College aantekeningen
College aantekeningen Notarieel registergoederenrecht (JUR-4REGGOED)
Aantekeningen van alle HC's van notarieel regisstergoederenrecht jaar . Succes met leren!
[Meer zien]Voorbeeld 4 van de 38 pagina's
Voorbeeld 4 van de 38 pagina's
In winkelwagengesponsord bericht van onze partner
Voorbeeld van de inhoud
HC Reggoed.HC 1 (8 sept): overzichtscollege koop en levering.
Resultaatsverbintenis = moet zorgen dat de eigendom overgaat (is ook zijn monopolie)
d.m.v. de transportakte (notariele akte van levering). Monopolie sinds 1956, verplicht notaris
betrokken bij eigendomsoverdracht.
Geen monopolie in de voorfase, obligatoire fase. Kan wel vrijwillig maar geen wettelijke taak
-> makelaars en partijen zelf. Art. 7:2 en 7:3 BW -> beschermingsmaatregelen voor de
koper. Binnen 3 dagen na terhandstelling (dus al met handtekening) van koopovk kan je
zomaar van de koop af, zonder opgaaf van reden. Art. 7:3 BW -> inschrijving in openbare
registers kan.
Causa (causaal stelsel) = titel, nodig om eigendom over te dragen.
Abstract stelsel in Duitsland en frankrijk, gaat met koop meteen naar notaris, passeert deze
dan gaat de eigendom over. In NL tweeslag, eerst koop en dan eigendom overdragen bij de
notaris.
2003 -> makelaars voelde zich bedreigd met het overstappen naar het abstracte stelsel. Zij
zouden dan werk kwijtraken. Notarissen hadden er veelal ook geen zin in, wat het
betekende dat je continu bereikbaar moest zijn, de overdracht ging zo namelijk veel sneller.
Alleen in Amsterdam stelt de notaris koopovk op, dus een afwijking op het systeem.
Stappen:
1. Natuurlijk persoon regelt de koop zelf of via een makelaar -> art. 7:400 BW, opdracht
aan makelaar om de OZ te verkopen (de titel opdracht is dan van toepassing).
a. Iedereen mag zich makelaar noemen sinds 2001. Afschaffing van vaste
tarieven en titelbescherming. Bemiddeld tussen partijen, houdt contacten
tussen verkoper en koper -> geen rechtshandelingen, feitelijke handelingen.
Makelaar is geen gevolmachtigde van zijn opdrachtgever i.b., tenzij hij met
een volmacht komt of er schijn is gewekt door de achterman
(verkoper/koper).
b. HR Hofland/Hennis (10 april 1981) -> accepteren van een aanbod, bij
verkoop OZ, leidt nog niet tot een ovk. Zo’n aanbod is een uitnodiging om in
onderhandeling te treden, is dus geen aanbod als in boek 6 BW. De persoon
van de koper is ook van belang namelijk. Het zijn feitelijke handelingen (het
doen van biedingen) die niet leiden tot een ovk.
2. Precontractuele fase -> mondelinge overeenstemming, maar nog niet op papier
gezet.
a. Art. 7:2 BW -> schriftelijkheidsvereiste (consumentenkoop). Vereist is een tot
woning bestemde OZ. Anders dit art. n.v.t.
b. HR Plas/Gemeente Valburg (18-6-1982) = precontractuele fase is weer te
verdelen in 3 fases.
i. We kunnen uit elkaar zonder consequenties.
ii. Zover al dat gemaakte kosten vergoed moeten worden.
iii. Zover dat positief contractsbelang moet worden vergoed = potentiële
winst vergoeden.
c. Art. 7:2 lid 2 BW -> strikt uitgelegd.
3. Ovk.
4. Overleggen met de bank.
5. Opdracht (in de zin van art. 7:400 BW) aan notaris.
a. Art. 4:25 BW -> gedragen als goed opdrachtnemer.
, b. Aflossingsnota opvragen = moet worden afgelost op moment van passeren
van de akte. Wat is er op moment van levering nog als schuld?
c. De eerste recherche = inzage in register gehouden door kadaster. Als je
dossier aan gaat maken, wat is rechtstoestand op dit moment?
6. Ontbindende voorwaarden zijn uitgewerkt, dus koopovk is definitiet. Notaris kan
beginnen aan de conceptakte.
7. Art. 43 -> partijen moeten tijdig kennis kunnen nemen.
8. Tweede recherche = op dag van levering.
9. Akte bespreken.
a. Art. 3:260 lid 3 BW = als je wegblijft moet de volmacht authentiek zijn.
10. Traditio symbolica = sleuteloverdracht.
a. Art. 7:10 BW = risico overgang van verkoper naar koper.
11. Afschrift van leveringsakte en hypotheekakte naar kadaster ter inschrijving. Afschrift
hypotheekakte naar de bank.
12. Derde recherche.
a. Nog steeds bezwaard want de oude hypotheek moet eerst worden
doorgehaald d.m.v. een notariele akte.
13. Art. 42 Inv = int belasting namens de fiscus, binnen 30 dagen doorsluizen. Binnen 10
dagen een afschrift toesturen.
14. Eigendomsbewijs = afschrift transportakte naar koper.
Wat zijn essentialia van een koopovk?:
1. Het verkochte (object) -> omschrijving, feitelijk, kadastraal etc.
2. Subjecten -> wie zijn de partijen (of gevolmachtigden of
vertegenwoordigingsbevoegden).
a. Bij gehuwden -> art. 1:88 BW, toestemmingsvereiste. Toestemming moet in
obligatoire fase worden gegeven, ‘ovk strekkende tot vervreemding’.
Toestemming hoeft niet maar wordt vaak herhaald in de notariele akte (zo kan
er geen beroep meer worden gedaan op art. 1:89 BW).
3. Koopsom.
4. Leveringsdatum.
5. Feitelijke levering = aflevering. Is de feitelijke levering eerder dan dat je naar de
notaris gaat dan moet je iets regelen. Maand later nadat je het huis hebt verkocht er
pas uitgaat, dan moet je misschien iets van vergoeding regelen.
6. Art. 7:26 lid 3 BW -> staat niet dat het via de notaris moet.
a. 10% storten als aanbetaling op derdengeldenrekening, waarborgsom.
b. De notaris heeft een zwaarwegende zorgplicht.
c. Art. 7:15 BW -> juridische, leveren vrij van lasten etc, tenzij aanvaard.
i. Materiële -> bodemverontreiniging of rottingen bijv.
7. Ontbindende voorwaarden
a. Financieringsvoorbehoud = koper maakt dit dat hij de financiering rond heeft.
Als je tekent zonder voorbehoud dan moet je afnemen, kan spannend zijn als
je bijv. je eigen woning nog moet verkopen.
i. Uitdrukkelijk/ondubbelzinnig/bewust -> in de koopakte moet je bewust
afzien van het financieringsvoorbehoud.
ii. Moet echt je best hebben gedaan om het te financieren. 1
bewijsmiddel, bijv. 1 bank die aangeeft dat hij geen lening wil
verstrekken.
, b. Bouwkundige keuring als voorwaarde. Dat er geen bodemverontreiniging is of
een woonvergunning.
HC 2 (15 sept): art. 7:2 en 7:3 BW, koop en Vormerkung.
Wet koop OZ 1 sept 2003 o.a.
I. Art. 7:2 lid 1 BW -> schriftelijkheidsvereiste.
Object = tot bewoning bestemde OZ.
- Parlementaire geschiedenis = kijken op moment van het sluiten van de ovk. Kijken
naar de feitelijke situatie. Gemeentelijke bestemming doet hierbij niet ter zake.
- VRAAG: Is er een mogelijkheid dit te repareren? Kan je bijv. Eisen dat de
verkoper eerst de woning bij de gemeente de bestemming woning geeft? Of
dat deze er eerst als woning gebruik van maakt voordat de verkoop
geschied?
- Wie een grachtenbedrijfspand of varkensstal koopt om deze daarna
tot woning te verbouwen, koopt geen woning en heeft daarom geen
bedenktijd. Wie van een projectontwikkelaar een nog te bouwen
appartement koopt in een pand dat bij de koop nog als bedrijfspand
wordt gebruikt, heeft daarentegen wel bedenktijd.
- Dammingh -> pleit dat contractuele bestemming leidend moet zijn.
- Rb. Noord-Nederland 20 april 2022, ECLI:NL:RBNNE:2022:1604 -> whatsapp
voldoet niet. Moet papier zijn met de handtekeningen.
- Art. 6:227a BW -> mag ook via de elektronische weg.
- HR 9 december 2011 =
- VK - K : mondelinge overeenstemming woonhuis. Verkopend makelaar stuurt
de koopovk. VK weigert te tekenen. K ontbindt ‘de ovk’ en eist
schadevergoeding.
- Cassatie in belang der wet ->
- R.o. 3.8. -> Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de
verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper
weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en
ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij
een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge
overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.
- Is zowel verkoper als koper particulier dan kan de verkoper
zich beroepen op de 3 dagen.
- Anders indien de koper professioneel is, deze kan dan niet op
de drie dagen beroepen. Moet het niet ook zo zijn dat de
particuliere verkoper bescherming geniet?
- R.o. 3.9. -> Het voorgaande brengt mee dat de particuliere verkoper of
koper die, in het geval als omschreven in art. 7:2 lid 1, weigert zijn
medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de met zijn
, wederpartij bereikte wilsovereenstemming met betrekking tot de koop
en verkoop van een woonhuis, daartoe niet door een rechterlijk vonnis
kan worden gedwongen omdat uit de wet volgt dat hij niet tot zodanige
medewerking is verplicht (vgl. art. 3:296 lid 1 BW). Voor toewijzing van
een vordering tot schadevergoeding is om dezelfde reden geen
ruimte.
- Als een bijzondere omstandigheid kwalificeert i.b. niet:
- De verkoper ontvangt een hoger bod van een derde.
- De koper geeft de voorkeur aan een ander huis.
- Lastig een voorbeeld van onaanvaardbaarheid te vinden, wellicht als
er kwaad in de zin is.
- Indien onaanvaardbaar -> geen veroordeling tot medewerking maar
kan een partij louter schadeplichtig zijn.
Subject = natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
- Streng aanhouden.
- Onduidelijkheid, ben je bijv. nog een particulier indien je een tweede woning ter
belegging aanschaft? We zien het toch als particulier.
- Doel is mede om aan te geven wanneer de bedenktijd begint.
- Art. 7:47 BW -> schakelbepaling.
II. Art. 7:2 lid 2 BW -> bedenktijd.
Geen ontbinding zoals in boek 6 BW.
3 dagen, beginnen te lopen vanaf de terhandstelling. Kunt leveren tijdens de bedenktijd,
maar niet heel handig.
Algemene termijnenwet is van toepassing.
- Art. 1 lid 1 Atw -> zaterdag, zondag of feestdag dan termijn verlengd.
- Art. 2 Atw -> termijn van ten minste 3 dagen wordt verlengd zodat er ten minste 2
dagen zijn die geen zaterdag, zondag of een algemene feestdag is.
Kun je afstand doen van je bedenktijd? In elk geval niet voordat de ovk is gesloten. Kan in
de akte worden gesteld dat er afstand worden gedaan van de bedenktijd? Huijgen stelt dat
het niet kan.
Stel afstand gedaan en je doet toch een beroep op de bedenktijd.
- Titel wegens dwaling onderuit halen. Hierdoor ben je nooit eigenaar geworden
(persoonlijk recht).
- Ontbinding dan moet de OZ nog worden teruggeleverd (goederenrechtelijk).
Wordt koopsom niet betaald dan valt eigendom terug zonder dat er weer moet worden
geleverd -> Groninger akte.
III. Art. 7:3 BW -> Vormerkung/inschrijving koop (in openbare registers Kadaster).
Inschrijving kan zien op koopovk en leveringsakte.
Recht op levering versterken door inschrijven = Vormerkung. Hierdoor ben je 6 maanden
beschermd die zich plaatsvinden in de risicosfeer van de verkoper. Wanneer de Vormerkung
begint kun je zelf kiezen, handig om deze zo dicht mogelijk bij de levering te doen.
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper s-kers. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €6,99. Je zit daarna nergens aan vast.
Is Stuvia te vertrouwen?
4,6 sterren op Google & Trustpilot (+1000 reviews)
Afgelopen 30 dagen zijn er 51683 samenvattingen verkocht
Opgericht in 2010, al 15 jaar dé plek om samenvattingen te kopen