Summary
Samenvatting Praktijkleer KRMT
- Course
- Institution
Samenvatting van het totale vak praktijkleer KRMT specialisatie wonen aan de Academie voor Vastgoed. Dus colleges, stof boeken en e-learnings.
[Show more]
Seller
Follow
annedenhartog
Content preview
PraktijkleerLes 1 + 2 praktijkleer
Theorie les 1 + 2
Het vermogensrecht regelt de rechten en plichten die onderdeel zijn van iemands vermogen
en bestaat uit twee rechtsgebieden: goederenrecht (boek 3 en 5) en verbintenissenrecht (boek
6, 7 en 7A). Het goederenrecht is met name dwingend recht en het verbintenissenrecht
voornamelijk regelend.
Goederen worden onderverdeeld in zaken en vermogensrechten (art. 3:1 BW). Iedere zaak is
dus een goed, maar niet ieder goed is een zaak. Het vorderingsrecht is wel een goed, maar valt
in een ander vermogen. Zaken zijn voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten (art.
3:2 BW). Ze zijn te verdelen in roerend en onroerend (art. 3:3 lid 1 BW). Onroerend is dus
grond en alles wat daar aan delfstoffen in zit en alles wat op of in de grond is aangebracht en
ten slotte alles wat hiermee duurzaam is verbonden. De rest is roerend (artikel 3:3 lid 2 BW).
Roerende zaken zijn verplaatsbaar en zitten niet vast aan de grond of een muur.
Een zelfstandige zaak kan uit verschillende onderdelen bestaan. Die onderdelen worden
bestanddelen genoemd. Een bestanddeel is geen zaak als bedoeld in artikel 3:1 BW.
Bestanddelen zijn onzelfstandig en gaan op in de zaak waarvan zij deel uitmaken: de hoofdzaak.
Twee criteria voor een bestanddeel zijn (art. 3:4 BW):
Þ Al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, bestanddeel
van die zaak is.
Þ Een zaak zodanig met de hoofdzaak verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden
afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een van de
zaken. Dus aard- en nagelvast verbonden.
Wanneer een zaak onderdeel wordt van een andere zaak, noem je dat natrekking.
Een bijzonder goed is een registergoed. Het zijn goederen waarvoor inschrijving in de openbare
registers nodig is, als voorwaarde voor vestiging of overdracht daarvan (art. 3:10 BW).
Registergoederen zijn:
Þ Alle onroerende zaken (art. 3:10 en 3:89 BW)
Þ Teboekgestelde schepen of luchtvaartuigen
Þ Aandelen in registergoederen (art. 3:96 BW)
Þ Beperkte rechten op registergoederen (art. 3:98)
De wet onderscheidt een aantal rechten die mensen kunnen hebben op genoemde zaken.
Daarbij is er een onderscheid tussen relatieve rechten en absolute rechten:
Þ Relatieve rechten (art. 3:83 BW): het geldt alleen tussen de betrokken partijen. Het is
niet overdraagbaar. Er is ook geen authentieke akte nodig en er vindt geen inschrijving
in de Openbare Registers plaats. Voorbeelden zijn het huurrecht, pandrecht, bruikleen.
1
PRAKTIJKLEER KRMT | ADH
, Þ Absolute rechten (art. 3:83 BW): rechten die ook gelden tegenover anderen/derden,
waarmee ze in principe wel overdraagbaar zijn. Ze worden gevestigd doordat partijen
hierover een overeenkomst sluiten, de ovk moet worden gepasseerd en de akte moet
worden ingeschreven in het Kadaster.
Vermogensrechten worden onderscheiden in volledige en beperkte rechten. Volledige rechten
bestaan uit drie groepen:
1. Eigendomsrecht: meest omvattende recht dat een persoon op een zaak heeft. Het
eigendomsrecht geeft aan de eigenaar de meest uitgebreide bevoegdheden (art. 5:1
BW).
2. Vorderingsrechten: recht op een prestatie
3. Rechten op de voortbrengselen van de geest zoals auteursrecht.
De eigenaar kan een deel van zijn bevoegdheid over zijn eigendomsrechte afsplitsen en dat aan
een ander geven. Dit is een beperkt recht (art. 3:8 BW). Het recht waaruit het is afgeleid noem
je het moederrecht.
Beperkte rechten worden onderverdeeld in genots- en zekerheidsrechten. Genotsrechten zijn
rechten van vruchtgebruik, erfdienstbaarheid, erfpacht en opstal. Je mag het goed
daadwerkelijk gebruiken. Een vruchtgebruik kan gevestigd worden op zaken en op
vermogensrechten. Zekerheidsrechten worden op een goed gevestigd als zekerheid voor
nakoming van een overeenkomst. Vaak is dan sprake van een overeenkomst van geldlening.
Voorbeelden zijn pand en hypotheek. Hypotheek kan alleen worden gevestigd op
registergoederen, pand op alle overige goederen (art. 3:227 BW).
Zakelijk recht: alle rechten die op een zaak gevestigd kunnen worden.
Mandeligheid is een bijzondere vorm gemeenschappelijk eigendom van een onroerende zaak.
Twee of meer eigenaren van verschillende erven hebben gezamenlijk de eigendom van een
onroerende zaak die van nut is voor hun erven. Mandeligheid is afhankelijk recht en kan niet
gescheiden worden van de eigendom van de erven (art. 3:7 BW). Een vordering om de
mandeligheid te verdelen is dus onmogelijk. Het kan ontstaan op twee manieren:
1. Van rechtswege (art. 5:62 BW)
2. Door een afspraak (art. 5:60 BW)
Wettelijke mandeligheid ontstaat wanneer de erfgrens tussen twee erven van verschillende
eigenaren in de lengterichting loopt onder een vrijstaande heg, hek of scheidsmuur. Dit wordt
dan mandelig. Bij niet-vrijstaande scheidsmuren bepaalt artikel 5:62 lid 2 BW dat een
scheidsmuur tussen twee gebouwen of werken mandelig is.
Zekerheidsrechten
Þ Hypotheekrecht: staat in artikel 3:227-3:235 BW, 3:260-3:275 BW. Het is een
zekerheidsrecht op registergoederen. De vestiging vindt plaats bij notariële akte en
inschrijving in openbare registers. De hypotheekhouder heeft het recht van parate
2
PRAKTIJKLEER KRMT | ADH
, executie en de hypotheekhouder is separatist (art. 3:268 BW en art. 57 Fw). Dit
betekent dat als de hypotheekgever zijn verplichtingen niet nakomt, de
hypotheekhouder zijn hypotheekrecht kunnen uitwinnen zonder dat hij hiervoor een
executoriale titel van de rechter nodig heeft. De volgorde van hypotheken in rangorde
is de volgorde van inschrijving in de openbare registers.
Þ Pandrecht
Oneigenlijke zekerheidsrechten
Þ Retentierecht: bevoegdheid om de afgifte van een zaak op te schorten totdat de
vordering is voldaan (art. 3:290 BW). Dit recht kan niet meer worden uitgeoefend als
de zaak in de macht van schuldenaar is gekomen (art. 3:294 BW). Voorbeeld: Chris
brengt zijn auto naar de garage. Als Chris vervolgens weigert om de rekening te betalen,
mag de garage afgifte van de auto weigeren.
Þ Verrekening
Gebruiksrechten zijn:
Þ Erfdienstbaarheid: Plicht van het diende erf om iets ten behoeve van het heersende erf
te dulden. Artikel 5:70 BW. Het heeft een zakelijke werking, dus als het is gevestigd,
dan is het geplakt op die erven. Het mag niet gaan om een actieve verplichting tenzij
ten dienste van de erfdienstbaarheid (art. 5:71 BW). Het ontstaat door vestiging of
verjaring (art. 5:72 BW). Verjaringstermijn begint pas te lopen bij bezit. De
verplichtingen volgen uit de vestigingsakte (art. 5:73 BW). Het gaat teniet door o.a.
afstand, vermenging (zelfde eigenaar), opheffing.
Þ Erfpacht: Artikel 5:85 e.v. BW. Bevoegdheid om de onroerende zaak van een ander te
gebruiken tegen evt. periodieke vergoeding (canon). Het lijkt om eigendom maar niet
beschikkingsbevoegd (eigendom is van een ander). Canon kun je afkopen, maar
erfpachtrecht kan je eeuwigdurend maken. Erfpacht ontstaat door vestiging bij
notariële akte (art. 3:98 BW). De erfpacht gaat teniet door o.a. opzegging. Het dagelijks
onderhoud is voor de pachter en het groot onderhoud voor verpachter.
Þ Opstal: Bevoegdheden om op, in of onder de onroerende zaak van een ander een
onroerende zaak in eigendom te hebben. Doorbreekt de natrekkingsregel van artikel
5:20 BW. Ontstaat door vestiging bij notariële akte (art. 3:98 BW). Een eventuele
periodieke vergoeding is retributie (art. 5:101 lid 3 BW).
Þ Een appartementsrecht (art. 5:106 e.v. BW) is het recht van een eigenaar, erfpachter
of opstaller om zijn recht op een gebouw of grond te spitsen in appartementsrechten.
Het is een zakelijk gebruiksrecht, maar geen beperkt recht. Appartementseigenaren zijn
samen eigenaar van het gebouw en hebben daarnaast exclusief gebruiksrecht op een
privé-deel. Splitsing gebeurt door notariële splitsingsakte (art. 5:109 BW). Bij splitsing
ontstaat een VvE die verantwoordelijk is voor het bestuur en het onderhoud.
Appartementsrechten kunnen als zelfstandig registergoed bezwaard en overgedragen
worden.
3
PRAKTIJKLEER KRMT | ADH
, Þ Vruchtgebruik staat in boek 3 dus geldt voor alle goederen. Bij vermogensrechten kan
het bijvoorbeeld op een aandelenportefeuille. Je wordt eigenaar van vruchten maar
niet van de goederen zelf. Bij vruchtgebruik geeft iemand dus het recht om goederen
van een ander te gebruiken en de vruchten daarvan te genieten (art. 3:201 BW e.v.).
Het ontstaat door vestiging of verjaring (art. 3:202 BW). De duur van het vruchtgebruik
bij natuurlijke personen is maximaal voor het leven en bij rechtspersonen maximaal 30
jaar (art. 3:203 BW).
Informatieproblematiek
De koper heeft een onderzoeksplicht, de verkoper een mededelingsplicht. Artikel 7:15 BW:
Lid 1: verplicht de verkoper de zaak vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen over te
dragen, m.u.v. die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard.
Lid 2: ongeacht enig andersluidend beding staat de verkoper in voor de afwezigheid van lasten
en beperkingen die voortvloeien uit feiten die vatbaar zijn voor inschrijving in de openbare
registers doch daarin ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet waren ingeschreven.
Artikel 7:17 BW geeft regels over conformiteit.
Artikel 7:15-7:17 BW gaan over gebreken aan het gekochte. Het gekochte moet vrij zijn van
bijzondere lasten en beperkingen (art. 7:15 lid 1 BW). Er bestaan juridische en feitelijke
gebreken. Artikel 7:17 BW draait om feitelijke gebreken. Een verkoper is verplicht een zaak te
leveren die beantwoordt aan de overeenkomst: het conformiteitsvereiste (lid 1). De zaak
beantwoordt niet aan de overeenkomst wanneer:
Þ De zaak niet die eigenschappen heeft die de koper mocht verwachten (lid 2). De
verwachtingen worden gevormd door de mededelingen van de verkoper en het
onderzoek dat de koper zelf doet. De koper mag altijd verwachten dat de zaak geschikt
is voor normaal gebruik. Bijzonder bij consumentenkoop is dat de mededelingen van de
importeur/fabrikant ook gelden als mededelingen die aan de verkoper toegerekend
worden. De onderzoeksplicht hangt af van allerlei factoren zoals de professionaliteit van
verkoper/koper. De mededelingsplicht van de verkoper gaat voor de onderzoeksplicht
van de koper.
Þ Het een andere zaak is of een zaak is van een andere soort, getal, maat of gewicht
dan is afgesproken (lid 3).
Þ De zaak afwijkt van het monster of model, behalve wanneer hierover een afspraak
is gemaakt (lid 4).
Met informatieproblematiek bedoelen we:
Þ De onderzoeksplicht die de koper heeft;
Þ De mededelingsplicht die de verkoper heeft
4
PRAKTIJKLEER KRMT | ADH
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through EFT, credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying this summary from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller annedenhartog. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy this summary for R397,65. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
82215 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy summaries for 14 years now