ten aanzien van de vraag of uiterlijk of de plaatsing van een
bouwwerk in strijd is met redelijke eisen van welstand.
Stedelijke vernieuwing: Op stedelijk gebied gerichte inspanningen die strekken tot verbetering van de leefbaarheid en
Veiligheid, milieu, economisch vlak. Naleving Structuurvisie.
1.4.3 Weigeringsgronden voor een omgevingsvergunning
De Minister van Infrastructuur en Milieu kan in het belang van ruimtelijke ordeningen verleende vergunningen intrekken.
Weigeringsgronden kunnen zijn;
Een beheerverordening
Een exploitatieplan
Een provinciale planologische of rijksplanologische regeling
Een monumentenstatus
Een inpassingsplan
Er kan worden stilgelegd wanneer een nieuwe planologische maatregel in voorbereiding is. Dit kan voor een periode van
12 weken, er wordt aangehouden. Binnen deze 12 weken moet een besluit worden genomen, gebeurd dit niet, dan is de
vergunning van rechtswege verleend.
1.5 Bouwbesluit
Het Bouwbesluit van 2012 is een samenkomst, vereenvoudiging van het besluit in 2003 met verschillende niveaus en eigen
systematiek, begrippen en begripsomschrijvingen. In het Bouwbesluit van 2012 zijn al deze voorschriften op elkaar
afgestemd en opgenomen in een algemene maatregel van bestuur en een daarbij behorende ministeriële regeling. Met als
doel de vermindering van de complexiteit van de bouwregelgeving, vergroting van de eenduidigheid, minder en
eenvoudiger regelgeving en het creëren van meer samenhang in de systematiek van de bouwregelgeving.
1.5.1 Wettelijke grondslag
De juridische basis voor het Bouwbesluit is vastgelegd in artikel 2 van de Woningwet.
1.5.2 Doel, opbouw en indeling
Het Bouwbesluit bevat 5 pijlers; het realiseren van veilige, gezonde, bruikbare, energiezuinige en voor het milieu zo min
mogelijk belastende gebouwen. Het bevat bouwtechnische voorschriften voor het bouwen en in stand houden van alle
bouwwerken. Hierin maakt het Bouwbesluit onderscheid tussen te bouwen en reeds bestaande bouw. Deze moeten
natuurlijk niet aan dezelfde standaard te voldoen.
De eisen die worden gesteld zijn afhankelijk van de gebruikersfunctie van een gebouw. Per eis wordt een functioneel
voorschrift gegeven die op haar beurt weer moet voldoen aan de gestelde prestatie – eis
Vanuit de praktijk volgt ontwikkeling en feedback, regeldruk vanuit de EU, een continue veranderende omgeving, het
bouwbesluit veert hierin mee. Maar niet terug. Specifieke wijzigingen die zijn doorgevoerd:
Aanscherping van de Rc-waarde van isolatie van de gebouwschil
Voorschriften voor buitenbergingen en buitenruimten bij nieuwbouw
Voorschriften voor duurzaam bouwen
Voorschriften voor veilig gebouwonderhoud bij nieuwe gebouwen
Voorschriften voor bouwen in risicozones en plasbrandaandachtsgebieden, gebieden waar transport van
gevaarlijke stoffen plaatsvindt.
, 1.5.3 Voldoen aan het Bouwbesluit
Een gebouw moet altijd voldoen aan de voorschriften die in het Bouwbesluit staan. Om hieraan te voldoen kan er gebruikt
gemaakt worden van hulpmiddelen.
1.5.3a NEN – normen en erkende kwaliteitsverklaringen; In NEN – normen staan reken,- en bepalingsmethoden
om aan voorschriften van het Bouwbesluit te voldoen. Deze normen worden opgesteld door het Nederlands
Normalisatie Instituut NEN.
Ook is het mogelijk om een erkende kwaliteitsverklaring te hanteren. Hierin staat of een materiaal of bouwdeel
voldoet aan de eisen die het Bouwbesluit stelt. Certificeringen geven deze verklaringen af.
1.5.3b Gelijkwaardigheid; Bouwers zijn vrij in de wijze waarop ze de geëiste kwaliteit realiseren, er mag worden
afgeweken van een prestatie – eis uit het bouwbesluit mits er wordt voldaan aan de functionele eis.
Er kan worden gekozen om helemaal van de prestatie – eis af te wijken, als de oplossing gelijkwaardige oplossing
biedt als de functionele eis. Bouwer moet dan het bevoegd gezag overtuigen van deze oplossing. Dit geeft
mogelijkheden voor innovatie.
1.5.3c Praktijkrichtlijnen (NPR’s) en technische afspraken (NTA’s); De NPR’s zijn te raadplegen of er wordt
voldaan aan de minimumeisen gesteld in het Bouwbesluit. De NTA’s zijn gebaseerd op overeenstemming tussen
enkele belanghebbende partijen over de praktische uitwerkingen van de bepalingen in een norm. Vaak worden
ze verwerkt in een NEN – norm.
1.5.4 Verbouwen
Artikel 4 van de Woningwet stelt dat het Bouwbesluit enkel bij verbouwen van toepassing is op het deel van het gebouw
dat fysiek wijzigt. Je ziet dus bijvoorbeeld dat de aangebouwde serre aan hogere kwaliteitseisen voldoet dan het oude
woonhuis. Verbouw moet voldaan aan de standaarden van nieuwbouw, tenzij het anders is aangegeven.
1.5.4a; Uniform verbouwniveau; In het Bouwbesluit is een landelijk uniform verbouwniveau als minimum gezet.
Deze geldt voor alle gebouwen, dit minimum dient te worden behaald, meer mag altijd.
1.5.4b; Verworven rechten; Het beginsel van verworven rechten houdt in dat eisen voor bestaande bouwwerken
zelden tot nooit worden aangepast. Nieuwe eisen zijn van toepassing op nieuwbouw. Bij
verbouwingsvoorschriften wordt in veel gevallen naar het rechtens niveau verwezen.
1.5.4c; Verbouw zonder functieverandering; bij verbouw zonder functieverandering speelt rechtens verkregen
niveau een grote rol. Dit is namelijk de standaard voor het Bouwbesluit en waar na verbouw aan zal moeten
worden voldoen. Deze onderste grens moet goed worden vastgelegd. Verbetering van de ene functie mag
namelijk ook niet leiden tot verslechtering van de andere functie. Voor de volgende aspecten is het rechtens
verkregen niveau niet van toespassing:
Thermische isolatie bij het geheel vervangen van een dakkapel
Installatiegeluid
Rookmelders
Geheel vernieuwen; het opnieuw bouwen van een gebouw (na calamiteit) op de bestaande fundering.
Gedeeltelijk vernieuwen; strippen tot aan casco en nieuw opbouwen, of een gedeelte van het bouwwerk
Vergroten; de toename van de omvang van een bouwwerk en worden ten opzichte van geheel of gedeeltelijk
vernieuwen de contouren wel gewijzigd!
Verandering; een (gedeeltelijke) aanpassing van het bouwwerk waarbij de vorm/uiterlijk van het bouwwerk niet
wijzigt. Interne wijzigingen of bestemming wijzigt van werken naar wonen.
Bij de verbouwing van een herbestemming gelden de eisen van bestaande bouw van de nieuwe functie. Wil men hier
wijzigingen in aanbrengen gelden de eisen van verbouw. Meestal wordt hierin verwezen naar rechtens verkregen niveau.
Lastig is echter wanneer er geen niveau is bepaald omdat de bestemming van oudsher anders is. Bijvoorbeeld bij het
plaatsen van appartementen in een kantoorgebouw, er zijn geen kwaliteitseisen voor de scheidingswanden. Vaak wordt
dan de kwaliteitseis van de verbouwer gehanteerd.
1.5.5 Sloopwerkzaamheden
Van slopen is sprake als een gebouw geheel of gedeeltelijk wordt afgebroken. Voorschriften vanuit het Bouwbesluit zijn:
Het melden van het voornemen tot slopen, hierin wordt een redelijke schatting gemaakt van de hoeveelheid
sloopafval en wordt aangegeven of er te maken is met asbest
Aanwezigheid bescheiden die van belang zijn voor het slopen
De melding van aanvang en gereed zijn van sloopwerkzaamheden
Een sloopvergunning is niet nodig:
Voor het slopen van een seizoensgebonden bouwwerk
Als er sprake is van bestuursdwang of als er een dwangsom aan de orde is
Bij het verwijderen van asbest door een erkende uitvoerder ;
