Samenvatting – Huurrecht
H1 – Huur en verhuur
Een huurovereenkomst is een bijzondere overeenkomst, dat wil zeggen dat deze apart in de wet is
geregeld. Het huurrecht valt vooral onder Boek 7, titel 4 BW.
Naast de bepalingen in Boek 7 titel 4 BW zijn er ook andere wetten die op verhuur van woonruimte
van toepassing zijn. De belangrijkste zijn:
− de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW)
− het Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW).
Wanneer is er sprake van huur?
Uit art. 7:201 lid 1 BW blijkt wanneer er sprake is van huur:
‘huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de
huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot
een tegenprestatie.’
Hieruit blijkt dat er 2 essentialia (vereisten die in de overeenkomst moeten staan) zijn van een
huurovereenkomst:
1. Het in gebruik verstrekken van woonruimte door de verhuurder aan de huurder;
2. Tegen een bepaalde tegenprestatie van de huurder.
Kenmerk 1: gebruik verstrekken
De verhuurder moet dus een woonruimte verschaffen. Het hoeft niet te gaan om een hele woonruimte,
ook een deel daarvan kan worden verhuurd (denk aan een studentenkamer).
Kenmerk 2: tegenprestatie huurder
Vaak bestaat de tegenprestatie uit het betalen van geld, maar dit hoeft niet. Iemand doet bijv.
onderhoudswerkzaamheden en huishoudelijke klussen in ruil voor het mogen huren van het huis. Het
is belangrijk dat de tegenprestatie – naast voldoende bepaalbaar – in het recht af te dwingen moet
zijn.
Kenmerk 3 (Jurisprudentie): De in gebruik versterkte zaak is voldoende bepaalbaar en
geïndividualiseerd. Dat houdt in dat duidelijk moet zijn welke ruimte precies wordt verhuurd. Als er in
een overeenkomst staat dat er ‘een’ plaats in een garage wordt verhuurd, dan is er geen sprake van
een huurovereenkomst, omdat de plaats niet voldoende bepaalbaar is. → Let op: dit staat niet in de
wet, maar komt dus voort uit de jurisprudentie!
Is er geen tegenprestatie overeengekomen of is deze
tegenprestatie onvoldoende bepaalbaar, dan is er geen
sprake van een huurovereenkomst. Wordt woonruimte
gratis ter beschikking gesteld, dan is er dus geen sprake
van een huurovereenkomst.
Vormvrij
De huurovereenkomst is vormvrij; een schriftelijke
overeenkomst is dus geen vereiste voor het tot stand komen.
Als partijen dus mondeling afspraken hebben gemaakt die aan de bovenstaande vereisten voldoen,
dan is er sprake van een huurovereenkomst!
,Huur of geen huur: huurontduikingsconstructies en huurvarianten
Omdat de huurder door het recht wordt gezien als de zwakkere partij, zijn er veel regels die de
huurder beschermen; de huurbeschermingsregels. In de praktijk komt het voor dat de huurder, die
liever niet gebonden is aan deze strenge regels, de huurregels probeert te omzeilen. De volgende
constructies (die toch als huur kunnen worden gezien) zijn hier voorbeelden van:
Koop met uitgestelde levering
Bij de koop met uitgestelde levering wordt een koopovereenkomst met betrekking tot de woning
gesloten, waarbij de woning vooralsnog niet wordt geleverd. De ‘koper’ bewoont de woning wel alvast
en betaalt een gebruiksvergoeding aan de ‘verkoper’. In zo’n situatie moet gekeken worden naar of
het de bedoeling is van de partijen om daadwerkelijk te leveren of niet.
Bewaringsovereenkomst
Als het kenmerk ‘tegenprestatie’ ontbreekt, is er dus geen sprake van een huurovereenkomst. In de
praktijk wordt daarom wel geprobeerd om de tegenprestatie ‘los te koppelen’ van de huur.
Bijvoorbeeld: een woning wordt ‘gratis’ in gebruik gegeven aan de bewoner, waarbij de bewoner
slechts een onkostenvergoeding betaalt. Anti-kraakregelingen werken vaak op die manier. Is de
vergoeding die iemand betaalt hoger dan het bedrag dat nodig is om de onkosten te dekken, dan kan
er wél sprake zijn van huur.
Bij anti-kraakregelingen is er dus eigenlijk geen tegenprestatie. Er is enkel een onkostenvergoeding.
Er is dan geen sprake van een huurovereenkomst op grond van art. 7:201 BW. Dat betekent dat er
dus geen huurbescherming voor de huurder is!
Zakelijk recht van gebruik
Soms spreekt de verhuurder met de huurder af dat het gehuurde op contract als bedrijfsruimte wordt
gezien. Op deze manier probeert de verhuurder de huurbeschermingsregels die voor woonruimte
gelden te omzeilen. Volgens het recht kan er tóch sprake zijn van een huurovereenkomst. De door
partijen gebruikte benaming voor het gehuurde is namelijk niet doorslaggevend, het gaat erom hóe het
gehuurde wordt gebruikt! Je kunt het gehuurde wel ‘bedrijfspand’ noemen, maar als het beoogde doel
‘bewonen’ is en het gehuurde als woning wordt gebruikt, dan is er volgens de wet toch sprake van
huur van woonruimte.
Verkoop en terugkoop
Bij deze constructie wordt de woning verkocht voor een bepaalde tijd en voor een bepaald bedrag. Na
een bepaalde tijd moet de koper de woning dan terug verkopen en leveren aan de oorspronkelijke
verkoper, voor een klein bedrag. Ook hier wordt aangenomen dat er tóch sprake is van huur.
Leaseovereenkomst
Er zijn verschillende leaseconstructies die allemaal op huur, huurkoop of koop lijken. Een voorbeeld
van leasen is een leaseauto, waarbij een auto gedurende een aantal jaren tegen vergoeding wordt
gebruikt. Leasing kent geen eigen wettelijke regeling. De meest voorkomende leaseconstructies zijn
operationele lease en financiële lease:
Operationele lease
Operationele lease lijkt vaak erg op huur. Vaak wordt de zaak voor een bepaalde tijd in gebruik
gegeven aan de gebruiker tegen een bepaalde vergoeding. Na het einde van de leaseovereenkomst
wordt de zaak teruggeven aan de verhuurder. Er is dus sprake van het ter beschikking stellen van een
zaak tegen een bepaalde tegenprestatie. Is veel gevallen zijn de huurbepalingen dan ook gewoon van
toepassing. Operationele lease komt veel bij bedrijfsruimte voor, bij woonruimte nauwelijks.
Financiële lease
Financiële lease lijkt op huurkoop. Meestal geeft de lessor (eigenaar) het gebruik van een zaak aan de
lessee (gebruiker), die vervolgens een (vaak) maandelijkse betaling doet. Aan het einde van de
overeengekomen duur wordt de eigendom van de zaak overgedragen aan de lessee, tegen een
vooraf bepaald bedrag. Iemand koopt het dan dus af. Als vaststaat dat de eigendom over zal gaan op
,de lessee (gebruiker) na betaling van een bepaald bedrag, dan is er sprake van huurkoop. Staat dit
niet vooraf vast, dan is er sprake van een financieringsovereenkomst. Financiële lease komt vrijwel
niet voor bij woonruimtes.
Huurkoop
Huurkoop is een overeenkomst waarbij een partij een zaak in gebruik krijgt en vervolgens in delen de
koopsom betaalt. Zodra de gehele koopsom is betaald, wordt de zaak eigendom van de gebruiker.
Een soort koop op afbetaling dus. Als er vast komt te staan dat er geen verplichting is tot
eigendomsoverdracht na een bepaalde tijd of en bepaald bedrag, dan is er waarschijnlijk sprake van
een gewone huurovereenkomst.
Huisbewaring
De huurder vertrekt naar een andere plek, en is van plan terug te keren naar de woning. De huurder
wil de woning daarom tijdelijk door iemand anders later bewonen. Volgens de wet bestaat dit niet, ook
al gebeurt het wel. Volgens de wet is er geen sprake van onderhuur of medehuur, maar de
overeenkomst moet worden gezien als driepartijenovereenkomst tussen de verhuurder, huurder en
huisbewaarder.
1.4 Gemende overeenkomst (art. 6:215 BW)
Er is bij huur niet altijd sprake van enkel een huurovereenkomst. Soms maken partijen namelijk ook
afspraken over zaken die onder een ander rechtsgebied vallen. Bijv. afspraken over gezondheidszorg
(denk aan iemand die tijdelijk in een revalidatiecentrum verblijft). Wanneer een overeenkomst niet
alleen huurafspraken bevat maar ook andere elementen, dan is er sprake van een gemengde
overeenkomst.
Soms spreken de verschillende regelingen van de betreffende rechtsgebieden elkaar tegen. In dat
geval moet je kijken naar welke wettelijke regeling voorrang heeft. Er wordt dan gekeken naar de
omstandigheden en welk rechtsgebied meer op de voorgrond staat.
Veel voorkomende gemengde overeenkomsten:
1. Huurovereenkomst en arbeidsovereenkomst: de dienstwoning
Een dienstwoning is een woning die vaak het eigendom is van de werkgever en bewoond wordt door
de werknemer. De arbeidsrelatie en huurrelatie kunnen naast elkaar bestaan, maar als de
arbeidsrelatie eindigt, moet duidelijk zijn of de huurovereenkomst eindigt.
In de rechtspraak is het van belang of het gaan om een eigenlijk dienstwoning of een oneigenlijke
dienstwoning.
Als er een bepaald verband bestaat tussen de woning en de werkzaamheden die de arbeider moet
verrichten, is er sprake van een eigenlijke dienstwoning. Denk aan een boswachter die voor de
uitoefening van zijn werkzaamheden in een boswachterswoning moet wonen.
Als er sprake is van een eigenlijke dienstwoning, dan gaat de arbeidsrelatie vóór de huurrelatie. Wordt
de arbeidsrelatie beëindigd, dan krijgt de huurder geen huurbescherming en kan de huur worden
beëindigd.
Is er sprake van oneigenlijke dienstwoning, dat wil zeggen dat de bewoning niet een direct verband
heeft met de verrichte werkzaamheden, dan gaan de huurregels vóór de arbeidsrelatie. Denk aan een
jachtopziener die in een opzienerswoning buiten het jachtgebied woont en voor de uitoefening van zijn
werkzaamheden ook wel ergens anders zou kunnen wonen. Zulke woningen worden ook wel
‘lokwoningen’ genoemd; ze zijn er om de baan aantrekkelijk te maken, maar de woning is niet
noodzakelijk voor de uitoefening van de baan.
Huurovereenkomst en verzorging: de verzorgingsovereenkomst
Bijvoorbeeld: een verhuurder stelt niet alleen woonruimte beschikbaar, maar levert ook een
verzorgingspakket zoals ziekenverzorging, schoonmaken en leveren van maaltijden.
, In dit geval kijk je naar in hoeverre het verplicht is voor de huurder om gebruik te maken van deze
verzorging. Als de bewoner ervoor kan kiezen om hier geen gebruik van te maken, dan overheerst de
huurovereenkomst.
Ook zijn de kosten vaak bepalend. Zijn de zorgkosten hoger dan de huurprijs, dan overheerst vaak de
verzorgingsovereenkomst. Als een huurovereenkomst met leveringen en diensten wordt gesloten,
waarbij het verzorgingselement overheerst, dan leidt opzegging van de zorg ook tot opzegging van de
huur.
Huurrecht van woonruime en pension: de pensionovereenkomst
De verhuurder stelt niet alleen een (gemeubileerde) woning ter beschikking, maar ook allerlei services,
zoals het verstrekken van maaltijden, het wassen van kleding, schoonmaken van de woning etc. Ook
in dit geval kijk je naar de mate van de service en of die meer of de voorgrond staat dat de huur.
Overheerst het huurelement, dan is het huurrecht van toepassing, anders niet.
De behandelingsovereenkomst of begeleidingsovereenkomst
Er zijn verschillende vormen, waaronder begeleid wonen. De mate van (on)zelfstandigheid speelt een
belangrijke rol bij de beoordeling wel rechtsgebied ‘voorrang’ heeft. Overheerst het
behandelingselementen, dan eindigt de huur als de behandeling eindigt.
H3 – Huurovereenkomsten en tussenpersonen
Het burgerlijk wetboek heeft een gelaagde structuur. Dit houdt voor het huurrecht in dat ook de regels
die gelden rondom het verrichten van rechtshandelingen en het sluiten van overeenkomsten, ook
gelden voor de huurovereenkomst.
Het sluiten van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte is in de eerste plaats een
(meerzijdige) rechtshandeling. Dit wil zeggen dat de rechtshandeling rechtsgevolgen heeft. De
rechtsgevolgen zijn dat de huurder de woonruimte ter beschikking krijgt en daarvoor een huurprijs aan
de verhuurder betaalt.
Art. 3:33 BW bepaalt dat er sprake moet zijn van een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door
een verklaring openbaart.
Als beide partijen, huurder en verhuurder, hetzelfde willen, komt er een huurovereenkomst tot stand.
Art. 3:33 BW
Rg: Er is sprake van een (eenzijdige) rechtshandeling
Rv1: er is een op een rechtsgevolg gerichte wil
Rv2: die zich heeft geopenbaard
Rv3: door een verklaring
Aanbod en aanvaarding
Volgens art. 6:217 geldt: een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en een aanvaarding
daarvan. Een huurovereenkomst komt dus ook tot stand door een aanbod en een aanvaarding
daarvan.
Art. 6:217 BW
Rg: er komt een overeenkomst tot stand
Rv1: er is een aanbod
Rv2: er is een aanvaarding daarvan
